中新网8月29日电 2004年8月31日，一个国内地产行业标志性的日子。“那时每天除了睡觉和吃饭就是在签出让合同和考查地块。”这是一位开发商永久难忘的回忆。当时土地从协议转让顷刻变为招拍挂，曾让开发商在8·31大限前开展了一轮集中“圈地运动”。当时，一个月的土地交易面积超过此后3年的交易面积之和。然而在经历了一口吃成个胖子后，如今他们正在承受着消化不良的后果，8·31的时代后遗症正在显现。

　　据《北京商报》报道，两年前的8月，在北京上演了一场风风火火的“抢地”大战，从北京市国土局的交易记录上记者发现，在那短短的一个月里北京市一共私下协议出让了357宗土地，数量之巨令人瞠目，一位经历了那场风波的开发商回忆起当年“争抢”土地的激烈场面仍然历历在目，每天除了睡觉和吃饭就是在签出让合同、考查地块，甚至有的土地没有做事前的策划就签合同，感觉时间太紧了，平常几年内要拿的土地现在让你在几天内搞定，压力不是常人能承受的。

　　今年的8·31又被赋予了特殊的意义，根据国家土地法规定“两年内没有开发的土地，国家有权无偿的收回土地使用权”，因此今年的8·31又将是一个大限的日子。这批赶在8·31大限之前拿到的土地开发商，大部分没有实力和资金进行开发，将要出现大量烂尾项目。

　　坐以待毙：困等国土部一纸回收令

　　“太阳中心B区的土地目前正处于土地一级登记的状态，尚未开工建设。”朝阳区太阳宫乡政府相关人员在谈到2年前被协议出让的位于太阳宫乡北部、四环附近的太阳中心B区的土地时对记者讲道。正值8·31土地大限两周年之际，记者走访了当年部分被协议出让的地块，而位于朝阳区太阳宫乡的太阳中心B区，是记者走访的第一站。

　　这块建筑面积216744平方米、规划立项为住宅的土地，目前正处于“半荒废”之中。四周不单有围墙紧紧围住，同时，在周围还有人员把守。当记者提出要进去看看的时候，被一个所谓的“负责人”拦了下来，这位负责人告诉记者，没有通行证一律不许进入。记者透过紧缩着的大门向里望见，本来在两年前已经平整完的土地现在已经杂草丛生，里面还有几个简易的帐篷。

　　根据当时协议出让土地时的规定，太阳中心B区地块由北京阳光四季房地产开发有限公司负责建设，而根据当初阳光四季签订的协议出让合同规定竣工时间为2006年8月31日。但两年过去了，不但工程进度丝毫没有进展，连土地一级登记还在进行之中。

　　当年不少开发商在拿这批土地时全都非常的匆忙、甚至有些盲目，根本没有对未来市场给予充分的分析，当时关注的点只是能不能赶上“8·31”最后一班车。开发商当时拿地的目的有三，一是为了自己开发，二是囤地，三是倒卖。但是随着土地政策越来越严厉，倒卖土地已经被封死，致使一些土地囤积在手里，而这些人根本没有能力开发，只想倒手赚钱，所以这样的土地目前基本上还属于未开发阶段。

　　北京大学不动产鉴定中心主任冯长春表示：“北京市8·31之前交易的土地确实有一部分还没有开工，对于这部分土地相信政府是一定要予以收回的，而且是刻不容缓的。原因很简单——政府不会在土地资源如此紧张的情况下眼睁睁地看着这么多土地被闲置。”

　　目前造成土地闲置的具体原因主要有两点：其一便是有一部分大的开发商在获得土地之后从企业发展的长远角度考虑而将土地囤积下来，以备日后不时之需；其二则是一些开发商在拿地之初并没有过多地考虑到政策变换对于土地开发的影响，在拿地之后政策随之变化，造成其自有资金的不足，这部分不足又不能通过预售回笼等手段加以弥补，因而陷入拿地成功却又无钱开发的境地。

　　置若罔闻：国家政策如风过耳

　　去年8月份北京市国土局一纸收回令，将38宗土地收回，原因是其没按时交纳土地出让金，大多位列北京城八区黄金地段，其中包括了东城区平安大街东四十二条危旧房改造区一期工程以及银泰中心A座商业部分和C座商业及办公部分等著名项目，但是时至今日，国土局也未公开向外界披露这些项目的具体处理结果。

　　按照当初国土局的处理意见是，这些地块被收回后，将不再与原受让方形成合同要约关系，土地会从其他渠道重新投入市场。但是1年过去了当初被收回的土地至今音信全无，记者走访了几处当年被收回的土地，其中位于王府井的一处项目目前正在施工中，而受让方并没有改变，此外，位于西直门的一处扩建项目至今还就出让金问题和国土局洽谈中。同时去年11月份被国土局收回的北京最大的一块土地，环球高尔夫俱乐部目前还处于荒废状态。

