本报记者林明发自北京

　　从今年5月开始的“国六条”新政、九部委细则、国土部土地监察风暴，到8月个税重启、央行再度加息，短短三个多月内密集的政策组合拳使得北京住宅市场观望气氛加重，一、二手房成交量开始加速下滑。但尽管如此，北京的房价丝毫没有动摇，即便在房产交易成本加大的态势之下，新盘小幅增价的现象比比皆是，面对每年销售黄金期“金九银十”的到来，北京无论是新盘推出总量还是频率都有明显上升，且相比前期或周边楼盘，价格都将有不同程度攀升。市场难觅“中间价位”

　　根据北京市房地产交易管理网数据显示，在8月份已经获得预售许可证的31个楼盘中，有24个住宅项目，其中售价超过9000元／平方米的项目有12个，占到了一半。这些项目一般是朝阳区的高档楼盘、二环附近的普通住宅或者是昌平、大兴、顺义等区的别墅。

　　尤其是位于四环以内的新楼盘，除了南城以外，大部分房价均已接近万元左右，而中心城区个别楼盘相比去年同期涨幅更是达到50％以上，单价每平方米在6000元至8000元这样“中间价位”的楼盘几乎没有，6000元以下单价的新房，只能在五环外寻找了。

　　《第一财经日报》走访了位于二环附近崇文门板块的新怡家园，去年底才逐步售完的一期均价在9000元左右，而今年年中的二期售价已经达到均价15000元/平方米,略优一些的朝向房型售价达到每平方米1.8万元。带动周边国瑞城、本家润园等大幅上扬，同区域8月初开盘的保利蔷薇在开盘当天售出百余套，均价同样达到1.3万元，超出原先市场预测30％。

　　而位于四惠地铁站东南部的某百万级大盘，也面临类似的状况。去年开盘均价在每平方米6000元左右，目前已接近万元均价水平。销售人员提醒记者：“如果需要买就要抓紧，后面两期可能还要贵。”

　　数据显示，7月以来，北京共有62个项目取得预售许可证，其中有47个为住宅新盘。这些新盘住宅的均价已经达到了10236元/平方米。其中,19个项目单价在万元以上，有11个项目拟售价是8000（含）~10000元/平方米。8月楼盘价格分布两极分化比较明显，“中等价位”项目很少。其中，单价在每平方米8000元至9000元的项目只有两个,单价在6000元至8000元的项目一个也没有。

　　形成对比的是，市场的观望气氛仍在加剧。据中大恒基不动产的调研，7月份开始，代理项目销售量明显下降，更为直观的感受就是客户来访量锐减。与今年销售形势良好的4、5月份相比，7月和8月,客户来访量下降了七成左右，市场观望气氛明显。“金九银十”试探涨价空间

　　对于市场观望与开发商定价步步上扬相背离的现实，北京顺驰置业总经理雷海荣认为，这与目前市场供应量有着密切联系，相对偏紧的供应量使得开发商在制定销售策略时有了更多底气；另一方面二手房交易成本的上升，一定程度上拉动了新房源需求量的增加。

　　中国社科院金融所易宪容则认为，房地产新政主要是规范市场行为、建立保障体系、打击炒房泡沫，对于刚性需求无法打压。虽然投机性的炒作受到了一定的遏制，但是本轮房价上涨主要的需求拉动因素依然存在。

　　事实上，短期内整体供应不足造成了市场价格不断缓慢上升的延续。北京统计局近日发布的数据显示，自今年4月以来，北京商品房竣工面积持续下降，且降幅不断加大。前七月，北京商品房竣工面积为947.1万平方米，比上年同期约下降三成。前七月，北京经济适用房施工面积597.6万平方米，同比下降约一成，竣工面积121.7万平方米，下降约三成。

　　房展会通常是显示楼市晴雨表的重要标志。一位即将参加第23届北京个人购房房地产展示交易会的开发商在接受记者采访时表示，当期在售楼盘所剩不多，房展期间将推出新一期物业。该销售总监表示，按往年“金九银十”的惯例，是主要推盘的时机，至于价格，相比目前要增加几百元。

