上海新建住宅小户型占70%以上 部分要求80%
上海1号公告地块昨发标书应者踊跃 非中低价房建设用地仍实行70%以上建小户型标准
昨日，上海今年国有土地出让1号公告开始发放出让地块标书。 记者从中心城区招标文件领取处获悉，开发企业对于“断粮”8个月之后的首次土地供应表现踊跃，徐汇区两幅地块昨天一早就吸引十几家企业购买标书，闸北区一幅地块也吸引了8家开发商。
记者获悉，按照70%的中低价房建设用地和30%的非中低价房建设用地的划分标准，上海市政府正在着手打造2个明确划分开的土地市场。
新增13000余套小户型
1号公告此番推出的所有住宅用地，都属于30%的非中低价房建设用地范畴。换句话说，这次出让20幅地块，都将“不限房价、不限地价”。不过即使不属于70%的中低价房建设用地市场，这次住宅用地也都将严格按照每幅地块“70%以上为90平方米小户型”的标准执行，粗略估算，这次供地将在2年内为上海新增13000余套的90平方米小户型商品房供应。
此番出让的土地中，内环内地块仅为徐汇区大木桥路一幅，中内环地块占到4幅，而中环以外地块，一共占到15幅。
记者昨日下午从徐汇区房地局获悉，徐汇区的两幅地块吸引了众多企业的浓厚兴趣。仅昨日一上午，就有十数家单位来购买招标文件。不过开发商已经不再紧紧铆着中心地块不放，内环的大木桥路中心地块和中环的钦州北路地块均有数量相当的开发商表示了拿地意向。
将严格按照调控标准执行
自从上海市房地局在2006年8月17日发布1号公告以来，关于“房价、地价、房型”等三大“悬念”就缠上了1号公告。曾有专家表示，由于部分住宅用地属于“历史遗留”问题，所以不会全部按照小户型执行。不过记者昨日从知情人士处获得消息，此番推出的所有住宅地块，可能都将严格按照“70%以上建90平方米小户型”的标准执行。
本次出让中，住宅用地达125.6万平方米，建筑面积为174.17万平方米(商办、住宅均有的按照各占50%处理)，如果70%都建设小户型，则小户型的总建筑面积高达121.92万平方米。按照小户型每套90平方米的标准计算，未来2年内，此次出让的小户型商品房源总供应套数将会达到13546套。
以青浦20060114地块为例，青浦区房地发展中心在网上公开的出让公告中明确表示，该地块必须落实“规划控制住房套型建筑面积90平方米以下占住房数70%的要求”。以容积率1.0，占地面积17.882万平方米计算，仅该地块就可建造1390套的90平方米小户型房源。
焦点个案
63丘地块招标起价达3.23亿
记者获悉，截至昨日中午，已经有8家开发商从闸北区房地局申领了大宁63丘地块的投标细则，其中包括北方集团、全成置业(宝华企业)和明园集团。而根据标书，这块建筑面积2.9387万平方米的土地，本次招标起始价则高达3.23亿元，合733万元／亩。
大宁63丘地块，位于大宁国际社区的核心位置，西贴交通主动脉共和新路，位于共和新路南北高架以东，彭江路四方锅炉厂以北，在建中的永和东路以南，东面则与明园森林都市接壤。
地块属于上世纪50年代末建设的彭浦工业区，原为上海食品机械厂厂房，由大电气管理，现已全部拆平，属于内中环内罕见的位置优异的熟地。在规划中，该地块是大宁国际社区一个重要组成部分。因此，虽然63丘地块占地只有2.9387万平方米约43亩，但以优越的区位成为众多房产开发商的“必争之地”。
根据招标细则，该地块的起始竞标价为3.23亿元，折合每亩单价超过733万元。地块土地面积2.9387万平方米，容积率2.0。商住各半，住宅以中高档为主，商办将建设甲级写字楼。记者按照商住各占一半建筑面积粗略估算，平均下来的楼板价约为5495元／平方米。
该区域目前的住宅均价为1～1.2万元／平方米，商办楼均价为1.5～1.7万元／平方米。按现价估算，住宅方面的收入约为12000×２9378＝3.525亿元，商办楼收入约17000×２9378＝4.994亿元，项目总收入达8.519亿元。比起3.23亿元的起价还有较大获利空间。更何况此容积率为地块综合容积率，若加大商业部分比重，开发商获益将更多，这还不算2～3年后地块和房价的增值因素。
多家房地产开发商虎视眈眈
明园集团副总林飞飞告诉记者，对该地块明园集团志在必得：“这个地块就在我们明园森林都市一期的西侧，东、南、北三面都与我们接壤，由我们来做最为顺理成章。”
她解释说，从土地资源开发利用价值最大化的角度来看，这块地面积不大，若作为独立小区，为其再做独立工建配套，费用很高，也难与周边已有小区和谐匹配，对整个地块的整体规划不一定有利。而如被明园拿下作为可持续发展的后续项目，就不存在上述影响因素。
