上海报道 见习记者 周益广

    沃尔玛正在中国二、三线城市大举圈地扩张,从广东、福建、浙江、江苏等沿海省份的地级与县级城市,到湖南、湖北、河南、安徽、山西、四川等中西部省份的地级城市,到处都是沃尔玛及其合作伙伴“深国投”的足迹。

    但在这场浩浩荡荡的“圈地运动”中,沃尔玛自己并没有投入多少资金,其合作伙伴深国投商用置业有限公司才是沃尔玛的“展店推土机”。

    “公开的秘密”

    “外资超市在二、三线城市拿地一般都可以获得优惠,沃尔玛这样的世界500强企业,在长三角买地的价格要比市场价格每亩便宜100万元左右。”某外资超市的发展经理陈武(化名)透露,“而一个项目的土地面积一般在30亩到50亩之间,光土地这一项可以优惠3000万元到5000万元,这等于是地方政府送给外资零售企业的见面礼。”

    陈武曾负责开发杭州、无锡、昆山等城市的项目,任务是在这些城市寻找合适的地块或者是商业配套项目开设大卖场(Hyper-market)。杭州西湖区由于商圈质量优良而成为公司给他布置的重要目标,一次拿地经历让他感受到了沃尔玛的威力。

    2005年1月,陈武了解到杭州西湖区古墩路与三墩塘路交叉口有一宗商业地块要挂牌出让,备感兴奋。

    但是“竞买单位须引进一家或一家以上世界500强排名前100位的企业进驻该商业中心”的竞买人限制性条件让陈武打消了念头。

    经过详细打听后,陈武了解到这是沃尔玛谈下来的地块。所谓的“挂牌出让”,不过是根据国家土地政策的例行程序。

    公开资料显示,该地即杭政储出(2005)1号地块,土地面积为18170平方米,用途为商业金融业用地,容积率为3.58,由深国投(杭州)商用置业有限公司以8997万元的价格拿下,拿地价格约每亩330万元,而这一区域当时的住家用地价格也在每亩400万元以上。一般来说,同一区域商业用地价格要高于住宅用地。

    而在土地挂牌出让会上,只有深国投一次举牌,也只有深国投一家符合竞买人的限制性条件。

    “这是地方政府为沃尔玛量身订制的竞买条件,”陈武说,“这是个公开的秘密。”

    而在2004年8月31日以前,土地出让不需要招拍挂程序,深国投都是通过协议转让的方式获得土地。

    “有的地方甚至会补贴土地出让付出的成本。”陈武说,“政府出让的土地是熟地,七通一平是需要成本的,如果要拆迁的话成本就更高了。”

    各地政府的国土资源局土地出让和成交的大量公开信息显示,2004年8月31日后深国投买地为沃尔玛建商场,竞买土地的手法与杭政储出(2005)1号地块如出一辙：土地挂牌出让时设置的限制性条件,几乎只让深国投有资格举牌,而最终价格基本上为起始价格。

    根据各地国土部门的相关资料,这些地块均处于当地的黄金地段。如南海的地块,位于当地业界称为南海“黄金商业地王”的桂城商业中心区；杭州的地块位于住宅密集的西湖区；东莞的地块处于该市中心区鸿福路的黄金地段；昆山的地块位于城市主干道前进西路；常熟的地块位于市中心的步行街附近的青墩塘路与海虞路交叉口,等等。

    沃尔玛为何能把住定价的主动权？原因有三。其一,沃尔玛的世界500强企业排名第一的身份,是二、三线城市招商引资的重点目标；其二,沃尔玛在中国每年200亿美元的采购金额,也吊足了地方政府的胃口；此外,沃尔玛是个强势的国际品牌,各种调查报告显示其入驻后会带动一个区域的商业氛围,并提高周边的土地价格,这也是沃尔玛在与地方政府打交道时特别称道的筹码。

