证券市场《红周刊》

　　■本刊记者 江红霄

　　房地产行业到底受宏观调控的影响有多大？现阶段的估值是否整体偏低？能成为下半年行情的最大亮点之一吗？能够回答这些问题的，自然非房地产行业的分析师莫属了。

　　由于分析师们的分歧相对较大，我们认真选择的嘉宾多少都对房地产业有着过往骄人的研究经验，并在合适的时机发掘过G万科、金融街、G招商局、G泛海、G中企等近年的地产牛股。如今他们有一个不约而同的判断是，下半年地产股将迎来新一轮的升机，其中一些优质成长性的地产股更值得关注。

　　《红周刊》：房地产是近年来国家宏观调控力度非常大的一个行业。您认为目前对于房地产行业的宏观调控进入到一个怎样的阶段？周五出台的加息政策有何影响？

　　王德勇、段海瑞（中信证券）：从本轮行业复苏以来，政策之于房地产明显经历了三个阶段：扶持（1999~2000年）——扶持与规范并重（2001~2002年）——规范（2003~2004年），而抑制需求成为当前政策调控的无奈选择，2005年是这样，2006年同样不会有本质的变化，只不过是再增加了一项供应结构的调整。而周五的加息总体还是抑制需求，但同时又抑制了投资，综合来看，影响是中性的。

　　余志勇（招商证券）：首先我们来看看政府为什么要对房地产行业进行调控。两个最根本的原因就是由于经济过热的压力和住房问题政治化。

　　从政府目前进行调控的手段及其带来的影响看，主要体现在三个方面：1.收紧土地和信贷，压缩房地产和固定资产投资，这使土地价格上涨、房地产“金融化”；2.调整房地产产品结构，解决大众住房需求和节约资源，这种产品标准化导致“内力比拼”逐步成为主流；3.强化税收和房地产市场秩序管理，打击投机，使行业逐步进入稳定健康发展轨道，也有助于优质公司脱颖而出。而周五的加息对于优质地产公司来说，因为他们的负债率普遍不高，因此不会有太大影响。 李少明（中投证券）：我认为房地产政策调控基本告一段落。围绕“国六条”的政策已出台完毕，直到今年年底，应该都不会有太大的调控政策出台。下一阶段的政策重点可能是增加税收调节的手段和完善住房保障制度。

　　鱼晋华（联合证券）：我对房地产整体行业的判断为中性，但这并不代表其中的地产公司没有机会。我认为今后政策对地产行业的调控会成为常态，不确定性很大，这也将成为地产行业发展进程中摆脱不了的阴影。但是由于对房地产的需求旺盛，加上城市化的大背景，还是能够使这一行业业绩的好转得到保障。

　　《红周刊》：下半年你们强烈看好房地产行业的主要原因是什么？

　　王德勇、段海瑞：1.过去的两个月，即便遭遇了严厉的宏观调控，地产指数依然从6月8日的1228点上涨到目前的1394点，涨幅达到了13.52%，而同期上证综指下跌了1.76%，地产股的抗跌性已经得到了充分的验证。

　　2.即便如此，我们仍然认为地产股被严重低估，低估的根本原因有两点：第一，是投资者对中国当前房价上涨机理认识不清晰；第二，是投资的逻辑错误。目前证券市场普遍的逻辑是，“房价争论=引发宏观调控=抑制了房价的上涨=房地产行业景气度降低=地产股投资价值的下降”，由此及彼的简单逻辑推演，已经在事实上引起了对房地产行业前景的误判，同时导致对地产股价值的严重低估。

　　如今房价的上涨与否已经不是决定地产股投资价值最主要的原因。行业的整合，股权分置改革和全流通以后做大市值的渴望，央企的整体上市，市场融资功能恢复后，民营企业资产注入、做大做强等等，使地产公司快速成长，才是未来房地产板块的重要看点，而业绩的增长和基本面的好转才是决定地产股投资价值的最终因素，它将扫掉一切的阴霾和各方面的质疑。我们坚信房地产公司将迎来伟大的成长！这一点，在它们的中期业绩上，已经得到了一定的体现。