　　在这些被称为8·31的项目中，记者发现不少地是分块拿到的，比如一整块地被分为A、B、C、D地块，开发商是分别取得了各块的使用权，其实这样就为今后出现问题时埋下了隐患。这和一个项目被分为一期、二期是一样的道理，一般情况下全由同一个开发商拿到手。分期开发和分块开发的好处在于，不用一次性投入太大的资金，而且还可以分期推出试探市场反应，控制项目的上市时间。

　　一些专家认为当年在8·31时期这样的项目很多，而且全是一些非常有实力的大开发商，而这些项目对于两年收回的规定，根本就没有放在眼里，因为即使被国土局收回，也没有一家开发商愿意接手。比如一个100万平方米的项目，被收回的也许只是其中的10万、20万平方米，无疑接手这个项目等于处在人家的包围中。

　　蒙混过关：地产商假建楼真囤地

　　“师傅！您知道左家庄后街在哪儿吗？”记者这样不停地询问了20多位路人，但是没有一个人知道左家庄后街在哪里。根据资料显示，在2004年8月31日，北京东方鸿铭房地产开发有限公司通过协议出让取得了左家庄后街5号静安国际公寓的土地使用权，并定于2005年2月27日开工，2006年9月30日竣工，按理说现在的大厦应该已经初具规模了，记者又以静安国际公寓的名头问了多位路人，但还是无从获晓。

　　后来记者通过附近街道办事处的一位工作人员才找到了当年的左家庄后街，现在叫柳芳北里。记者在柳芳北里与左家庄东路的交汇处找到了正在建设的静安国际公寓，现在的名称为静安公寓，门口的一位值班人员向记者表示，这个就是当年审批下来的静安国际公寓。

　　在工地门口的建设公示牌上记者看到，开工时间2005年9月，竣工时间2007年12月，层高20层。按照这个公示牌上的时间来看，整整比当年协议出让土地时签订的开工、竣工日期推迟了整整1年。记者想就此事询问北京东方鸿铭房地产开发有限公司，但是一直没有人出面回答该问题。

　　记者从外面观察发现，将近1年的时间静安公寓只建设了六七层，而且施工现场并没有其他工地那样的火热场面。

　　把当初的协议出让的开工日期和竣工日期通过更改，拖延项目的完工日期这样的手法，在8·31项目中是非常常见的，在柳芳北里的一个当年的8·31项目就属于这一类，在工地门口的建设公示牌上记者看到，开工时间2005年9月，竣工时间2007年12月，层高20层。按照这个公示牌上的时间来看，整整比当年协议出让土地时签订的开工、竣工日期推迟了1年。

　　根据国土资源部《闲置土地管理办法》规定，在取得土地使用权后1年内没有开发的，或者是已动工开发建设但开发建设的面积应占动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，将被视为闲置土地，国家将要征收10%的土地闲置费，而对于两年内没有开发的土地，国家将无偿收回土地使用权。看似严厉的措施，但是实际效果却不尽人意，尤其对于两年不开发将无偿收回的规定，更是如一纸“空文”，因为土地的开发标准很难界定，好多工地上挖个坑、架根电线、砌道墙等等蒙混手段。

　　导致了北京乃至全国出现了大大小小的假建设真囤地的现象，一栋楼五六年还盖不完、一块地圈了二三年才挖了一道沟的现象比比皆是，开发商等的就是土地在增值，根据国研中心宏观部的一份报告指出，土地成本的激增是房价上涨的主要原因。链家地产市场研发主任王志伟认为，在这些8·31项目中不乏一些开发商没有开发能力的，但是大多数还是在等着手里的土地涨价。

　　业内观点

　　潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)：土地收回难上加难

　　潘石屹认为无偿地收回这些项目难度会非常大，纠纷也会很多。不久前，北京土地部门曾就一块被收回的土地进行了公开招标，在招标前的答疑会上，大多数投标人都非常关心原来的纠纷会不会影响新中标的业主，虽然与会的四个部门领导都表示不会有影响，并且严格要求中标的业主必须在8月份开工，以不影响2008年奥运会的举办为前提，但从目前的情况来看，好像并不顺利。

　　潘石屹猜测，政府可以用有偿的办法，把闲置的土地和烂尾的项目收回，因为无偿收回的确会使这批房地产发展商家破人亡，能把这些闲置的土地和烂尾的项目使用起来，对国家、对社会、对目前一直上涨过快的房价都是非常有好处的。

　　此外，从收回的途径上也可以考虑通过法律的手段，通过法院去收回。如果政府的某一个部门一定要用无偿的办法收回开发商的土地，最后的结果很可能是开发商和政府矛盾深化。同时，开发商也应该加紧对手中的土地开发速度。商业用地的使用年限只有40年，但有个别的土地项目已经拿到五六年还没能开发，把原有土地的使用年限降至到了30多年，无疑是在浪费资源。(齐琳 赖大臣）

(责任编辑：马明超)