8月，本是二手房市场的淡季，但已是第二年遭遇调控的二手房市场各方，却很难在这个月份保持谈泊心情。去年六七月份，二手房市场的下坡路似乎看不到尽头，但就在当年8月，二手房市场开始悄然复苏，成交量调头“爬坡”。

今年新政后的六七月份，二手房市场的发展轨迹几乎与去年吻合，那么今年二手房市场的拐点是否会在8月重现？本期《黄金楼市》就请业内专家，结合8月中上旬的二手房市场情况，对这个8月及其后的市场发展态势加以判断和预测。

    新政震荡二手房市场

    和“国八条”一样，“国六条”对二手房市场的冲击效果是明显的。广宇宜家居董事长段涛介绍说，六七月份，他们公司的二手房买卖业务成交量明显萎缩，6月份，成交量比5月下降1/3，7月份，成交量下滑的趋势在继续。营业税的“二变五”让部分购房者知难而退，而成交困难也让部分卖房者的入市房产面临空档悬置的风险，这两方面都让二手房的交易不如新政出台前活跃。

    近日，青岛市房地产交易中心的统计数字也证明了新政对二手房市场的影响力。2006年6月，全市二手房交易量3252套，而7月份，这一数字变成了1668套。青岛无忧房网：去年六七月份，全市二手房交易量分别为1410套和957套。段涛分析说，“国六条”实施后，市场买卖双方的反映要比去年“国八条”实施后小一些，这说明买卖双方心态上的成熟。同样也从一个侧面说明了自住性购房比例的提高，促成交易的最重要因素，越来越向刚性需求靠拢。

    我们还注意到，无论是去年还是今年，6月份的成交量都大于7月份。这要归功于二手房市场的惯性，6月市场部分继承5月的良好态势；一些在新政出台前售出满两年不到5年的住宅因为合同的规定，多放在6月份过户，这也让6月楼市不至于太过惨淡。而7月份，市场已经消化了被合同挤到6月的交易房源，购房新需求又受到了新政的挑战，交易下滑在情理之中。

    8月二手房市场初探

    有了去年的例子，部分业内人士对8月二手房市场的复苏抱以厚望，但从8月上半月的情况看，市场并不如想象的乐观。青岛22世纪不动产中介公司副总经理王文香介绍说，22世纪大多数片区8月上半月的交易情况与7月份持平，交易比较热的区域有四方区、香港中路和香港东路一带。到8月20日为止，两个区域的二手房交易量都达到了20多套。在成交户型方面，大多数区域60平方米到80平方米的中小户型仍是交易主力，而香港路周边则以120平方米的大户型为主。李沧区和市北区二手房交易则相对冷清，这是因为这两个区域目前有大量新盘人市，没有营业税限制的这些房源抢了二手房的风头。而香港路附近因为奥运临近和帆船比赛等因素，受到关注，成交量在走高，而且这个区域也是唯一保持价格涨势的区域。

    据了解，青房置换、广宇、新诚信等大中介公司的8月业绩并没有复苏的迹象。某中介公司负责人甚至表示，他们公司8月份的二手房买卖业务不如7月份。

    8月，拐点还是节点

    2006年8月在后“国六条”时代的青岛二手房市场将扮演一个什么角色？是否和去年一样，成为一个拐点，还是继续二手房市场的“滑梯”，成为态势发展的节点？

    段涛认为，8月份，二手房市场出现拐点的可能性并不大。今年的调控政策与去年相比，引起的二手房市场降幅要小一些，但其发挥影响的周期应该更长。两个新政打击了投机炒房者的积极性，刚性需求的消费行为又非常谨慎。从另一个角度看，今年新政的内容要比去年复杂，除直接作用于二手房市场的“二变五”，包括90平方米的一些政策，都会对二手房市场产生一定影响，所以，二手房市场的火爆还要待以时日。

    王文香预测说，真正的二手房市场拐点应该出现在9月份，一来这个时候天公作美，气候凉爽可以赶走淡季。二来密集的10月婚期也会为二手房市场奉献一部分需求。关键还在于，那个时候，买卖双方对新政的猜测和适应期应该过去，刚性需求必将再次发力。