    但低价拿地只是沃尔玛在华扩张的重要一步,而非全部。

    低成本扩张链

    在中国已经有60家分店的沃尔玛,主要通过沃尔玛深国投百货有限公司和沃尔玛华东百货有限公司两个法人进行运作。

    根据工商资料,沃尔玛深国投百货有限公司注册资本7828万美元,沃尔玛华东百货有限公司注册资金970万美元,美国沃尔玛占股比例均为65%。在华扩张10年开设了60个门店,沃尔玛投进来的自有资金仅为5718.7万美元。

    据悉,深圳国际信托投资有限公司(下称深国投)是沃尔玛在华的第一个合作伙伴,持有沃尔玛深国投百货有限公司35%的股份。深国投商用置业有限公司(下称深国投商置)是深国投的子公司,系专门为沃尔玛在中国配套建设商场而成立。

    沃尔玛让深国投拿到了土地价格这个“顺水人情”,深国投自然要在租金价格上给沃尔玛优惠。据业内人士透露,沃尔玛给深国投、大连万达等“订单商业”合作伙伴的租金水平都特别低,仅仅保证对方有6%到8%的年回报率。简而言之,沃尔玛通过深国投的低价买地获得低租金。

    而深国投开发的这些项目不能从沃尔玛身上获得什么利润,但是可以通过一层小商铺和四五层出租给其他商户获利。值得一提的是,深国投并不会长期持有这些商业房产,获利途径是通过将建成的项目权益转让给新加坡嘉德置地以及摩根士丹利这些国际资本,从转让交易中获得超额的利润。

    根据深国投长沙项目信托计划书中的公开信息可以推算,深国投商置将该项目公司股权转让给凯德商用的溢价率为36.5%。

    根据深国投商置官方网站的信息,以目前深国投与嘉德置地合作的20个项目看,第一次合作,凯德商用以9.8亿元购得6个项目51%的股权；第二次凯德商用以33.73亿元购得14个项目的65%股权。而这些价格都应该包含了转让时发生的溢价。如果按36.5%溢价率进行推算,深国投开发沃尔玛商业项目投入的平均成本每个在2.5亿元左右,开发50个项目投入的建设成本在120亿-150亿元之间。

    深国投用20个项目51%的权益已经套取了43亿余元的现金,而手中剩余49%的权益,在嘉德置地把这些项目打包成地产基金上市时,深国投可以再次套现,并获得更高的溢价收益。而嘉德置地的如意算盘显然是通过地产基金形式上市套现,最终将这些项目转化为公众的投资。

    除了将项目权益转让给国际资本进行套现,深国投还运用自身信托金融机构的优势进行信托融资。从2004年11月发行长沙项目的贷款信托产品后,深国投为长沙、重庆、芜湖、漳州项目发行了集合资金信托计划,共募集资金约8亿元。

    上述资金可以投入到新项目中进行滚动投资。与此同时,深国投还引入摩根士丹利、美国西蒙地产的投资。据了解,在杭州西湖区项目、郑州二七区项目上已经运用了这两家国际巨头的资金,并引进华纳影城入驻。

    深国投这架“展店推土机”成为沃尔玛迅速攻城略地的豪华战车,不仅选址和买地的工作也交给了深国投,而新建门店的巨额资金也通过这位伙伴在资本市场成功解决。

    第一零售网总编丁利国分析,沃尔玛这些跨国零售巨头在中国的投资本来就很少,如果新店不亏损,完全可以实现“零成本扩张”。

    据分析,沃尔玛新开门店的固定资产投资基本上都是合作伙伴投进去的钱,包括空调、电梯等商场附属设备都不用自己掏钱。沃尔玛自己的投资仅为货架、冷储设备、收银系统、办公设备以及超市内部与外部的装修费用。这些投资根据门店的面积大小不同会有差异,每个店的投资费用应该在2000万元到3000万元之间。而家乐福每个店的初期投资应该在4000万到5000万之间。

    沃尔玛新店开张时的“首单不回款”制度、占用供货商“账期”,也成为零售业内公开的秘密。据一位曾任沃尔玛店长的离职人员透露,沃尔玛一个门店可以占用供应商货款一般在3000万元左右。

    “如果不亏损,完全可以利用这个账期形成的沉淀资金进行扩张。”丁利国说。