本报记者 吕强

    北京“90平方米中小套型实施细则”终于出台。北京市规划委规定,6月1日后新审批、新开工的住房项目将严格执行“90平方米中小套型占70%以上”的规定；并将对6月1日之前的项目将进行清理。

    北京市勘察设计与测绘管理办公室昨日转发的文件中特别规定：设计单位在编制用于申报建设工程规划许可证的相关资料时,应当有书面材料说明套型建筑面积90平方米以下的建筑面积及其占住房项目总建筑面积的比例和总套数。

    此前一天,北京市规划委员会发布了“关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知”。通知规定2006年6月1日后新审批、新开工的住房项目要严格按照国办37号文件、建设部165号文执行。

    该通知还指出,对于6月1日之前取得相关批准文件,但未取得施工许可证的商品住房项目,“依照依法行政的原则,依照有关政策规定,配合市有关部门做好清理工作”。

    中小户型市场稀缺

    在现阶段,北京房地产市场的主要问题是价格过高、上涨过快以及中小户型供应严重不足。而这正是北京规划委这份文件的剑锋所指。

    据中大恒基不动产营销代理项目显示,目前中小户型产品仅占开发面积的7%—10%,但因其总价偏低受到了购房人的普遍青睐。此外,房地产交易管理网数据显示,目前商品房销售套均面积为120平米左右,中小户型已成为市场稀缺。

    以武夷花园、北苑家园、华纺易城等项目为例,40-60平米的中小户型产品销售态势良好,甚至一经推出便迅速售空。而从整个房地产市场来看,以中小户型产品为主的项目均热销,8月5日开盘的保利蔷薇项目,主力户型为50—100平米,短短一个月销售率已达七成以上,由此可见购房人对中小户型的旺盛需求。

    效果显现至少需要2年

    “这一文件的出台是对国家有关房地产市场宏观调控政策的具体落实。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示,“但是,这类结构性的调整,在短期内对房价不会有大的影响。

    “我爱我家”副总经理胡景晖称,目前,房地产市场中一手房的总量是足够的,但是,结构并不合理,单价高、大户型和总价高的偏多,而单价低、小户型和总价低的偏少,政府此举正是针对这一不合理的供应结构而做出的,以抑制房价的过快增长,增加中低价位房的供应,满足中低收入人群对住房的需求。

    胡景晖认为,从根本上来说,政府的这个政策属于长效政策,对整个房地产市场的直接影响有限,因为从政策出台到老百姓能够住入按政策造出的房子里,还有一定的距离,政策效果要显示出效果至少需要2年时间。政府除了出台此类长效政策以外,还需要着力增加房源的有效供给,理顺二手房和租赁房市场。

    “北京市规划委‘新政’的实施,有助于改变目前的产品供应结构和价格上涨幅度。”中大恒基不动产营销总经理王述预计,明年下半年,随着小户型大量上市,成为市场主流产品,房价上涨幅度将趋于缓和,房价在理性范围内增长。但短时期内,由于大量项目面临规划设计的调整,延缓了上市步伐,仍会造成新盘上市断档,预计房价仍将以较高幅度上涨。

    而链家地产有关人士表示,如果规定单个项目90平方米以下住宅套数必须占70%,那么,虽然这样规定增加了项目的可操作性,政策执行起来会比较方便,但是,实际上,并非每一个区域的具体楼盘都需要大量的中小户型,还需要对一些低密度、大套型住宅项目进行相应的明确规定。

    这位人士指出,这项政策的前提是房价的基本稳定,这样,消费者的支出可以比较稳定,中低价位房也会比较充足。目前,北京市的房价正处于快速上升时期,90平方米以下中小户型的大量供应在短时期内还难以出现。据链家地产所掌握的数据,目前北京的房地产市场待购人群中,结婚购房、拆迁购房和以改善居住条件为目的的升级置业等用于自住的消费者占到了90%左右,这部分需求是属于刚性的,而另据调查,由于宏观调控政策的出台而打算推迟购房一年以上的连10%都不到。所以,消费者的购房需求依然比较强烈。这项政策出台,难以在短期内给房价带来直接影响。

    开发商将受考验

    从长远来看,细则的有关规定无疑对解决楼市供应矛盾有着重要的积极意义,供应套数的增加能够有效促进供需平衡,以满足大多数购房人的需求。

    然而,开发商们却有些笑不出来。对于那些6月1日前已审批但却没有拿到施工许可证的项目,北京规划委的这一文件就像悬在头上的“达摩克利斯之剑”。一位开发商在接受媒体采访时表示：规划设计重来,损失的不仅仅是规划设计费用和时间成本,关键是住宅套型结构也变了,90平方米的中小户型必须要占项目的70%,打乱了所有的营销方案。据了解,需要进行清理的项目超过600个。

    王述表示,对于开发商而言,有关规定使建筑成本增加10%—15%,对于需要修改规划的项目设计费用也会相应增加,但同时能够促进开发商把关注重点回归产品本身,更多的考虑如何实现小户型产品居住的舒适度和使用功能的完备。在目前这种政策下,开发企业如何使自己的产品在市场中通过创新和差异化竞争来获取更高的利润,将是未来面临的难题。