2000年代的金融暗流

　　在以银行内部人自我融资为特点的金融暗流中，整个森豪项目颠簸了整整六年。随着三个金融寡头入狱和邹庆代表的华运达公司出现，加之银行在21世纪初进入以发展面向个人客户，特别是所谓富人高端客户的零售银行新阶段，森豪项目也进入了更为诡谲的时期。

　　推动本世纪初以来的银行零售化转型的，主要是两个动力。

　　一是亚洲金融危机促使中国银行业反思一向以“关系”为基础的企业贷款。无论是日本的“大银行－大企业集团”模式还是韩国的“银行－财团”模式，抑或印尼的“大官僚－银行”模式，似乎最终都将导致金融危机。

　　此外，按照金融业发展的基本规律，企业融资通过资本市场进行似乎是一个基本趋势，银行针对企业客户的服务优势，更多地在于通过支付清算体系完成的中间业务。按照非此即彼的思路，考虑到个人似乎不存在上述麻烦，推动零售银行业务就成为各家银行竞相采取的基本转型方向。

　　二是按照国际惯例，资本充足率成为国内银行业面临的硬约束。根据中国银监会的《资本充足率管理办法》，到2006年底，各家银行的资本充足率必须达标。我们知道，资本充足率并不是简单地以资本作为分子、信贷资产作为分母计算，而是套用一个风险权重，即不同类型的贷款可以乘以不同的风险权重，加权平均计算风险资产，以此作为分母。

　　在具体规定中，一般贷款的风险权重为100％，而个人住房抵押贷款的风险权重仅为50％。这直接意味着，商业银行不可能不间断、无休止地补充资本金；但在资本金既定的前提下，办理个人住房抵押贷款比一般贷款可以多做一倍的业务，那么利差总收入也就更高。

　　于是，房地产再度成为银行业追逐的对象，如果能获得几单大型房产项目的抵押贷款资格，则银行将吃喝不愁。竞争由此进入白热化，这就为地产寡头的形成埋下伏笔，也因此推动了以地产寡头为主、银行参与共谋的第二阶段金融暗流的形成。此时，中国进入了又一轮房地产泡沫化时期。

　　地产寡头的价格操纵

　　以房地产开发商操纵房产价格，并以面向个人的虚假销售套取信贷资金，从而维持虚假的房地产价格泡沫

　　在银行转型背景下，所有理性的房地产开发商很快发现，试图沿用上世纪90年代的传统方式获得房地产开发贷款已经很难，但个人住房抵押贷款很容易成为其操纵信贷资金并以此操纵房产价格的重要手段。

　　既然是自我融资，霍海音、余建三在森豪项目上“名义”放出的8.9亿元贷款，实际仅有1.7亿元用于森豪项目的开发，大部分贷款显然并没有落到最终接手森豪项目的华运达公司及邹庆手中。但是，这并不妨碍邹庆继续为项目筹资奔波；金融暗流的主角也因此从银行内部人转移为房地产开发商，涉及个案的银行进而蜕变为合作方，或者称为共谋者。

　　在森豪项目中，2000年前后，华运达偿清了此前拖欠北京住总的5000万元工程欠款，且面临偿清共计2.4亿元的拆迁款。另外，该地块土地出让金高达9000多万元。在资金压力面前，邹庆先于2000年11月设计了以森豪公寓中2.5万平方米可销售面积的全部所有权为抵押，由中关村科技担保，从建设银行北京分行获取了一笔1.5亿元的贷款。而这笔钱仍是杯水车薪，不足以支付邹庆面对的巨额债务。

　　在当年年底，森豪公寓正式对外开盘。邹庆迅速想到了以天价销售，套取银行个人住房抵押贷款的手法，其前提是必须操控价格。于是，开发商的价格操控有条不紊地进行。

　　第一步，虚定高价。森豪公寓的住宅面积为3.4万平方米，商用建筑面积1.3万平方米。住宅部分的开盘均价为2500美元/平方米；商用部分的均价更高达3500美元/平方米，相当于每平方米2万元以上，远远超过了北京住总公司在森豪公寓项目可行性研究报告中估算的综合价1900美元/平方米（约合16000元人民币/平方米）。

