□特约记者 一凡
近日有消息传出：摩根斯坦利将收购位于上海徐家汇的永新城的一幢酒店式公寓。就在今年4月,该楼盘在上海楼市普遍低迷期间,创造了日销量过百套的业绩。 作为上海市中心的高档住宅,成熟的配套和精装修等也都不断在为永新城加分。本期我们就来关注这个大摩的“下一块肥肉”,给它做一个全方位的鉴定。
合同撤销率不低
永新城位于徐家汇的核心区域,社区集住宅、商业、办公、酒店式服务公寓、会所五种物业形态于一体。由于有小面积一房至复式五房等多种房型,且全部为精装修房,加之品牌物业管理,永新城开盘以来便受到市场追捧。
今年4月28日,永新城首批推出125套房源,并创造了一天销售百余套的好成绩。而作为永新花苑三期的永新城的热销,也带动了一二期房源在二手房市场上的售价、租金微涨。6月2日,永新城再度推出170套房源,1个月内又售出了百余套。7月15日,永新城又推出22套房源,不过从网上房地产的统计来看,目前仅售出2套,销售速度明显放缓。
对此,市场人士认为这还是与新一轮的楼市调控有关。而且,截至8月8日上海“网上房地产”的统计显示,永新城开盘至今共推出332套房源,撤销合同达79次,合同撤销率过高。业内人士分析,尽管永新城地处上海徐家汇这一黄金地段,但总价还是太高,另外出行要面对交通拥堵的困难,同时噪声也是一大问题。
而在永新城推出的几批高层房源中,60至80平方米的一房颇引人注目,不过小房型毕竟还是存在着南北不通透、光照不充足的缺陷。另外,由于房间和客厅直接相连,私密性也较差。
不过,从永新城25000元/平方米的报价来看,与徐家汇淮海西路段28000-29000元/平方米的楼盘相比,无论是地理位置还是销售价格上都还是有一定优势的。
被大摩相中
上周有消息传出,摩根斯坦利将收购永新城一幢30层高的服务式公寓,约有200套房源,作价或达4.4亿元。而据一位不愿意透露姓名的业内人士透露,永新城已与大摩初步达成成交意向,“但是由于外资限制政策的加紧控制,可能会使该项目正式交易还需等待一段时间。”
此前,大摩投资国内房地产多半是收购写字楼项目。而在商业地产的出让价格已经普遍调高,利润空间受到人为挤压的情况下,大摩在今年又开始收购上海市中心地段的优质住宅物业。
据了解,4月大摩购入位于浦东的陆家嘴中央公寓的4幢公寓楼,交易总金额约7亿元人民币；6月又将同位于徐家汇的华山夏都苑A栋楼收入囊中,交易涉及金额约8亿元人民币。如果永新城被收购成功,将再次印证大摩的战略调整。
业内人士认为,大摩选择永新城一方面是认可该楼盘优越的地理位置和产品品质,另一方面则是由于该楼盘的精装修设计,这样就可以减少收购后的“包装打理”。市场人士还认为,如果大摩收购成功,应能促进永新城其他房源的销售,大摩的经营模式也能在日后提升该小区、甚至是板块的价值。
市场前景较为乐观
而从市场评价来看,业内还是给予这一上海市中心楼盘比较高的认可,特别是在配套方面。
上海乘星行行销服务机构总经理李骁表示,永新城对面便是徐家汇商圈的大动脉———天钥桥路,此处商业氛围十分浓厚,周边生活配套相当完善,附近还有不少名校,另外小区自身也配有商业,包括会所和一条商业街,内有餐饮、购物、休闲、娱乐、健身等多种业态,也极大地满足了住户生活需求。不足之处就是因处于交通枢纽,所以周边路段堵车比较严重。
上海佑威投资咨询有限公司市场研究中心的王魁还表示,相对于徐家汇核心地区其他高档住宅如东方曼哈顿等近30000元/平方米的市场均价来说,永新城现在25000元/平方米的均价显得性价比更高一些。美中不足之处则在于周边环境过于嘈杂,东方曼哈顿则显得闹中取静。
七嘴八舌
●永新城是离徐家汇最近的新盘,交通很方便。好地方,好价格,相比周边的还算便宜。
●不得不说这个房子位置是相当不错的,不过价格也是很“辣手”的。25000元/平方米的报价足以吓退一大批老百姓了。不过还好它有66平方米的小房型,总价应该比较低。
