据预计限价房、经济适用房有望大量分流90平米以下户型

    “我现在该不该买90平米的房子？”在北京一家生物研究公司工作的赵晓明感到有些迷茫。

赵晓明看中了朝阳北路一套90平方米的二居。但按照9部委新政规定，今后“新建商品房项目中，建筑面积90平方米以下住房的比例在70%以上。似乎预示着90平方米以内中小户型供应量将大幅增加。市场可选余地大，有可能价格会下降，是等等再买还是当机立断这令赵晓明难以抉择。

    另据记者从有关渠道获悉，北京“90平米占70%”可能按总量考核。如果这样，以中小户型为主的经济适用房、限价房加上各个项目中90平米以下户型，其总量完全可达到70%比例。也就是经济适用房、限价房分流了大量90平米以下户型。因此“90平米占70%”对北京楼市可能没有太大影响。

    下半年90平米以上户型仍占主流

    虽然北京“90平米占70%”具体细则尚未出台，但新政对北京房地产市场影响已然显现。北京90平方米以下住宅是否会像人们心理预期的那样大范围增加？这使很多购房者把握不定。

    6月份以后公开出让的7块新住宅用地中并没有对户型比例进行限制，加上北京房地产主管部门不明朗的态度，使得北京90平方米住宅的走向越来越像雾里看花。

    据北京房地产交易管理网数据显示，六七月份100-130平方米住宅依旧是市场的主力产品。从8月份即将入市的高档住宅来看，其户型设计依旧是90平方米以上为主，位于朝阳公园的万科东第二居为110平方米左右，三居达到150平方米和160平方米左右；望京的东湖湾户型为100平方米二居至260平方米四居。

    一些老项目的后期也将延续原来的户型设计，以100平方米以上为主，比如合生橄榄季将推出的莱瓦萨宫，户型集中在175平米-186平米之间，天鹅湾8月开盘的二期主力户型也在160平方米左右。

    一个项目从规划到推向市场一般在6个月左右，按照北京目前户型配比看，今年下半年90平方米以下户型仍占30%左右。

    “有消息说，北京关于“90平方米占70%”的户型比例限制，可能只针对2006年6月1日以后新审批、新开工的项目，8·31过关的土地以及去年通过市场以公开方式获得的土地将不受到该政策的限制。如果这样，这些地块可能加大大户型开发。”中原地产华北区域总经理李文杰分析指出。

    按“90平米占70%” 改规划的项目很少

    “完全执行90平米比例的项目，最早也要到明年3月份开盘。”首都经济贸易大学张跃庆教授分析说。之前虽有开发商称其按照“90平方米占70%”比例修改了规划，但记者调查发现，真正修改规划的项目非常少，部分开发商则是两手准备，在保留原有规划的基础上，再重新设计一套“90平方米占70%”的方案。

    昨天，北京市规划委有关官员接受采访时表示，现在有“个别项目”申请按照9部委新政的户型比例更改规划。从北京去年全面施工的包括新老项目近400个左右计算的话，“个别项目”就显得数量非常之少。

    “我们没有修改规划，依旧按照原规划实施。”去年通过竞拍高价拿地的一开发商这样说，由于该地块属于五环外，因此他们乐观地表示，9部委新政对户型比例的要求很难波及这个项目，目前，多数开发商都存在这样的心态。

    事实上，北京细则迟迟没有出台在一定程度上也说明，北京房地产主管部门对“90平方米占70%”的态度相当谨慎。“深圳之所以在其细则中规定90平方米占70%比例落实到单个项目中，是因为深圳未取得施工许可证的历史遗留项目非常少，而北京这样的项目达到607个。”有关业内人士分析认为，北京迟迟不在这个核心问题上公开表态，则进一步说明北京在争取从宽的可能。

    从目前的状况来看，众多开发商似乎看到“从宽”的曙光。不久前建设部出台的165号文件中，对“90平方米占70%”比例规定给了地方政府非常大的自由度。这也是北京迟迟不公开表态的原因。　　

    有消息称，北京在执行“90平方米占70%”比例政策中，将可能按照城市总量来考核。如果情况属实，单个项目受此影响就不会明显。

    以北京去年新开发住宅数据为例，北京建委的数据显示，2005年商品住宅新开工面积1983.2万平方米，按照城市总量70%计算的话，90平方米以下的住宅应该达到1388万平方米。如果按目前比例，商品房项目中90平方米以下的住宅占30%，总面积可达595万平方米。

    由于经济适用房和限价商品房主要户型在90平方米以下，目前北京每年经济适用房开工面积达到300万平方米，限价商品房开发量达到500万平方米。通过以上数据不难看出，经济适用房加上限价房再加上各项目中的90平米以下户型完全可达到总量70%的比例要求。

    -预期

    90平米以下住宅可能聚集近郊

    按照新政，虽然市场中小户型供应总量会有所上升，但真正能符合需求的小户型并不如预期中的那么多。北京国土资源局就曾表示，2006年度土地供应将向郊区倾斜，今年上半年成交的土地统计表明，成交地块中五环以外占21%，四环到五环也占21%.可见将来住宅也将向近郊集中。

    如果近郊区域开发90平方米以下住宅，由于交通配套、生活配套等短期内无法满足居民基本生活需求，也不会吸引购房者。“这将引发中小户型在市场中新一轮的供需矛盾。”首都经济贸易大学教授张跃庆认为。

    目前，远郊区聚集了高档住宅，一旦这些楼盘被强制调整为90平方米以下的中小户型，无疑将使需求产生错位。

    “所以，符合市场需求的小户型仍然长期处在相对稀缺的状态。”北京润丰房地产开发公司总经理王宇这样分析认为。

    “小户型客户群是对城市功能依赖最强的一个群体。”王宇说。所以中小户型应该开发在城市功能相对完善的地区。