继去年以5000万美元收购永新大厦75%股权后，花旗集团日前在上海房地产市场落下第二单——将参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程。花旗集团透露，集团此次将投入2000万美元，参建“建业里”改造工程的公寓项目部分。

    “由于这一住宅项目的落实在 ‘限外’政策之前，因此政策没有对集团策略形成影响”，花旗集团有关人士称，“但是新政规定外资进入楼市必须在内地注册公司，这无疑将增加项目投资的成本。”而增加投资成本的远不只花旗银行一家。

    股权投资成重点

    据了解，占地1.7万平方米的建业里位于徐汇区建国西路，始建于1930年，是上海现存最大的新式石库门里弄建筑群。早在1994年建业里就经市政府批准列为上海市近代优秀建筑。

    花旗集团房地产基金首席策划师StephenM.Coyle曾公开表示，未来花旗在中国的房地产投资比例将会占到整个亚洲地区的25%左右，在内地的最高投资额将会达到8亿美元。

    在业界看来，花旗能够抢在政策落地之前落实投资此优质项目，无疑是“幸运”的。

    “在新政的重压下，外资机构想收购成熟物业基本没戏”，仲量联行亚太区董事陈立民说，“不准用离岸公司购买内地物业，除非来华设立外资独资企业(WOFE)或者中外合资企业(JV)，恐怕海外机构对中国房地产是 ‘未曾酒醉已清醒，未曾深爱已无情’了”。

    然而，一些国际闻名的大型投行和基金仍然对内地房地产业“热情不减”，并没有在短时间内迅速撤退。

    8月21日，深圳地产大鳄金地(集团)股份有限公司(金地集团，600383.SH)公告披露，与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系，双方将合作投资金地天津格林世界项目的开发。ING基金将首先投资1.88亿元在这一项目中。

    据了解，此次ING收购金地天津注册资本51%的股权，转让完成后，金地天津将变更为中外合作经营企业，项目的开发建设则将继续由金地天津完成。ING基金将拥有金地天津48%的利润分配权。

    与花旗集团、ING的内地“攻略”如出一辙的是，渣打银行在6月曾入股世茂房地产，同时在世茂对机构投资者的招股中，摩根士丹利以及一家名为Draw Bridge 的基金也作为战略投资方参与了投资。

    “接下来，渣打会进一步展开对中国房地产企业的投资，不仅仅对成熟的大型房地产公司进行股权投资，还将对品牌房地产公司旗下的具体项目进行投资”。渣打投资大中国区总裁陈凡表示。

    成熟物业收购遇阻，使得外资纷纷考虑转向。“我们正在操作的一个上海写字楼项目的并购，可能也会采用这种以投资股权介入的模式”，上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅透露。

    而陈立民也认为，花旗可能只有通过参股房地产公司以达到之前设定的投资额，“曲线进入”从事内地房地产开发与投资。

    股权收购的“防火墙”

    实际上，在海外基金内地大肆购买整幢现成物业的同时，TCI、大摩、老虎基金等洞悉先机的境外基金巨头已经斥资数十亿元入股百仕达、合生创展等地产上市公司。

    由于银根的步步紧缩，房地产企业的融资渠道又过于单一，目前国内的房地产企业也正在全力寻求突围，上市是其中的一个重要手段。据一位国际知名代理行投资部人士称，“大部分有上市计划的地产公司目前都受到各类海外基金的密切关注”。

    “我们的盈利点同房地产基金不同，并不是通过房价上涨或是租金获利”，陈凡向记者强调入股国内规模房地产企业的初衷，“就世茂而言，渣打看重的是它全国市场的开发能力、良好的公司治理结构基础，以及企业的可持续竞争力与业务的长期增长”。陈凡这样解释渣打的投资策略，“我们会帮助企业进入国际资本市场进行再融资。通过股权增值后，在资本市场上变现。这才是风投基金的运作模式。”

    然而《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》也设立了针对股权收购的“防火墙”，对外商投资房地产企业的股权和项目转让加强审批。

    《意见》第八条即指出，“外商投资房地产企业的中外投资各方，不得订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款”。这无疑将把今年以来很多外资采用的“债权融资”或“可转债”介入房地产开发项目的方式挡在门外。

    “新政对外资进入国内房地产，通过持有一定股份的方式帮助房地产企业或项目融资，然后通过股权转让赚取收益的投行影响较大”，邹毅指出，但如果一旦强调合资公司进入房地产市场需要的资质细则，那么就排除了不具开发能力的投机性外资的进入及开发不当造成的金融风险。

    “在当前政府提高外资投资国内房地产市场门槛之时，是否找到值得信任的本地合作伙伴，将是海外基金决定投资与否的关键。”邹毅表示。