我市开发区今年以来，随着国家宏观调控政策的实施，在政府加强土地管理，调整住房供应结构，提高建设项目资本金比例和银行严格房地产开发信贷条件，银根收缩情况下，开发区房地产业理性面对，顺应形势，协调发展。

全区房地产市场运行情况依然健康有序，总体上保持着良好的发展势头。

    上半年房地产市场基本情况

    面对国家对房地产市场的宏观调控政策，开发商放慢了开发速度，商品房施工规模下滑。受新开工项目施工面积减少的影响．该区上半年商品房施工面积250．73万平方米，同比降低6．60％。其中新开工房屋施工面积39．09万平方米，同比降低63.28％。其中住宅施工面积156,01万平方米，同比降低12．58％，占总施工面积的62.23％。

    房屋竣工面积与去年同期基本持平。1—6月份该区累计竣工房屋面积26．52万平方米，同比降低2．07％。其中住宅竣工面积19．40万平方米，同比增长12．14％，占总竣工面积的73．16％。

    商品房成交量2668套，同比减少44％，成交面积30．12万平方米，同比下降47％，成交金额107231.35万元，同比减少34％。商品房预售面积13．27万平方米，同比降低41．29％。

    二手房市场交易萎缩。在一手房交易“缩水”同时，该区二手房由于受新的税费政策的影响，交易量也有一定程度的下降。该区1—6月份二手房成交量为1914套，同比降低21％，成交面积为19．92万平方米，同比降低3．2％。

    导致商品房交易量下降的主要原因有三个：一是不少购房客户在新政出台后由于对未来市场的走势有所期待进入观望期，持币待购；二是上半年该区新开盘房源数相对较少；三是房地产新政打击了炒房，使一些原本计划投机房产的人不敢再越雷池。这些都对商品房的销售产生了影响，使其成交量减少。

    与此同时，上半年该区商品房价格平稳上扬。根据行业统计显示，今年上半年该区商品房预销售合同平均价格为4333元／平方米，比去年同期增长386元／平方米。二手房在成交面积与去年同比减少的情况下，成交金额达到65582．84万元；同比增长8％。商品房空置面积略有减少。截至6月份该区商品房空置面积为17．52万平方米，同比降低2.13％，其中住宅空置面积为6.17万平方米，占总空置面积的35.22％。这反映出该区市场投机泡沫在减少,房产价值依然坚挺。

    另外，房地产投资继续增长。根据统计显示，该区1-6月份房地产开发累计完成投资7.1亿元，同比增长22.42％。其中住宅完成投资4.82亿元，同比增长22.96％，占总投资额的67.89％。这反映出开发商在冷静的前提下，对楼市发展的前景仍充满信心。

    市场值得关注的问题

    房屋供需结构失衡。随着该区城市化进程加快，开发商开发理念的超前，高档型商品房和大户型商品房大量的建造，造成住房供需结构失衡，降低了有效需求。据调查显示，该区今年上半年新建商品房市场供应房源套型面积偏大，现阶段供应还是以大套型为主，而且不少房源户型面积都在150平方米以上，不能满足占较大比例数的普通市民的住房需求。

    生活配套设施滞后于房地产市场形势发展。尽管该区几年来不断加大城区基础配套设施的资金投入，居民的居住环境和质量在不断提高。但由于该区城市化进程发展较快，城市基础设施依然跟不上房地产开发，受生活配套条件不完善的限制该区大量周边区域住宅还不能真正成为居民的第一住所。

    开发企业资金困难的矛盾日益突出。银行抬高贷款门槛，严格房地产开发信贷条件，使房地产开发企业贷款受到，限制。从另一个角度看，说明该区房地产开发企业实力欠壮，市场竞争力不强，抗风险能力尚弱，对国家政策的调整和

    市场的变化难以适应。

    今后市场发展的趋势

    房地产投资将会持续增长。今年上半年该区房地产投资同比增长为22.42％,房地产投资的增幅不会出现大幅度下滑：首先是因为该区宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境；其次该区各项城市建设速度将继续加快，加之海底隧道年底正式开工建设等有利消息，从而推动房地产开发。

    住房结构性矛盾将会进一步缓解。该区目前已有部分房地产开发企业为贯彻落实国家、省、市、区出台的调控细则，对未开工的项目重新进行调整规划，以增加中小户型住房的比例。今后中小户型比例达不到规定要求的项目将难以获得规划及建设部门的审批。该区政府也计划今明两年正式启动普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设。这些举措都将推动该区住房供应结构发生重大变化。

    房价总体增速将会有所放慢。随着该区居民收入水平的提高，城市化进程的快速推进，居民对住房需求仍然趋旺，而且土地的上涨，房屋拆迁成本的加大，住宅品质的提高等，使房地产开发成本加大，需求和成本将推动房价继续上涨，但国家调控对住房消费信贷的控制，在一定程度上减弱了居民住房消费能力和有效需求。另外，政府增加普通商品房、经济适用房和廉租房建设，这些因素都将促使房价的增幅放慢。

    市场主体对市场预期将发生较大变化由于今年宏观调控力度加大，不少房地产企业已感到资金的压力和市场潜在风险，在商品房定价上会更多考虑加快资金周转的因素，而更趋合理，而购房者认为宏观调控政策的实施，房价上涨会趋缓，等待和观望的心理增加，购房者会更加理性。

    房地产企业将面临优胜劣汰。房地产开发企业是房地产市场的主体，据统计，该区有房地产企业118家，其中具有二级开发资质的有3家，三级的有18家。这说明，目前开发企业的总体水平仍然不高，经过“新政”的洗礼，市场优胜劣汰的竞争后，企业的整合集团化，将是房地产企业今后发展的方向。