房地产市场的调控细则将向精深方面发展。

    8月9日，记者从建设部获悉，未来对经济适用房、廉租住房和限价房政府有意规定出不同的销售租赁对象。

其中，作为今年重磅推出的调控房地产市场的限价地，主要销售对象将是中低收入者。

    此前，北京市国土资源局有关负责人告诉记者，虽然国土资源系统对于未来限价房的销售对象、销售条件等没有作详细的规定，但目前还是有一个原则，就是要限价房在稳定房价、调整供应结构方面起到平衡的作用。

    “目前北京市即将供应的6块地已经通过了北京市供地联审会的审核，马上就要按节奏供应市场。”该负责人表示，这项工作由北京市土地整理储备中心具体负责实施。第二批5块限价地还在选址审批环节中，今年是否推出尚不得而知。

    定义限价地

    在“国十五条”中，对限价地有明确的规定，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

    另外，文件还规定，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

    由于北京市的相关细则迟迟未出台，这些条款即被认为是北京市实施限价地的权威解释。

    国家发改委经济体制与管理研究所宏观经济与产业分析课题组的研究报告就指出，近阶段“房地产新政”是以调控房地产需求为重点的，从而具有短期的需求管理的性质。短期政策对于推动房价上涨和出现泡沫化趋势的体制因素没有实质作用，今年一季度较热的宏观运行表明，传统经济增长方式的动态无效率特征依然没有改变。

    中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，客观上，限价商品房的推出，可能在计算城市商品房均价时，会使均价降低，但毕竟限价商品房总量占城市住宅总开发建筑面积的比例不可能太大，而且以行政手段牺牲本已稀缺的公共资源，来拉低住宅均价，并非长久之计，也不能从根本上解决问题。

    限定购买人资格

    限价地还没有推出，很多人已开始猜测限价房如何能买到，有媒体也开设专栏探讨限价房的前景，一时间成了议论的焦点。

    北京市建委有关人士曾透露，对限价房的购买对象准备借鉴部分外地城市做法，对购买对象的户籍、收入水平以及购买的户型做出限定。

    目前，北京房地产界比较一致的看法是：限价房房源少，需求量比较大，如何制定一个合理的购买标准当为重中之重。

    据了解，限价房购买标准一直是其开发的难点之一。国内较早推出限价商品房的城市是宁波，在个人收入难以作为审核资格依据的时候，宁波的做法是拿房子作为标准，对象为无房户或人均住房建筑面积小于18平方米的城镇居民家庭。此后，大连等城市也借鉴了这一做法。而在北京，由于此前经济适用房曾暴露购买资格审核不严等问题，很多业内人士对限价商品房购买标准持谨慎态度。

    对此，牛凤瑞表示，若不能对限价房购买人群严格把关，就会使之面临与经济适用房一样的尴尬境地。

    “从定价上看，由于限价房是商品房，若限价房仍超过中低收入人群的购买能力、在转让等环节上较经济适用房更为方便，则很可能成为房产投机的新热点。”牛凤瑞说。

    地块位置

    记者发现，目前北京限价地的选址都是在地铁等交通方便的地区，一般在三环以外。

    北京市国土资源局有关人士表示，政府部门这样选址有多个因素考虑，对每块地来说也有很多因素。比如广渠路地块，由于地块面积大位置好，从去年以来政府部门就想推向市场，但由于交通评估没有通过，加上地块影响大，所以迟迟未能推出。此次以限价地的形式推出，既为调控的形势服务，也体现了政府为中低收入人群服务的目的。

    中原地产华北区总经理李文杰认为，经济适用房由于面临种种问题，有可能渐渐淡出市场，而限价商品房有望成为调整市场结构的生力军和重要组成部分。因此，限价商品房用地不但要选择在交通便利的地段，更应考虑中低收入人群的需求，单套价位在40万～45万元，超过这个标准则难以实现政策初衷。

    谁来开发？

    限价商品房实质上就是一种变相的经济适用房，虽然现在与之相关的政策还没有出台，但是从以往的经验来看，私营企业参与不是很多。

    对此，李文杰建议，这种类似经济适用房的带一定补贴性质的住房，应由国有房地产开发商来开发。因为国有企业在进行成本核算和项目规划、施工时更利于政府进行监管，而规模较大的地块开发所形成的规模效应也能保证他们依然有一定的盈利空间。同时，其自身企业的性质也能有效降低风险。

    而一些国资房企对限价商品房建设也似乎情有独钟。此前，北京建工集团董事长孙维林在接受媒体采访时曾表示，建工集团旗下的房地产公司正在努力争取参与限价商品房建设。

    除了建工集团，首开集团、金隅集团外，数家北京知名国资开发企业也都在不同场合流露出对即将落实的限价商品房非同寻常的兴趣。

    首开集团董事长刘希模此前接受本报记者采访时透露，首开有意参与北京市政府酝酿中的限价商品房开发计划。链接北京部分限价地块点评地块：丰台区东铁匠营地块

    点评：东铁匠营街道位于丰台区东部，离北京最成熟的方庄生活圈核心地段仅300米。临近南三环，向南即是未来北京最大的轨道交通枢纽之一，也是北京城南最大的轨道交通枢纽——宋家庄站，地铁五号线、十号线、亦庄线等几大交通动脉均在此交会，交通非常便利。

    地块：朝阳区常营乡地块

    点评：常营回族乡位于朝阳区东部，属于北京目前规划的十大边缘居住组团——定福庄组团。常营乡的大型居住区总体建筑面积可达450万平方米，是集居住、商业、金融、医疗、体育、行政办公和文化娱乐为一体的综合功能的大型社区，邻近地铁八通线、京通快速、地铁六号线(规划中)等几条城市干线支点。

    地块：朝阳区广渠路地块

    点评：位于朝阳区广渠路15号的原北京化工厂用地从去年开始即被众多开发企业看好。该地块位于东三四环之间，交通条件良好，CBD、朝外等商圈的急速发展，带动了其附近区域的住宅项目开发。

    地块：南沙滩东路3号地

    点评：南沙滩地块是首次被公开的限价地，今年5月被宣布暂时停止竞价。该地块位于奥北区域，具有突出的区域位置及交通优势，周边配套也比较成熟。