编前:土地和金融是地产的两大命脉，正因如此，在本轮地产业调控中，政府多次强调要控制好土地和信贷两大闸门。

    之所以要控制好信贷闸门，是因为当前我们金融体系的流动性过剩，房地产业又是我国当前经济的一个主要增长点，所以大量信贷资金流入房地产业，这也被广泛看作是目前的最大风险。

    目前对金融风险的控制被看做是对房地产行业调控的重头戏，这也可能是地产调控中金融方面紧缩政策不断出台的根本原因。可以说，很多金融调控措施如调高法定存款准备金率等虽然不能说是因地产而“生”，但地产却有可能为之“死”。

    央行一个月内两度上调存款准备金率，其遏制货币信贷过快增长之决心正在敲打地产商日益紧绷的神经。

    一个月内，央行两度出手。

    7月21日，中国人民银行宣布，经国务院批准，决定从8月15日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点至8.5%。这时，距离上次(7月5日)上调存款准备金率刚刚过去16天。

    “一系列紧缩政策的目的是为了控制信贷总量过快增长，收回流动性，对每个行业都会产生影响，房地产自然也在其中。”在银河证券首席经济学家左小蕾看来，短时间内连续上调存款准备金率，显示央行遏制货币信贷过快增长的决心相当明确。

    央行数据显示，2006年以来银行信贷持续高速增长，前6个月人民币贷款增加2.18万亿元，同比多增7233亿元。新增贷款额竟占去央行预定全年指标的87%。

    而一家国有商业银行的内部人士更向《楼市》记者直言，“照目前这种形势来看，地产企业下半年将很难贷到款。”

    释放紧缩信号

    分析人士一致认为，0.5个百分点确属“小幅”，却足以掀“大浪”。因其中不仅涉及金额超过千亿元，更引起人们对央行后续宏观调控措施出台的连番遐想。在7月5日刚刚实行的存款准备金率上调中，各商业银行冻结资金约1500亿元，可以肯定，此次上调存款准备金率涉及金额将超过这一数字。

    央行对这次上调准备金率的解释是，当前经济运行中存在固定资产投资增长过快、货币信贷投放过多、对外贸易顺差过大等突出矛盾和问题。此次提高法定存款准备金率0.5个百分点，主要是为了加强流动性管理，抑制货币信贷总量过快增长，维护经济良好的发展势头。这种解释与一个月前上调准备金率时的解释几乎完全一样。

    国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松提醒说，存款准备金率政策调节的参考目标之一，可能是商业银行的超额储备率，将其控制在2.5%左右，构成了央行下半年比较合意的调控目标。

    央行统计显示，6月末，全部金融机构超额储备率为3.1%，比上月高0.58个百分点。针对流动性再度增加的难题，央行7月份已经在公开市场上加大了操作力度(查看地图)，并且定向增发了1000亿元的专项票据。

    “如果单纯依靠央行票据来调控流动性的话，成本过高。”中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭从成本优势的角度分析了央行为何再次上调准备金率。

    哈继铭称，近期货币市场利率走高，使得央行票据成本不断加大。而法定准备金率的利率成本是1.89%，在目前货币市场利率超过2%的情况下，央行成本比较低。而且，相对其他货币调控措施，再次提高法定准备金率是更为简洁有效的手段，“因为贷款平均利率与货币市场利率更相关，单就抑制贷款增长过快而言，提高法定准备金率能更为直接地达到目的。”

    德意志银行发布的研究报告则认为，这是4月27日以来第三轮重大货币紧缩政策，表明中国央行的强硬程度达到4年来的最高水平。

    德意志大中华区首席经济学家马骏认为，按照快速增长的外贸收支盈余和汹涌的固定资产投资增长，要达到央行年底信贷增长的目标，进一步的货币和行政紧缩将是必要的。马骏甚至大胆预计，年内将有两次以上的加息，行政调控手段将包括严控土地供应量和项目审批，以及一系列的降温措施。

    “宏观调控要打组合拳，不能只依靠货币政策，需要产业政策、税收政策、财政政策的配合。在货币政策上，不能只依靠利率政策，需要其他货币政策工具来配合。”国务院发展研究中心研究员廖英敏在接受《楼市》记者采访时说。