●开发商以前开发过的楼盘永新花苑就在附近,总的来说,这里的价格还是偏高,东方曼哈顿当初才卖几钱呀。位置也没有以前的尊园、东方曼哈顿等好,我甚至觉得还没有莱诗邸和对面的那个楼盘位置好。
●物业管理公司是第一太平戴维斯,有名气,不错的,不过物业费也很高。
●有一个问题,交通拥堵的情况以后如何解决？徐家汇核心地段,不要一出门就动弹不得。
●永新城的空调位在哪啊？好像没有专门设计空调位。
●这个市中心的房子,得房率一般不会太高,66平方米算下来,最多也就50平方米出头吧,感觉有点小。
(摘自焦点房地产网、搜房网“永新城业主论坛”网友发帖)
产品：多房型 精装修
永新城整个社区由住宅、商业、办公、酒店式服务公寓、会所五大业态组成,多种业态相互支持又维持独立,体现出了国际大都会的居住商办生活概念。
永新城的整体布局是“一条街廊+两个广场”。广场“一动一静”,动者和天钥桥路相连接,设置了下沉式商业街入口；静者和大部分住宅连接,设置科学合理。但小区部分楼层被另一个小区的建筑阻挡,在采光上可能受到一些影响。
在建筑设计上,永新城采用的是所谓新现代主义的建筑风格,线条和立面简单有力,但又不失变化,创造出丰富的层次感。
在房型设计上,永新城遵循的是“生理分居、功能分区、动静分立、公私分隔”的原则,特点就是多元化,有一房至复式五房,单元面积从66-354平方米不等。其中60多平方米的一房两厅一卫和130平方米出头的三室两厅两卫,在普遍为大户型的上海市中心楼盘中是比较难得的。
尤其是小户型,可以轻松控制总价。并且其房型设计也不失科学,以上图的一房两厅一卫为例,空间方正,格局通透,不足之处就是厨房为暗室。
另外值得一提的还有永新城的装修比较注重细节,如外立面门窗采用外氟碳喷涂铝合金断桥框料,中空双层玻璃,更加节能、环保,并能保证玻璃清晰度；卫生间部分则采用香梨花玻璃,质感细腻,美观而有想象力,更能保护个人隐私。
(上海乘星行行销服务机构总经理 李骁)
合理布置小户型
□本报记者 李和裕
由于小户型的居室面积相对来说较为狭小,在一个房间中可能要包括起居、会客、储存、学习等多种功能,既要满足生活需要,又要使室内不产生杂乱感,这就需要对居室空间进行充分合理的布置。
专业人士介绍,小户型的设计通常以满足实用功能为首要原则,整个房间的布置风格应以简洁为主,色调以浅色系为上选。
卧室、厨房、厅宜用同样色泽的墙体涂料或壁纸,可使空间显得整洁洗练。
可以采用开放式厨房或者客厅、餐厅并用等方法,在不影响使用功能的基础上,利用相互渗透的空间增加室内的层次感和装饰效果。
厨房如果面宽较窄,不易选择带拐角的橱柜。但如果面宽较宽,则要充分利用拐角的空间,如使用转篮可摆放更多的锅碗瓢盆。多使用吊柜,也是充分利用纵向空间的好方法。
小户型卫生间面积一般不大,因此放置浴缸可以说不是明智之举。可以考虑多设浴室柜子,融柜子、浴镜、镜灯、盥洗用具等为一体。
价格：具备一定抗跌性
永新城项目对于今年上半年徐家汇板块公寓市场的成交做出了重要“贡献”。在该项目开盘前的3月,徐家汇板块的成交主力为虹桥乐庭项目,3月板块内23套的成交量中虹桥乐庭占了17套,成为当月的绝对成交主力。但在永新城4月开盘以后,就占据了徐家汇板块成交的榜首位置,推出了4批房源的永新城已连续3个月成为徐家汇板块的成交冠军。
不过,由于调控新政产生的心理预期,以及该项目自开盘以来推售的产品仍以总价较高的大三房为主,因此成交套数还是逐月有所下降的。相信随着项目本身推盘产品的变化,永新城的成交情况也会有所变化。
而在价格方面,由于调控新政影响,徐家汇板块次新房的交易价格水平自去年6月起就出现较大下调,由最高的23000-26000元/平方米回调到现在的17000-22000元/平方米,平均降幅达15%。鉴于价格已经回稳,预计未来该板块的价格不会有很大波动,加上徐家汇商圈土地和住宅的稀缺性,永新城在价格上的抗跌性还是比较强的。
(中国指数研究院华东院高级分析师 张志杰
上海世联地产顾问有限公司资讯研究中心)
租金：投资回报率逾4％
