本报记者 陈劲 深圳报道

    央行日前再度升息,背负40万元房贷的黄小姐开始琢磨着,有没有什么方法可以节省月供支出。芝麻掉进针眼里,黄小姐此时接到了深圳某股份制商业银行工作人员的电话,称可以提供灵活多样的房贷产品,利率甚至可以优惠15％。

    更令黄小姐心动的是,这家银行推出的按揭额度业务,可以在银行审核的额度内循环使用。即如果黄小姐的房屋估值80万,按照7折计算可以获得56万的按揭额度,现在黄小姐贷款40万,则她可以在任何时候再度申请16万元的追加贷款。

    不过按照其总行的规定,要得到这笔16万元追加贷款,必须要有确定贷款用途,例如买车、装修等。对此黄小姐提出,她只是想弄点钱出来炒股票,并非用于买车、装修,是否就不能获得这16万元追加贷款了？该银行业务员让黄小姐不必担心,他们会将所有的材料都准备好,只等届时客户签字就行了。至于最终的贷款用途,银行根本不会追究。

    市场分析人士指出,银行出于竞争的考虑,通过创新产品吸引客户本无可厚非,但通过虚构贷款用途等方式为客户提供融资,却存在较大的风险。银行煞费苦心设计出来的风控措施也因此失去了应有的效力。

    目前,房贷业务仍是银行的优质资产,是各家银行竞相发展的业务品种,各种创新产品层出不穷。招商银行就有直客式一手楼按揭贷款等近10种按揭贷款产品。建设银行也于近期推出了“合力贷”等十项贷款服务举措。此外,农业银行的接力贷、深圳发展银行的双周供等都是旨在提高房贷吸引力的创新产品,将目标直接指向新增按揭客户。

    对于存量按揭客户,银行之间的拼抢亦毫不逊色。招商银行就将个人住房循环授信业务和固定贷款利率优惠措施融入到转按揭业务,吸引客户将房贷从其他银行“搬家”到招商。

    招商银行对转按揭的房产一般先确定最高的贷款额度,除第一笔贷款用于清偿原贷款额度,剩余的贷款余额客户可根据需求随时向招行申请支用,随时归还,已还的额度又可循环使用。对原贷款额度,客户可以自行选择是否采用固定贷款利率,高端客户可享受最优惠利率。对原按揭贷款已办理保险的,客户可以和保险公司进行协商,原保险仍然有效,而将受益人改为招商银行,如是金卡和金葵花卡客户或抵押物竣工年限在两年内且贷款时间不长的,招商银行也可免除房产强制险。

    对此,转按揭客户最关心的问题是如何清偿在他行的按揭款项。一般来说,客户可以选择两种方式：一种是自行筹集资金清偿他行按揭贷款。在取得产权证后,到招商银行办理抵押贷款,原来他行按揭贷款的额度和利率购房者均可以享有；另一种是购房者在他行按揭数额较大,一时无法自行筹集资金,银行提供合作的房产置业担保公司进行阶段性担保,住房抵押第一笔贷款用于清偿他行按揭贷款,待购房者置换出产权证后再办理抵押贷款,剩余贷款额度用于借款人的其他消费贷款。

    但事实上,目前市面上的担保公司并不十分可靠。银行业人士表示,有时银行也会自己提供垫款。而风险控制方面则通过业务员紧跟的方式来实现。即在整个业务流程中,都要由银行业务员操作,客户只需在相关文件上签字,所有的资料也要由业务员保管,客户只能得到复印件。等流程完备以后,才将原始资料交换给客户。这里的风控只能依靠业务员的责任心。