北京期房销售7月缩水8.5% 8月仍将延续下滑趋势

    目前北京市预售的商品房中有半数左右已经抵押给银行，还有的楼盘二期建设资金即来自抵押一期所得的贷款。

“借鸡生蛋”成了房地产市场上一个普遍的怪现象。 中新社发 马健 摄 >>>更多图片

    尽管一系列房地产新政越来越严，但许多缺少建设资金的开发商仍在“以小搏大”--想尽办法以别人的钱来盖房。目前北京市预售的商品房中有半数左右已经抵押给银行，还有的楼盘二期建设资金即来自抵押一期所得的贷款。“借鸡生蛋”成了房地产市场上一个普遍的怪现象。

    半数期房已先期抵押

    按照北京市建委的规定，开发商必须把房屋抵押情况在北京市房地产交易管理网上公示，《北京日报》记者在这个官方网站上看到，在取得预售许可证、正准备预售的项目中，有半数左右已经先期抵押给了银行，其中有住宅，也有商业项目。

    对于这个现象，北京市建委负责人表示，已抵押的商品房可以预售，但必须通知抵押权人，也就是银行，并将抵押情况告知买受人，也就是普通购房人。

    开发商为什么要把同一个项目既押又卖呢？位于宣武区的西豪逸景是个典型的例子，一期工程交房一年半了，业主李先生住进来也快一年了，可是房产证迟迟拿不到手。李先生挺着急，一打听，原来是开发商把房子押给银行贷款盖二期去了。现在，二期刚刚盖到地面一层，已经开始预售，而二期的土地使用权又抵给了农业银行通州支行。

    一位开发商表示:“一来银行方面允许甚至欢迎抵押贷款，二来眼下的房地产是卖方市场，即使是抵押房也不愁卖，加上政策又允许，因此这一现象才比较普遍。”

    北京市统计局提供的数据显示，今年上半年，全市房地产开发企业金融贷款出现较快增长，达339.5亿元，占当年到位资金的26.8%，同比提高3.8个百分点；自筹资金、定金及预收款同比分别降低2.6和16.2个百分点。

    从这组数据中可以看出，自筹资金、定金及预收款比重的下降，使开发企业加大了对银行的依赖，也就是对抵押贷款的依赖。

    抵押房影响办理房产证

    购买抵押房埋伏着隐患。记者在城东的房地产项目“东岸”采访时，正遇到一位准业主退房:“本来打算把房子抵押了贷款做生意，现在开发商告诉我房子已经被他们抵押给银行，我就不想再买这儿的房子了。”由于房产不能重复抵押，购买了抵押房的消费者在房子解押之前必须被动放弃自己的抵押权。除此之外还有个问题。此前，建设部曾发文明确要求:“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”但一位开发商表示，市场上的“惯例”是，好一点儿的开发商可以做到18个月办下产权证，一般的两年才能办下来。

    科成律师事务所律师许建云说:“办不下来产权证的原因很多，包括开发商将在建工程进行抵押贷款，在解押之前，这样的物业是不能办理产权证的。”许建云又说，如果开发商瞒着购房人抵押房产，购房人可以要求双倍索赔。

    楼盘如烂尾银行先获赔

    比不能尽快办理房产证更大的风险是，购买抵押房的消费者不在少数，抵押房一旦烂尾怎么办？

    律师张驰介绍，如果开发商无法及时还款，银行作为抵押权人可以对抵押物进行处置并享有优先受偿权。购房人作为一般债权人可能会无法取得房屋所有权，只能追究开发商的违约责任，债务偿还并没有保障。

    中国社科院法学系硕士陈勇峰的解释是，在法理上，物权优先于债权，买房人与开发商之间是形成一种债权债务关系，开发商把房子抵押后，与银行之间也形成一种债权债务关系，但银行还拥有对房子的物权。按法理是要优先保证银行的物权，但在实际判例中，考虑到会引起一定的社会问题，如果买房人已住进房子里，会适当考虑房主利益，由开发商负责赔偿银行，但如果没住进去，将优先保证银行权益，由银行把房子拍卖了，而由开发商赔偿房主利益。

    一位业内人士建议消费者，为防范抵押风险，购房人在签约前，须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，凡土地设定抵押的，许可证上备注栏内均加以备注；若是在建工程被抵押的，《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。对已作为在建工程抵押的房屋，购房人在签订房屋认购书后，最好是待开发商办理了抵押注销手续后，方与开发商签订契约，在办理了登记备案后，再支付首付款或房款。