不出众多业内人士所料，已出台二手房个税“细则”的部分省市，又一次“聪明”地设计出了“活门”：卖房人未提供完整房屋原值凭证的，按总房价的1％或2％核定征税。自去年“国八条”下发以来，类似房地产调控措施在地方执行中被“巧妙”化解的情况已不鲜见。

　　众所周知，房地产调控本质上作为行政手段在“市场失灵”时的补救措施。细观近两年来我国房地产调控，其操作路径大致如下：中央对房地产调控提出指导精神——国务院发出通知要求——国务院相关部委出台政策措施——省市一级地方政府制定执行细则。在这个路径中，“国务院相关部委出台政策措施”是房地产调控最具实质操作意义的一环。而恰恰是在这一环，埋下了一个“执行性”的隐患。

　　从法律效力位阶上看，国务院有关部委出台的政策措施属于“部委规章”。而无论是在我国《立法法》中，还是司法实践中，“部委规章”都处于一个比较尴尬的地位。在《立法法》中，对“部委规章”、省一级人大或人大常委会制定的“地方性法规”及省一级政府制定的“地方性规章”在法律效力位阶上的高低缺乏明确界定；而在司法实践中，“部委规章”也常常只起“参照”作用。因此，“部委规章”的强制性不够强。

　　房地产宏观调控作为当下政府调控市场的一个集中表现，除了要合理外，更需要有完善的法律法规作为“依法行政”的依据。

　　目前，我国《城市房地产管理法》和《土地管理法》等均对政府调控房地产市场有不同程度的规定。但一个不争的事实是，我国房地产立法已难以跟上快速发展的房地产市场。

　　就拿现行我国房地产法中最核心的《城市房地产管理法》来说，该法于1994年7月5日第八届全国人民代表大会第八次会议通过，1995年1月1日开始施行。在这12年内，我国房地产已从最初的公房出售、停止住房实物分配的深化住房体制改革，在几年前成长为国民经济的支柱产业，这其中已发生翻天覆地的变化。

　　经济法规作为规范实际经济生活、降低交易成本、促进经济的有序发展，必须依经济发展而不断自我修正。而在这一点上，我国房地产立法是明显滞后的。这也使得自2003年以来，我国房地产调控的频率越来越快，而且调控只能是选择以政策代法，以文件代法。因此，加强、加快房地产立法势在必行。

　　首先，在法律层面，无疑需及时修改《城市房地产管理法》。房地产作为关系国计民生的重要经济领域，影响极大，需缜密考虑，平衡各方主体利益。因此，类似《城市房地产管理法》这种规范整个房地产市场的法律当由全国人民代表大会或其常务委员会修改完善。在这里有一点需明确的是，修改后的《城市房地产管理法》应明确授权：当房地产市场出现问题时，国务院及其有关部委有权采取财政、税收、法律等手段进行调控。此外，《物权法》亦应加快立法进程。

　　其次，就保障性住房、土地出让等需全国统一贯彻执行的领域，应由国务院制定行政法规。同样，在房地产调控中，若需各地统一严格执行的措施，似也应以国务院名义发布更具威慑力。

　　最后，国务院有关部委今后在制定出台相关房地产调控措施时，一要注意相互间的协调配合，防止各部委“政策打架”的出现，二要注意政策的严密性和可行性，避免类似二手房个税“活门”情况的再次出现。

　　毫无疑问，就当下的房地产调控而言，我们需要站得更高，看得更远。而这一切，首先是要从房地产立法开始。

(责任编辑：马明超)