编者按：限价商品房的出现，被业界评价为住宅的“第三态”。在经济适用房的操作模式广受针砭的背景下，作为商品住宅和经济适用房的变异品种的限价商品房的登场也引起了不少争议。

　　限价房应该等同于中低价房

　　张艾艾 世联地产董事副总经理

　　限价商品房既然要限价出售，唯一的意义就是定向卖给真正需要这类产品的人，而不是搞成中高档住宅甚至豪宅，政府就是要动用行政手段调动社会资源，满足特定消费群体的需要。

　　限价商品房跟经济适用房的销售对象的根本区别应该在于：后者是针对“给国家打工的人”，即政府公务员以及教师、医生等事业单位人士，他们的工资收入和福利待遇可能不是特别高，政府通过这种方式进行相应补贴；但是在这群人之外，社会上还有大量各阶层的人都需要通过市场解决住房问题，而其中相当一部分在现有市场房价水平下，靠自己能力根本解决不了，所以限价商品房对这部分人群来说，肯定是件好事。

　　但具体落实确实是一个大难题。我们能否参照住房保障制度相对成熟的我国香港、新加坡或其他国家和地区的做法？这背后其实跟公民个人征信体系的建立和完善直接相关，即：一个人的真实身份、职业收入情况、纳税情况等等。也就是说，一个人是否是守法的“良民”，对社会贡献多大，都需要有效的信息收集系统来评价，而不是以往的“人治”。当然还有折中方案，比如单位出证明等等，但这样做的真实意义有多大，不言自明。

　　其中，最核心的是从每个公民都是纳税人的角度出发，看申请者是否真的需要照顾。因为限价房本来应该有更高的市场价值，限价之后等于政府提供了价格优惠。现在的问题是政府是否有决心做大量的后续配套工作，把这个当成制度建立和完善的过程，而不只是应景，否则只会增加某些部门和官员“权力寻租”的机会。

　　归根到底，限价房问题不能头疼医头、脚疼医脚。今天推一块地明天又推一块地，但总体上来说跟整个市场上大量的需求还是不平衡的。政府要建立的是一个完整的体系，有足够的土地储备，有完整的实施计划，花点时间对其完整性、前瞻性和可持续性进行研究和落实。

　　还是那句话，我们希望千万别把看上去很美的事，最后给做砸了，这样的教训已经太多。

　　点评：

　　市场人士对限价房政策的赞同与忧虑都溢于言表。有经济适用房的例子在先，消费者和市场人士其实都对限价房没抱太大希望，否则就不会有新政后商品房价格的持续上涨和旺销，连观望的心态都省了。要树立民众对新政的信心，政府恐怕要做的细致工作还有许多，至于应景的假招子就统统收起来吧。

　　不要让作秀的意义盖过调控的意义

　　潘明朗 香江国际副总裁

　　限价商品房，是个介于商品住宅和经济适用房之间的产品，兼具二者属性，又非此非彼。很显然，这个产品带有政府用行政手段调节市场的鲜明色彩。

　　其平抑房价的作用有多大？如何操作？诸多问题需要政府有关部门进一步明示。因为有很现实的问题摆在眼前：做限价房的开发企业的利润如何保证？与经济适用房的区别究竟在哪些方面？是否会扰乱市场秩序形成不公平竞争？是否真的能够给城市房价树立标杆？如果政府不能很好地回答这些问题，那么该项措施作秀的意义就会大于实际调控的意义，出台的目的可能是为了安抚那些对高房价怨声载道的市民的情绪。

　　因为是在特殊背景下诞生的产品形态，所以应该是个阶段性产物，带有过渡型产品的色彩，其寿命应该是有限的。目前最值得关注的，是这类产品的供应量，一旦达到较高比例，其干预价格的能力就会显现出来了。

　　点评：

　　有一个显而易见的事实是，政府在用限价房做稳定住宅均价的利器。此招能保证地方政府有一定的土地收益，将改革对土地财政的影响控制在可控范围。但其对量的掌控又确实会给市场带来很大的不确定性，给商品住宅开发商带来不可预测的经营风险。所以，政府也需提防两头赚的如意算盘落空，不舍限价房的土地收益，结果丢了商品房用地的土地收益。

　　政府应从招标管到销售和定价

　　于凌罡 集资建房倡议者

　　限价房到底该怎么做，作为一个专心研究房地产多年的普通市民，我有一些不知是否成熟的想法。

　　1.招标：希望取得限价房用地的开发商，应在投标时仅提供“项目设计方案、建筑节能方案、开发周期承诺、项目开发报价”的四合一标书，不用支付地价款。由政府组织评标小组，负责进行招标结果评议，选择适宜的开发商开发。

　　2.销售：政府应公开《限价房购买资格审定标准》，并统一通过银行办理登记。

　　申请人应在政府指定的银行，按政府规定标准提交《购买资格申请表》，并按照政府规定的要求，足额预存地价款或地价款的按揭首付款。若申请人资格审定无效，银行应及时通知申请人，请其取回预存的资金。按申请人提交《购买资格申请表》和足额存款的日期时间决定申请顺序。严格按照申请顺序，办理销售登记手续，并对申请人公开其申请序号。申请人必须实名登记，不得转让，不得代登记，并遵守政府有关规定。申请人登记时，应明确希望认购的住宅面积，并接受10%的设计误差。

　　3.定价：限价房的销售定价，应是以下四部分之和乘以该套住宅的宜居系数：

　　⑴ 投标开发商提供的住宅投标单价乘以购买面积；⑵ 政府核定收取的楼面地价乘以购买面积；⑶ 地价款按揭部分对应的按揭利息；⑷ 其他相关的应付税费及手续费；宜居系数应由专业机构进行评估，根据每套住宅的楼层、朝向等条件决定。申请人在每套住宅售价已知前提下，按申请序号和面积，依次选购住宅。

　　此外，希望限价房不能大于120平方米，且每人一生仅限购一套；希望允许在京工作满两年以上的外地打工族安家，不要设置地域歧视。

　　点评：

　　很多人对于凌罡发表在博客上的这篇建议不以为然，以普通市民身份出现却依然在争取集资建房机会的于总拨拉的也是自己的如意算盘。目前集资建房一大难点就是需要预先支付的高额地价款难以筹措，所以他一提出房价和地价独立结算的建议，业内人士就发现他的本位主义了并视为天方夜谭。不过，于总这种为政府献计献策的精神还是值得鼓励的，尤其对销售与定价方面的细致建议有一定的参考价值。换个角度看，如果政府真管到这么细致，就用不着开发商参与了；如果政府不管这么细，限价房的开发多半会和经济适用房一样走样。

(责任编辑：悲风)