行业景气度继续回升
7 月份国房景气指数为103.51，比6 月份上升0.58 点，延续了自去年年底以来的回升趋势。（如何免费阅读机构内参高级版，获得最有投资价值的狂飙黑马？查询详情：www.dajia888.net www.3jia2.cn）分类指数中，土地开发面积指数和施工面积指数略有下降，而开发投资指数、资金来源指数和空置面积指数则继续上升。 其中空置面积指数在近几个月大幅回升，由3 月份的93.81 点上升到7 月份的100.25 点，反映上半年市场销售情况好转减缓了商品房空置面积的增长。
投资增速居高不下
截至7 月份，全国累计完成城镇固定资产投资44771 亿元，同比增长30.5%，其中房地产投资9411 亿元，同比增长24%，增速始终保持在较高水平。
热点城市房价开始降温
截止7 月份，全国房价同比上涨5.7%，相比去年年底累计上涨3.78%，涨幅比较温和。今年上半年北京、大连等环渤海湾城市以及广州、深圳等珠三角城市房价均出现了大幅上涨，深圳同比涨幅达到了14.6%。7 月份这些热点城市的房价开始降温，房价指数同比涨幅有所回落。与此形成对比的是，上半年房价涨幅相对较低的城市，7 月份同比涨幅则普遍上升。
升息对需求影响有限，开发商资金实力经受考验
8 月份行业政策面方面的主要动态包括央行升息和银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。央行本次升息同时上调了存、贷款利率：金融机构一年期存款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9 倍扩大为0.85 倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9 倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。
我们认为，央行本次升息是应对当前通货膨胀现实的举措，而非专门针对房地产，这可以从商业性个人住房贷款利率优惠下限幅度放宽以及公积金贷款利率保持不变看出。我们测算，如果个人房贷期限在5 年以上，升息后按下限利率计算的利率才会高于原下限利率，而期限较短的个人房贷，优惠后的利率甚至有所下?＃ㄈ绾蚊夥言亩粱鼓诓胃呒栋妫竦米钣型蹲始壑档目耢诼恚坎檠昵椋簑ww.dajia888.net www.3jia2.cn）即使期限长于5 年，利率也只增加0.06个百分点，对于30 万20 年期的商业贷款，按等额本息法偿还，每月月供为2117.23 元，只比原先增加10.80 元，增加幅度为0.51%，购房者负担增加有限。因此我们认为，对于自住
性的购房需求，升息影响有限，这也符合中央政府鼓励住房消费的政策目标。另一方面，升息对于投资和投机性的购房需求有一定负面影响。由于对通货膨胀的预期，在原先实际利率非常低的情况，购买房地产作为保值手段是投资者较明智的选择。但在升息调高存款利率后，实际利率将有所提高，商品房投资的机会成本上升，同时由于对未来继续升息的预期，房地产的投资吸引力将有所下降。
虽然升息对于房地产需求的影响有限，但对于开发企业则有一定的负面影响，这主要表现在资金成本提高，会降低盈利空间，而利息费用上升对上市公司业绩的影响将主要体现在07 年以后。结合银监会加强信贷管理的通知，我们认为，房地产开发企业的间接融资渠道将受到很大抑制，不仅融资难度加大，而且融资成本会提高较多，在这种情况下，优质上市公司将具有较强的竞争优势，那些已经或即将通过增发、可转债等方式融资的上市公司的资金优势将是他们在行业调整中最终胜出的重要保障。
行业评级与投资策略
我们认为，虽然目前主要房地产公司的估值水平已经体现宏观调控的影响，并且短期内优质公司的业绩依然会很亮丽，但由于在未来相当一段时间内行业都会处于宏观调控的阴影下，未来的增长可能会有所放慢，因此不可以对行业过度乐观。同时，虽然本次加息的影响不大，但未来继续加息的可能性依然存在，如果届时没有类似的对个人住房贷款的优惠政策，其负面影响将远大于本次加息。因此，我们维持对行业的“中性”评级。（如何免费阅读机构内参高级版，获得最有投资价值的狂飙黑马？查询详情：www.dajia888.net www.3jia2.cn）但对于行业中的优质公司，我们则继续高度看好，建议投资者重点关注那些融资渠道丰富、有大股东或战略合作伙伴支持的公司，如近期与荷兰ING 取得战略合作关系的G 金地、与华润战略合作的G万科A(行情,论坛)、定向增发成功的G 栖霞等。
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