　　李少明：从市场方面看，有以下几点原因：1.A股市场最悲观的时期已经过去；2.很多房地产上市公司的土地储备价格相对便宜，在人民币升值背景下，与其他行业板块相比，房地产行业的整体估值依然偏低；3.房地产的销售状况非常良好，今年上半年已经创下历史上最好的销售水平。比如G招商局，最近在上海的项目一开盘就有80%~90％被认购，而且开盘价格比预期的还要高。

　　从更大的层面看，我们认为，1.1962~1980年中国“婴儿潮”所带来的房地产消费将维持到2015~2020年；2.超过20%的房地产公司到2008年之前，近两年的净利润复合增长率会超过30%；3.从美、日、台、港近几十年股市发展的历程来看，地产股是最重要的板块，中国的房地产股也将是引领未来中国A股市场的核心板块，是未来10年或更长的时间里最赚钱的公司；4.我们相信，未来的5到10年里，在中国的上市公司中，还会有比万科等更优秀的房地产类公司出现。未来我们看重优质成长公司，即股本相对小，而土地储备相对更丰厚的公司。

　　余志勇：尽管5月份以来，国家对房地产调控力度更加严厉，但我依然在下半年的中期报告中对房地产加大推荐力度，这是因为我认为市场基础已发生根本性的变化。

　　预计房地产板块后续利好题材还很多。首先在目前的市场环境下，做大做强是房地产企业的必然选择，而由于房地产行业往往由各个项目构成的特点，因此向上市公司注入资产和向管理层进行股权激励更为便利，管理层和大股东的积极性也更强；其次由于房地产企业普遍具有再融资要求，因此中期业绩将会普遍处于较高水平，而保利地产等新股上市也会带来新的活力；最后，人民币升值和物价上涨的压力都会凸现出房地产的优势，特别是人民币升值进程可能在宏观调控背景下加快。

　　《红周刊》：那么你们认为这波房地产股的行情和去年年底到今年4月份的那一波，有何不同？持续的时间和力度是否会更大？

　　李少明：这个不太好说。不过目前有一个很有利的因素就是优质地产公司被低估很多，很多地产股上升潜力至少还有30％的空间。而且与年初那一波地产股行情相比，最大的不同就是在全流通背景下，越来越多的上市公司的大股东愿意与上市公司共同成长，愿意将优质资产注入，通过资本市场进一步放大，这对地产公司业绩的提升有着较重要的支撑。

　　余志勇：也不太好说。因为上半年大盘走势强劲，与房地产股的走强相辅相成，而下半年的大盘显然不如上半年。不过，我认为，下半年大盘如果有行情，主要体现在地产股和金融股上面。

　　鱼晋华：业绩持续稳定增长的公司更受到市场关注，相信一些优质地产公司会跑得越来越快。有优质资产的注入当然更好，但即使没有获得外力，这些公司依靠内生式增长依然能够很好的发展。

　　《红周刊》：请给出3只你们心目中最有投资机会的房地产股，并说明理由。千万不要跟我说G万科、金融街这样众所周知的白马股啊。

　　李少明：虽然一提到房地产股的机会，就忍不住要提到G万科，不过，我还是重点推荐G招商局和G泛海，同时建议关注G天房。

　　王德勇、段海瑞：针对不同的投资者，我们提供了如下组合（见表1）。如果只能选3只的话，我愿意推荐G振业、G名流和G华侨城。

　　余志勇：优质地产股其实不少，不过我还是更看好G招商局、G国贸以及G泛海。

　　鱼晋华：我可能更愿意关注那些还没有成为白马股的房地产股，如果让我推荐3只，我比较看好G中企、G天健和G深振业。

(责任编辑：张雪琴)