她还透露，明园早就有打算在社区内造商办楼，形成与住宅楼相辅相成的建筑格局，如果拿下63丘地块，就将把前期规划的商办楼挪过去，腾出的地块可以更好地为小区做环境绿化配套。整体规划更合理，可以将土地最有效集约化利用。
而据大宁绿地总指挥部有关负责人披露，目前已在大宁国际社区投资建设的明园集团、全成置业、香港嘉华都有意想投资开发或入股这块地。与63丘地块接壤的是明园集团上海东北明园实业发展有限公司开发的明园森林都市，整盘建面49万平方米，将分三到四期建设。如将63丘地块收入囊中，明园疆域将向西推至共和新路，开发地块更为齐整。
而地块不远处的正南面，是宝华企业集团旗下的上海全成置业有限公司所开发宝华现代城，占地100亩。若作为宝华后期项目，中间会间隔一个四方锅炉厂，不过距离还算是相对邻近。而63丘地块东南面的广中路、平型关路上，是由嘉华中国投资开发的慧芝湖花园，整盘建面约40万平方米，现销势正旺。以嘉华中国雄厚的资金实力，并不排除参与投标竞争的可能性。
63丘地块南为彭江路，北为永和东路，这两条路的出入口都要必经明园森林都市小区。若其他开发商拿下这块地，今后业主出入还必须与明园森林都市协商。或许有此因素，林飞飞语气坚定地表示：“我们在投标中将全力以赴，730万元一亩地价格虽然高了一些，但我们仍然要积极参与竞争！”
小户型考验房地产开发商能力
易居中国分析师孟音认为，63丘地块以3.23亿元的出让起价，似乎偏高。目前明园森林都市的一期房源售价约在1万元左右，周边成熟的商业配套设施则靠马戏城，与该地块相距较远。目前的起价已经“预支”了部分未来配套商业辐射和成熟社区均价的上升空间，所以她个人认为起价偏高。
中房指数研究院华东分院副院长陈晟则认为，去年一年，静安、黄浦、卢湾等中心区域没有挂牌出让一幅土地，可见土地资源越来越珍贵。而今年此番挂牌的20幅土地中，闸北63丘地块是为数不多的，在内中环间的优质地段地块，周边也集聚了不少优质社区，作为地处一个成熟的国际社区内，这块地的前景和价值显而易见。
而在他看来，63丘地块地的商业项目似乎更为诱人，不过商业地产最重要是业态和何定位。因此，想做好这块地，一定要考虑到地块本身的特点，统筹开发，把控好未来的市场趋势才是决定成败的关键要素。
另悉，该地块将与市房地局挂牌的其它19幅土地同步公开招标出让，63丘地块将于9月28日摘牌落定。
专业分析
陈晟认为，不限房价、不限地价，严格执行小户型，对于拿地开发商把控未来走向的能力，提出了更高要求。价格是一方面，关键还要看企业如何运作。如果拿地企业在住宅项目开发中做小户型是强项，则有望在政策明确后获利丰厚。如果对未来发展的市场掌控能力不强，应变力不够迅捷，那么5495元／平方米的楼板价可以说成本不低。
土地市场
70%出让土地用于中低价商品房
虽然经营性用地的国有土地出让1号公告吸引了业内近期的大部分目光，但在悄无声息中，上海对于中低价位商品房和配套商品房土地的出让，已经迈出了更大的步伐。
知情人士向记者透露，上海一直有将房地产市场区分为保障用房市场和放开竞争的用房市场的想法。随着国家对于土地出让政策的趋严和明确，土地市场也被逐渐纳入。
根据“国六条”规定，中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应要优先保证，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
上海将坚决严格贯彻执行这一政策，并将此政策写入国有土地出让文件。
今年上海土地出让中，经营性住宅用地出让面积将控制在年度出让总量的30%，而年度出让总量的70%将用于中低价商品房和配套商品房用地出让。而前者虽然不用执行限房价竞地价的政策，但必须执行70%是小户型政策。为了对这一工作加强关注，房地部门还将建立“内部监测指数”，对土地出让进行监控和管理。
截至昨日，上海市今年已经共推出“中低价商品房和配套商品房用地”招标公告12个，总计27个项目。另外，在建设“70%中低价房建设用地和30%非中低价房建设用地”的同时，上海还将大力加强廉租房的建设，争取做到“用三条腿走路”。
今年7月14日，以财政部为首，建设部、国土资源部三大部委联合下发通知，明确规定城市人民政府，要将土地出让净收益的5%用于廉租住房建设。今后，“从土地纯收益中安排部分资金用于廉租房建设”也将成为廉租房建设的一项重要指标。据悉，在上海市政府相关部门内部，廉租房建设已经成为今年的重点工作。 | 
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