　　另据了解，目前打算在9至10月间推出新盘的地产商众多，包括首创、首开、合生、富力、万科、保利等多家大开发商旗下均有体量不小的项目相继入市，此外，其他企业开发的类似金泰城的大盘也将隆重登场。对于马上开始的军博、国贸两大秋季房展，各路开发商已经严阵以待，集中推出新项目。

　　雷海荣预测，目前市场供应新盘较少，与开发商等待“金九银十”时机也有一定关系，粗略统计，9、10两月新开盘或项目后期开盘的总量可以达到70~80个，这将是近两个月来总量的翻倍。房展会有不少公司是带着项目来试水，试探可能的价格上升空间。开发商对赌心态

　　目前为了实现价格稳步上扬，不少开发商将自己楼盘分割成若干小块，逐步推出，不让市场感觉有空盘积压的错觉，甚至是一栋一栋地取得预售证，造成供应量少哄抢的态势，每次开盘单价略升一两百元。

　　国家统计局最新调查结果显示，2006年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨0.5%。不过业内人士普遍表示，今年新一轮房地产宏观调控在节奏、力度上加强，很多数据虽然暂时还不能马上显示，但目前已经有内部数据可以预计未来的几个市场数据将呈明显下滑态势。

　　经济学家徐滇庆(徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)认为，这并不意味着开发商需要调整价格，楼盘整体供应量偏紧是导致目前北京房价仍然坚挺的最主要原因。另一方面，目前国内积累大部分资金能量，现有的投资出口仍然不多，投资房产依然是大量资金的主要方向，“大量资金无路可走，巨额的资金流必定进入房地产，房价怎么会跌呢。”

　　另外一位不愿透露姓名的开发商则这样直言，新政的确对购房人、投资人信心有影响，但是不管供应量是多是少，至少在开发商看来不可能降价，定价完全取决于项目品质和整个体量、策略，不会因为调控来了就去调整价格，大量需求是真实的，相比之下，各种调控政策的影响还是有限的。

　　业内人士认为，地方政府的态度多少让开发商心里有底，以国税总局在7月底出台个税征收为例，最后各地政府无不采用了征收房屋交易总价1％的底线，意在“保护”各地的房地产市场。

　　视点

　　强弩之后必现颓势

　　林明/文

　　对于每一个房地产商个体而言，追求利润的最大化是企业的本分。这一点，无可非议。尤其是对于一个市场参与主体超过数万家企业的行业来说，更加可以理解，北京目前拥有土地、从事实际项目运作的房地产开发公司约为一两千家。

　　于是乎，在这样一个市场供应阶段性不足的市场里，今天你涨300，明天我就涨500，后天他开始涨到1000，涨到什么程度合理，谁都不知道，总之跟着涨了再说，总之这个市场有人埋单，有强大的后盾支撑。

　　然而就像平常说的物极必反，任何事物都有其规律，市场经济规律也是如此，不断在山坡上向上攀登的人总是不能注意到顶点背后的曲线。这对于身处数千数万家企业洪流之中的个体似乎是无力抗驳的，仅靠部分大企业的意识、社会责任归属，最后难免“从流”了。市场终究朝着那个顶点靠近，中间不管有多少意欲调整的力量。

　　北京现在的市场供应就像这个正在被靠近的顶点一样，短期来看，开发商十分有利，房价水涨船高，无视调控的存在。而另一方面，市场的数据也在悄悄警醒：北京前七月，商品房新开工面积达1499.7万平方米，同比增长约两成，这预示着今后一年内，北京商品房供给面积将大幅增加。

　　没有只涨不跌的市场，这一点开发商其实比谁都明白，“但是为什么要我来维持价格稳定，为什么人家能去拿已经看到的增值利润，我却不能？”这对于一个市场过于分散的行业，没有领袖企业的行业，的确是一个无需回答的问题。

　　经历过1997年房地产市场急速下滑的人或许记忆犹新，市场推得越高越快，危机也在加速靠近；也许我们应该这样认为，只有市场才能教育我们，市场也是一样的不破不立，不过到时候，损失的面将更广。

(责任编辑：毕博)