银河证券 丁文

    在房价大幅上涨的压力下,北京市的调控细则终于出台。这将促使很多项目延缓上市,房价上涨动力短期内很难抑制。

但从长期看,将改善北京市房地产供应结构,减缓北京房价上涨幅度,有利于龙头房地产公司的扩张。

    出台背景：调控压力大

    此次北京市的细则出台面临的背景是：北京近几个月房价上涨幅度较大,居全国70个大中城市前列。据国家发展改革委、国家统计局调查显示,2006年7月,北京新建商品住房销售价格同比上涨11.1%,环比上涨1.4％,涨幅仅次于深圳,涨幅连续两月在10％以上,居全国70个大中城市涨幅之二。

    中国房地产指数系统显示,到2006年7月,从北京住宅上市户型面积分布看,60(含)-90平方米比例仅为22%,这与九部委要求“90平方米以下住房要达到70%以上”的要求相差甚远。由于北京面临上述两个实际情况,因此调控压力很大。

    新项目可能采取严厉措施

    该文件以2006年6月1日作为分水岭,明确规定对2006年6月1日后新审批、新开工的住房项目,要严格按照国办37号文件、建设部165号文件的规定执行。即套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上。但是建设部的规定并没有规定该比例是针对单个项目,还是城市总量。北京市规划委的文件也没有作进一步说明。

    对于2006年6月1日前的遗留项目,由于这些项目情况很复杂,一些项目的区域情况决定了其不可能建成90平方米以下的住宅。在下一步的清理中,北京市政府这些项目可能采取较为宽松的政策。而对2006年6月1日以后的新项目有可能会采取要求每个项目满足：“90平米,70％”严厉的措施。

    短期房价面临上涨压力

    在九部委于2006年5月29日出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》后,未取得施工证的项目都暂停审批,目前已经有3个月的真空断档期。此外,还有600多个项目属于被“清理”范畴,这些项目可能面临调整规划的命运,修改规划和重新报批,又需要一段时间。

    因此从短期来看,细则的明确会促使短期内房源紧缩,很多项目延缓上市,供应量下降。由于供应量下降,而购房者的需求是刚性的,这将使房地产市场供需矛盾进一步激化,房价上涨短期内很难抑制。

    北京市统计局数据显示北京商品房竣工面积自今年4月以来出现持续下降,且下降幅度有所加大。受市场需求较旺及供给量减少的影响,空置面积依旧下降。7月末,全市商品房空置面积955.5万平方米,比上年末减少418.5万平方米；其中住宅空置面积511.9万平方米,比上年末减少287.8万平方米。

    由于短期北京房地产供应难以大幅增加,北京房价将继续保持上涨趋势。这对目前在北京有在售项目的公司非常有利,如万科、G阳光(行情,论坛)、G泛海(行情,论坛)、G亿城(行情,论坛)和G冠城(行情,论坛)将会受益。

    长期效应将显现

    从长期看,细则有利于改善北京市房地产供应结构,减缓北京房价上涨幅度,有利于龙头房地产公司的扩张。

    此次的细则出台表明了北京市增加中小户型供应量的决心,由于90平米以下面积占70％,这将有效增加北京商品房的供应量,因此从明年下半年起中小户型的供应量会大增,结合北京市将增加限价房的推出,将对稳定北京房地产市场,减缓房价上涨幅度起到很大的作用。

    由于对2006年6月1日以后的新项目严格实施“90平米,70％”的比例规定,结合政府对限价房的供应,将在明年下半年起有效增加北京市的商品房供应数量。

    而且,前期出台的其他如征收营业税,二手房所得税,加息,及提高住房贷款按揭比例、限制外资购房等措施已经有效地抑制和打击了投机和投资需求,因此长期看房价涨幅将会得到有效控制。同时户型结构的小型化也将增加开发企业的开发建造成本,结合土地出让可能更多采取“限房价,竞地价”政策,将会使房地产开发行业毛利率水平趋于下降。

    此外,住房结构小型化,产品同质化提高,信贷的紧缩,房地产开发企业间竞争加剧,竞争将更集中在产品质量、成本控制和融资能力上,品牌房地产开发企业拥有房地产产业化、资金和管理优势,因此可以通过有效控制成本和加快周转速度弥补行业利润率下降,在竞争中扩大市场份额。