房地产调控基本从2004年就已经开始，当时国务院发出“国八条”，今年又出了“国六条”、“九部委意见”、及“90平米一下占70%”等等一系列细则。总结2004年以来的房地产调控，我们认为，明确房地产调控的目标，实施有针对性的政策，才能真正解决房地产市场存在的主要矛盾。

    2004年提出的政策目标是调控房价，但当时采用了紧缩土地政策，使地价大幅涨，适得其反。结果房价不降反升。接下来就调控地价，地价怎么调？市场化招标。但土地是不可再生的稀缺资源，于是招标的结果就是把地价抬得越来越高，房产价格也随之走高。所以，进行宏观调控时首先要把调控目标明确，然后一定要对症下药。政策不对，结果可能更糟糕。

    这次房地产调控的政策目标，我们认为，最主要的是应该努力把实际需求的市场和投资性的市场，从政策和一些制度安排上把两个市场划分开来，房地产市场的秩序才能理顺。

    这两个市场是以完全不同的需求来划分的。实际需求市场要解决居者有其屋的问题，是基本民生的问题，一般集中了大多数低收入的需求群体。投资需求的市场是以赚钱为目的的市场，集中少数通过房地产的价格上涨牟利的人群。实际需求市场的支付能力决定了需求者希望与自己购买力匹配的合理房屋价格水平，而投资需求市场是以房地产价格不断上升为投资目标的。发展商一定对能够获取高利润的投资性市场更感兴趣。

    这两个市场有不可调和的矛盾。如果模糊这两个市场的界定，发展商和一些话语权比较大的投资性群体一定会动员资源和政策不断向推动价格上涨，使之向获取高利润的投资性需求倾斜。投资性市场不断得到资源的支持，得到更多的资金，价格会不断上涨。这样的循环不断支持的房地产价格是很难得到调控的。

    投资性市场的高价格会鼓励资源进一步向投资性的市场倾斜。一般居住市场由于缺乏资源和投入而严重供给不足，价格不可避免的会同步上涨，最后平均价格一定不断攀登新高。房地产调控可能再次无果而终，弄得不好还会制造更大的不和谐。

    如果两个市场不分开，投资性房地产可能出现空置，而实际居住住宅供给不足，居者很难有其屋，也不可能有资源向低租金房地产流动，市场配置资源的功能失灵了，政府的干预变得十分必要。从社会公平的意义上，政府的调整收入分配的职能也应该在有利于弱势群体的房地产市场划分中充分发挥作用。

    分开这两个市场可以做几方面的事情。

    首先，划分市场要从土地资源进行某种程度的强制性用途规定的限制开始。划分市场的第一步就是土地首先要指定用途。短期内，在土地资源有限的情况下，在现有可使用的土地范围里把两个市场从不同的土地用途上分开，然后分别公开招标。不要把解决民生、实际需求为目标的土地去竞标，简单地不划分用途的所谓市场化竞标只会让土地价格越来越高。在这方面新加坡的房地产政策是很有参考意义的。新加坡的做法是首先指定土地用途，一块地在一定要做中低档的房子的条件下，房价被锁定，然后这块土地再竞标，地价也不会天价上涨了，最终的房价也不会因地价成本而高不可攀，才会建造出一般收入者才有能力买得起或租得起的房屋，房地产调控才真正能够达到调控的目标。简单的“招标”模式，模糊使用目的，会使有限的土地资源的发生不公平分配，不可能配置到最需要的地方。

    其次。，房地产调控划分市场的其他政策，包括税收、贷款、资金等等，也应该以实际需求为主，其他所有的问题退居其次的基础上来制定。新加坡的房屋住宅体系就是以民生为主的思路来发展的。新加坡政府主导实际居住的住房体系的建设，保证一般收入群体能够买到与收入水平相应的住房。政府在主导一般住房建设过程中，通过补贴房价、按收入合理分配房屋和提供社区公共社施等等政策，很好地完成了公平的第二次收入分配，政府的公共财政的功能充分发挥。这个思路是很值得借鉴。

    第三，对于投资性的市场应该市场化。发展商愿意开发高档房，投资者包括外资房地产资金对高档的房地产有兴趣，不必太多的干预。关键是政策资源不应该给予特别的眷顾。发展商以自有资金为主，可以是50%、60%甚至80%土地完全市场化竞标；投资者更应该以自己的资金为主，本地银行不必提供各种优惠的贷款；房地产投资为主的外资不必给与直接投资的待遇；政策不应该向房地产投资需求太多倾斜，包括资金，土地、税收等等。

    实际上给投资需求提供资金、优先配置土地等于是把有限的资源让有投资需求、有投资能力的人赚取更多的钱。如果资源无限，这样没有问题。但是在资源稀缺的情况下，这样的资源配置有欠公平。如果投资性的市场能够回归自有资金为主，而不是整个投资过程都是社会资本和别人的钱的资源配置秩序，不妨让这部分市场更市场化运作。

    要划分房地产两个不同市场，严格执行落实既定的“民生”目标和相关规定，并贯穿政策调控的全过程非常重要。过去的许多问题都出在“说了不做”上面。这是一个检验执政能力的问题。国务院应该有相对中立的机构严格审查各地方政府的调控措施和方案，要遵照国六条的原则，切实履行政府职能。最重要的是，国务院中立部门要要建立阶段性检查制度和惩罚制度，要以解决多少低收入群体的住房为考核目标。地方政府如果没有按照调控方案，严格执行到位，或者“阳奉阴违”，轻则问责和以政绩考核不合格论处，如果有违规违法行为，要司法问罪。对于发展商有虚假信息披露，或者商业贿赂行为，应该以欺诈问罪。

    政府部门要定期公布政府补贴的低价住房的分配情况，以及其他相关信息。发展商必须详细公布成本和相关财务信息。这些与民生息息相关的信息，老百姓有知情权，也没有国家机密可言。

    我们认为，只要政策资源以实际需求为主，以“民生”为前提，不干预投资性需求，政府能够公平地配置手中控制的各种资源，有所为有所不为，就可以把实际需求市场和投资需求市场分开，就可以控制两个市场的价格不会互相影响，低收入群体的住房的价格就能够不随投资需求市场的价格上涨而上涨，形成独立的合理的实际需求市场均衡价格。

    至于投资性市场的价格上涨带来的泡沫破灭的风险，投资者自己承担，而不会对实际需求市场造成冲击，也不会对整体经济和金融体系带来破坏性影响。这样一方面促进我国房地产市场更加规范更加有序，另一方面也推动和谐社会建设和经济的平稳较快持续发展。