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70年后房子怎么办 不要期待物权法解决所有问题
时间:2006年08月26日08:53 我来说两句  

 
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来源:南方日报报业集团-21世纪经济报道

  《物权法》(草案)起草小组成员中国人民大学法学院教授王轶

  本报记者 秦旭东

  北京报道

  70年后,当有人告诉你,房子下面的地你不能使用了;如果还有人告诉你,国家可以依法收回,而只需给你“相当于砖头瓦块”成本的补偿金。

  你会怎么办?

  太多问题牵动切身利益。

  《物权法》会如何规定?自己的房子会有什么样的命运?

  这部重要法律第五审稿因此正成为眼下焦点。

  8月24日,王轶对记者说:“还是那句老话,国不与民争利。”

  王是《物权法》(草案)起草小组成员、中国人民大学法学院教授。他曾说:“我很幸运,能够参与见证这部重要法律的诞生。”

  法律应体现对生存权的重视

  《21世纪》:目前《物权法》第5次审议中,关于土地使用期限的争议非常大。因为很多人买了房子后从来不会想到自己的产权是不完整的,有期限的。大家很关心70年后怎么办?怎么交费?什么标准?你怎么评价这些争议?

  王轶:我认为这实际上涉及到财富在国家和私人之间的分配问题。这和中国目前的社会经济发展状况有很大关系。现在很多地方财政还是吃饭财政,相当部分财政收入来源于土地出让金,有的甚至占到一半以上。把土地使用期限规定得相对短一些,在财富分配上,对国家,实际上也是对很多地方政府来说,是相对有利一些。

  但从长远来看,还是那句古话,“国不与民争利”,政府不要和老百姓争利。

  《21世纪》:那么《物权法》怎么解决政府和老百姓争利的问题?

  王轶:《物权法》五审稿最大的变化,就是区分了居住用地和其他建设用地,居住用地到期后可自动续期。

  这主要考虑到保护房屋所有者的利益,尤其住房是和人们的基本生存权密切联系的,应当体现对生存利益的重视。另外也是考虑降低交易成本,便利人们行使权利。这也是主流的民意。

  《21世纪》:据说在立法过程中,曾有多种方案争论?

  王轶:主要有两种不同的意见。除了自动续期;另一种是,土地使用权期限届满前,房屋所有人要去提申请,通过申请来续期。这种做法增加了交易成本,对房屋所有者非常不便利,而且也使人们对财产的可预期性、财产关系的稳定性受到很大冲击。

  申请的话,是否能得到批准就存在很大的不确定性。对于大多数人来讲,房屋是最大的财产,很多人一辈子的积累,就是得到一套房产,这种财产关系不稳定,对社会稳定会造成不利影响。

  还有一些意见提出,能不能延长这个期限,到100年、150年,甚至是和房屋的存续期限一致。

  财富分配向私人倾斜才是好的选择

  《21世纪》:大家最关心的是续期的期限、土地使用费的支付标准和办法,也就是续多长时间、交多少钱、怎么交的问题。

  王轶:现在的草案是授权由国务院来具体规定。中国各地土地利用的情况不一样,经济发展水平不同,土地使用权的市场价格的区别也很大。由物权法统一规定,不是很现实。授权国务院具体规定有一定的灵活性。这是目前情况下可行的做法。

  但很多常委讨论时提到,续期以后要支付的土地使用权费用,应该是一个合理的对价。

  不过经过30-50年,我们的财政应该不会是现在的状况,财富分配上可以向私人倾斜,这是一种好的选择。

  《21世纪》:但是像深圳现在已经出现一些地产的土地使用权到期,这个问题逐步会出现,亟待法律法规明确解决。

  王轶:土地使用制度改革比较早的地区,确实已经出现这样的问题。但是大部分地区,还是将来的问题。留给将来,根据当时的社会经济发展状况来定,可能是合适的选择。

  如果一定要在物权法中作出明确规定,我相信围绕这个问题的争论,将阻碍物权法的尽快出台,就这个争论会很激烈,而且长期不会有结果。

  《21世纪》:那为什么是授权给行政机关而不是立法机关?涉及到财富的分配,政府和私人的利益上不一定一致,政府可能会有偏向自身利益的倾向。

  王轶:首先,按现在物权法草案的规定和现行的国有资产管理的法律法规,国务院都是经过授权代表国家来行使国有资产所有权的主体,这样的规定和现行的法律制度是一致的。

  另外,通过立法机关制定法律来确定,要考虑法律这种规范性文件的性质,它很难对不同地区不同情况都作出具体规定。而由国务院来规定具体标准,相对比较灵活,对个案的针对性也比较强。

  不要期待《物权法》解决所有问题

  《21世纪》:但也会存在一些问题。比如现在买新房,大家是可以有选择的,但是将来续期的话,由于建筑物是个整体,大家拥有的是“区分所有权”,到时候续多久;什么样的价格可以承受;土地使用权续期后是改造旧房还是另建新房;这些问题如何协调?

  王轶:这是为什么物权法草案关于建筑物区分所有权里面,对业主大会、业主委员会等社区内的自治组织,管理机构作规定的原因。要借助这些框架和他们议事规则来解决这些矛盾和冲突。

  《21世纪》:但是现在的草案,对业主委员会的诉讼主体资格的规定被删除了。原因据说是因为他们没有独立的财产,不能承担败诉的后果。

  王轶:不允许业主大会、业主委员会享有诉权的做法肯定是不合适的,这个理由也是不成立的。按现行诉讼法,公民、法人和其他组织都可以成为诉讼主体,一个组织自己不能独立承担责任的话,可以由组织成员来承担责任。某种程度上,没有诉权,没有救济就没有权利。而且,不让它享有诉权,也不符合通过这些社区自治组织来协调解决那些矛盾和冲突的目的。

  《21世纪》:还有一个问题,现在房屋的使用寿命大概是80年,如果续70年的话,如果按70年后的地价,可能相当于又花钱买新房了;而按原价的话,时代不同,价格环境不同,还有通货膨胀等问题。所以有观点提出,是不是可以分期缴纳?

  王轶:一次付款还是分期付款的问题,不管怎样总是要付的。而且现在可以通过银行信贷来实现分期付款。这没有涉及实质性的调整。

  所以,不能期望物权法的出台能把人们关心的所有问题都解决。

  《21世纪》:但物权法应该可以给一个原则,最起码可以让人们认识到这些问题,让政府和立法机关及早考虑这些情况,而且现在充分讨论的话,将来解决也容易形成共识。

  王轶:对。现在物权法中确立的有些规则,对仍然处在转型期的中国来说,好多时候只能起到发现问题、提出问题的功能,至于解决问题的方案,需要广泛的社会讨论,逐渐凝集共识,在水到渠成的时候解决。我想这也可能是一种社会治理的方法。

  所以,能提出问题、发现问题,引导解决问题的方向,对今天的物权法来说,可能已经完成了它的部分历史使命。

(责任编辑:孙可嘉)


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