    廖英敏称，在我国投资高位运行、贸易顺差不断创出新高的情况下，经济内外部不平衡的矛盾日益加剧，通过加强流动性管理只能取得暂时效果，并不能从根本上解决问题。而汇率，作为一揽子政策的组成部分，兼有总量和结构调整的功能，可以起到画龙点睛的作用。无论央行接下来出台什么紧缩性的货币政策，汇率，都是绕不开的主题。

    不过，可以确定的是，由于外部不平衡的矛盾没有解决，仍会大量增加流动性，下一步，央行将继续加大央行票据发行力度，围绕回收流动性做文章。

    另外，即使货币信贷加速增长的趋势有所控制，但在基础仍不稳固的情况下，央行仍将维持一定的紧缩力度，以防止反弹，功亏一篑。

    这从央行有关官员的表态中也可看出端倪。

    在7月22日举行的一个论坛上，央行研究局货币政策与理论研究处处长刘立达表示，要密切观察和分析7月份的数据，如果数据显示信贷等指标依然没有下降的迹象，央行不排除出台更严厉的紧缩政策。

    房企贷款难度陡增

    “地产企业肯定会受到影响。”北京阳光100(查看地图)置业集团有限公司常务副总经理范小冲承认，上调存款准备金率对房地产公司最为直接的影响就是预期贷款难度将加大。存款准备金率的上调使银行能够发放的贷款总额减少，作为贷款投放规模较大的房地产行业将面临更大的资金压力，使行业发展受到负面影响。

    “今后各家银行将严格放贷条件。”一家国有商业银行的内部人士也向《楼市》记者表示，银监会的窗口指导要求商业银行在下半年谨慎放贷，加上定向票据发行和存款准备金利率的提高，商业银行可贷资金相对变少，“类似去年和今年上半年中行、建行、农行、工行等国有银行主动向地产企业授信的情况将大大减少。”

    央行的统计资料显示，今年以来，房地产开发投资资金中银行贷款所占比例出现猛增趋势。

    今年1到5月，我国房地产开发投资资金来源合计9624亿元，同比增长24.14%，其中银行发放的房地产开发贷款达到2188亿元，同比增长42.91%，和2005年全年21.41%的增长相比增速已高出一倍。

    以建行为例，截至今年4月，建行房地产开发贷款新增300多亿元，个人住房贷款新增近300亿元，合计占建行同期新增贷款总量(包括票据和个人贷款)的21%。房地产行业虽然是建行的强项，但房地产行业的不良贷款比例已超过6%，高于去年底3.84%的平均不良贷款比例。

    “一些银行房地产开发贷款的房贷量已经和去年全年的放贷量相差无几。” 上述人士透露。

    下半年的情况显然有望发生重大改变。

    事实上，在央行定向发行票据和提高法定存款准备金率的同时，银监会主席刘明康也指出，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严格控制授信。个人抵押房地产信贷的风险权重维持50%不变；对于其他类较高风险的房地产贷款，可由目前的100%提高到150%到200%，以提高风险贷款的资本占用，通过资本的管理限制银行房地产开发信贷业务发展。

    “对于不断出台的紧缩措施的威力，相信地产企业今后会‘感受颇深’。”廖英敏表示，地产行业对银行贷款的依赖程度很高，将是受冲击最大的行业之一，尤其是一些中小企业，“淘汰将成为一件很正常的事情。”

    亿城集团股份有限公司(简称G亿城(行情,论坛)，000616.SZ)的董事会秘书陈志延对此表示认同。

    “最近有不少企业都在主动和我们接触，希望我们能收购他们的项目甚至是其公司。”陈志延称，调控措施具体将给地产行业带来多大影响还不好说，但对一些实力不强的地产企业来说，影响可能将是致命的。

    事实上，接受记者采访的大多数房地产企业都认为中小地产企业今后的日子“将很难过”。

    而在银行界人士看来，受到冲击的绝不仅是小公司。

    “即便是那些去年曾经获得银行授信的地产企业，如果项目有违宏观调控精神，‘用信’也将会存在一定的难度。”前述国有商业银行内部人士如是说。