“资金能够流入土地,这也是上海社保资金吸引众多房地产商的重要原因。”

    本报记者 江小山

    上海报道

    8月17日,在递交上市申请表并等待港交所聆讯之际,瑞安房地产发展有限公司被媒体披露涉及上海社保资金违规投资事件——一年前,10多亿元社保资金进入瑞安房地产开发的“创智天地”项目。

如今资金如何偿还、是否将影响瑞安上市,成为瑞安备受关注的焦点。

    不过,瑞安只是一只出头鸟,而不是孤立的个案。

    本报记者在此前的调查中,已经发现瑞安以及上海其他房地产项目获得社保资金的操作路径。这一链条上拴着多家房地产商与商业银行,自数年前开始,经历了2004年的房地产宏观调控,直至事发前,在地产界与银行界早已不是秘密。

    贷款由来

    瑞安提供的招股书显示,创智天地位于上海市东北角的杨浦区,项目总建筑面积100万平方米,总投资约为100亿元,由瑞安与上海市杨浦区知识创新区投资发展有限公司各出资七成和三成。

    在项目于2004启动后,瑞安就曾透露上海社保基金有部分资金投入,其投资理由是该项目为公益性项目。

    而据知情人士称,创智天地项目包括三部分——大学城,体育、休闲和办公设施,以及住宅项目。前两者或与“公益”相关,但住宅项目则纯粹是商业运作。

    该人士透露,创智天地项目曾受到银行及其他资金方的追捧。国家开发银行一度决定介入,但因为利率上的分歧而退出；后来瑞安选择了摩根士丹利和汇丰制定的融资方案——由汇丰安排海外的银团贷款；国内则选择上海社保资金。

    鲜为人知的细节是,上海社保的资金是通过其指定的浦发银行,以委托贷款的方式投入,但资金规模并非媒体报道的18亿元,而是15亿元左右,贷款利率约在6%-8%。该人士称,社保这部分资金主要被用于支付土地出让金,而非工程建设——在2005年,银行贷款是严禁被用于支付土地出让金的。

    另外,瑞安的招股说明书披露,其创智天地项目的部分工程目前仍然没有获得土地使用权证,按照银行的规定也无法获得商业贷款。

    截至发稿时止,记者未能就社保资金规模和用途获得瑞安上海公司的回应。而据香港财华社报道,瑞安房地产副主席兼常务总裁王英伟在接受采访时确认,“项目是以借贷方式进行,借贷的金额亦不是18亿”。

    委托贷款路径

    瑞安只是上海社保资金的流向之一。

    8月18日,上海一家规模较大的地产老板向本报确认,他们也向社保借了委托贷款。

    一国有银行曾经办理类似委托贷款的信贷人士坦言,仅经他之手,就有不少于4家的地产企业以几乎相同的方式“借”了社保资金的钱,接近5亿-6亿元。

    上海社保违规投资事发后,涉及的房地产商面临还款的巨大压力。“如果现在要求还钱,我只有把房子和地给社保局。”一位房地产老板告诉这位信贷人士。其他几家的情况也非常类似,因为“钱已经投到项目中了”。

    他透露,面对还款压力,银行的策略是保住一部分项目相对较好的优质客户和老客户,想办法用贷款帮这些客户先还上。“但是总有照顾不过来的,剩下的就只有自己想办法。”

    据多位银行界及房地产界的人士透露,上海社保局在几年前就已开始透过沪上几家商业银行为房地产企业提供委托贷款。

    上海一家商业银行的信贷人士称,在社保审核项目之后,社保还要将项目资料转交给银行审核。

    “这几家银行一般都设有专门的社保部门,由他们对资料进行审核,这之中包括地块的抵押、公证等程序。”在银行审核完毕后,社保、银行和贷款企业将签订委托贷款协议,而该笔资金则由社保在该银行的存款支付。

    “社保实际上是打了一个时间差。房地产企业在获得土地证之后,社保为其提供资金,而等到房地产企业四证齐全之后,银行为其提供建设贷款,其中一部分便用于偿还社保的贷款。”一位商业银行的信贷人士称。

    进入2005年,房地产面临宏观调控,社保也开始遇到难题。

    “去年有一段时间,社保非常紧张。因为很多企业还不了款,当时社保不得不停办委贷业务。”一位曾与社保有过接触的民企财务总监说,“后来社保不得不给予企业时间,只要能够还得上利息,就给予一年展期。”

    知情人称,有不少企业获得了一年展期的优惠,“很多获得社保贷款的企业,其实经营都非常好,只不过是受到宏观调控的影响,短期资金链受到考验”。在给予贷款客户贷款期限1年展期后不久,社保又恢复了过往的做法,放胆做起了委贷业务。上述国有银行信贷人士称：“最先是两家(社保局和企业)谈好后,找到银行做个委托贷款的手续；后来熟悉了,我们也会推荐我们的客户做一点。”

    市场人士称,部分情况下,银行担当了“资金掮客”的角色。“银行的想法很简单,既不能丢失客户,又不能违反宏观调控政策,所以先让社保资金做,如果项目优质、条件许可,银行未来再替代一部分。”

    高利率不是障碍

    相对银行信贷,社保资金的成本比较高。知情人士透露,一般社保资金利率水平为6%-8%左右,有的项目可能还要高一点。

    上述银行的信贷人士透露,他所经办的一笔贷款的利率就为8%左右,而银行贷款利率只有5%-6%左右。

    不过,这位信贷人士认为,这点增加的成本对于房地商而言并不算什么。首先是它比10%以上的民间借贷低；另外房地产的利润率远远高于这一比例,只要能够坚持到最后的胜利,房地商不仅能够还上社保的钱,而且能够赚个盆满钵满。

    或许基于同样的预期,社保资金才敢于进入地产。但是,这恰好也是风险所在。这位信贷人士指出,相对于银行比较严格的风险审核,社保的部分做法让人“看不懂”。例如,银行一般按照房产的成本为基础价格,打折之后再确定贷款额；但是,社保资金通常根据房产的市场价格进行评估,对评估价打折之后进行贷款。

    在银行人士看来,这两种评价方法差别甚大。曾经有一个酒店式公寓项目,银行按成本价格的估值约为4亿元,即使银行给予最优惠的条件,其贷款也不会超过3亿元；但是,评估后的市场价格可能达到8亿元左右,社保资金的放贷额可达四五亿元甚至更多。

    另外,在宏观调控之后,银行不仅在发放房地产开发贷款上受到限制,还禁止进入土地市场,为开发商提供用于购买土地的资金。然而,这条限制并没有成为社保资金的红线。“资金能够流入土地,这也是上海社保资金吸引众多房地产商的重要原因。”上述信贷人士称。

    (本报记者汪恭彬、王芳艳、于晓娜对本文亦有重要贡献)