徐家汇板块集中了轨道1号、3号、4号线及多条公交线路,更是众多大型商铺的集中地,办公楼市场亦十分火爆,同时也带动了周边住宅的出租率。
永新城周边的住宅租赁市场一直保持着良好的走势。目前房龄较短的一房成交租金在4000元/月左右,两房在5000-6000元/月,三房约13000元/月。而永新城前两期即永新花苑的两房可租到8000-9000元/月,以一套二手房售价22000元/平方米、面积110平方米、基本配置5万元的永新花苑两房为例,年租金回报率在4.37%。
而现在市场消息又称,大摩正在洽购永新城的一栋酒店式服务公寓,双方已达成初步收购意向,估计收购价约4.4亿元人民币。显然,有稳定的投资回报是海外基金收购上海物业的重要因素。以此前大摩收购的徐汇区华山夏都苑为例,年回报率的基本要求更维持在8%以上。
(上海世联地产顾问有限公司资讯研究中心)
徐家汇板块1/3房东由售转租
徐家汇板块是指长乐路以南,兴国路、华山路、宛平南路以西的徐汇内环区域。该板块地处繁荣的商业区,凭借林立的高档写字楼、集中的商业设施以及发达的交通网络,这里的住宅市场也呈现出热闹景象,代表楼盘有东方曼哈顿、兆丰帝景苑、天际花园、永新花苑、亚都国际名园、莱诗邸等。
本期介绍的永新城属于香港永新集团开发的永新花苑的三期作品,由于位于徐家汇商圈范围内,周边成熟、繁华的商业设施无疑成为该楼盘相当大的利好因素。臣信房屋徐汇店店长陈岩介绍,永新花苑二手房的需求量还是很大的,一般来说,只要挂牌价不过分,一有挂牌肯定成交。
目前永新花苑一期、二期的二手房挂牌价在22000-23000元/平方米之间,三期永新城的挂牌价则在23000元/平方米,但由于永新城的房源多为150平方米左右的三房,面积在110平方米左右的两房房源只能在一、二期中挑选。
而周边其他楼盘,如东方曼哈顿的二手房成交均价在26000元/平方米左右,尊园的二手房成交价在20000-21000元/平方米,亚都国际名园的二手房成交价在21000-22000元/平方米。
陈岩还表示,受二手房转让强征个税影响,目前徐家汇板块的二手房成交量出现萎缩,市场观望气氛浓郁,三分之一的房东由售转租,所以租赁行情反而被看好。目前徐家汇板块内租赁成交比较活跃的楼盘有嘉汇广场、尊园、永新花苑等,租户多为商务人士、高级白领以及不少港澳台人士、外籍高收入阶层。
从租赁成交情况来看,徐家汇板块的租金跨度较大,一般1995年左右的老公房两房的租金在3000-4000元/月,高档楼盘两房的租金则在10000元/月左右。而就7月徐家汇板块的租赁成交量来看,租金在3000-4000元/月的两房的租赁需求还是最为密集的。
(臣信房屋市场研究中心主任 陈艳)
周边楼盘交易情况参考
东方曼哈顿(虹桥路168号)
房型 面积 总价 月租金 装修情况
2房2厅 96m2 249.6万元 7500元 精装
3房2厅 173m2 449.8万元 17000元 精装
兆丰帝景苑(肇嘉浜路889号)
房型 面积 总价 月租金 装修情况
2房2厅 114m2 319.2万元 11000元 新装
3房2厅 156m2 436.8万元 15000元 精装
莱诗邸(南丹东路223弄)
房型 面积 总价 月租金 装修情况
2房2厅 101m2 232.3万元 8000元 精装
3房2厅 154m2 361.9万元 13000元 精装
尊园(漕溪北路99弄)
房型 面积 总价 月租金 装修情况
2房2厅 114m2 228万元 8200元 精装
3房2厅 170m2 340万元 12000元 精装
亚都国际名园(南丹东路300弄)
房型 面积 总价 月租金 装修情况
2房2厅 112m2 246.4万元 7000元 精装
3房2厅 142m2 298.2万元 10000元 精装
投资星级 ★★★★
交通配套：良好
生活配套：良好
投资收益率：较高
楼盘性价比：较高 | 
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