　　当时，北京房价居全国之首，平均每平方米售价约4700元。作为高档房象征的外销房，其最高售价也在每平方米万元左右。以高出市场价近两倍的价格出售，在业内人士看来，邹庆在当时根本不可能将房子卖出去。但是，后续步骤足以确保整个过程滴水不漏。

　　第二步，以伪造借款人资信证明来从银行套取贷款。尽管以高得令人咋舌的价格开盘，森豪公寓却迅即显示已经“销售一空”，257份申请个人按揭贷款的资料递交到中国银行北京分行零售业务处，并在五天之内获批总值达6.4亿元的个人住房抵押贷款。

　　事后，根据公诉人提供的材料，森豪提交的257个申请人中，三分之一是华运达公司的员工，其余均是通过介绍而来，实际上是“公司以个人名义贷款；公司用，还贷也由公司支付，跟个人没有关系”。

　　开发商之所以更愿意办理假按揭来获得贷款，而不是办理固定资产抵押贷款，原因错综复杂。除了个人住房贷款过去在操作层面存在漏洞，很多情况上甚至无需提供预售抵押登记；另一个重要的好处是还款期限长，贷款额度高。根据银行的规定，民营企业办理固定资产抵押贷款年限不超过五年，且只能办理银行评估价值50％的贷款额度；而且在还债时，抵押贷款优先于施工方债务。个人住房贷款则是一笔可以达到预售价值80％、长达20年的低息贷款——所谓房屋的预售价值，还可以由开发商通过标价来掌控。

　　对开发商而言，办理假按揭简便易行，即使像森豪这样全部办了假按揭后，也仍然可以很容易地将房子卖出去。因为申请贷款时并没有办理房产抵押或拿预售合同做抵押，只是签署了预售承诺，开发商只要跟银行“搞好关系”，就可以通过修改销售底单的方式更换贷款人；即使是做了预售抵押，开发商也可采取回购后再卖的方式帮助买房人从银行申请贷款。以森豪为例，每个假按揭申请人都与华运达补签了回购协议，规定在业主出现支付困难的情况下，房子由公司回购；如果业主要出售住房，也要首先卖给公司。

　　由此，通过森豪项目，华运达公司在销售上实现了虚假的巨大成功，但在资金回笼上则实现了实实在在的巨大成功。显然，其操作要诀已经不再是金融暗流第一阶段的金融寡头以单纯的项目价值升值预期配以金融资源为主要手段，而是以房地产开发商操纵房产价格，并以面向个人的虚假销售套取信贷资金，从而维持房地产价格泡沫。

　　对地产寡头的无限度信贷支撑

　　银行站在了地产寡头一方，甚至成为地产寡头操纵房价的助手

　　需要提出疑问的是，中国银行为何能在短期内迅速发放6.4亿元贷款，其内部审批程序如何？

　　按照中行内部个人住房贷款操作规程，从律师到业务处处长，需经四道审批程序：贷款申请人递交申请后，首先由律师负责收集核对贷款人资信证明，主要包括身份证、收入证明等；然后交零售业务处信贷消费科信贷员审核；信贷员核实无误后，交主管科长书面核实签字，最终由零售业务处处长审核签字。为了确定贷款人确有还款能力，整个审核工作一般需要经过审查、面签、电话询问等三道程序。

　　如严格履行这些程序，华运达的假按揭并不难被发现。事实上，从当事人的证词看，华运达的整个操作破绽百出，银行信贷员和负责审核的律师屡屡发现问题；有些问题也被上报，但最终都不了了之。在发展个人住房抵押贷款的冲动下，银行成为房地产寡头的共谋者；甚至，银行自身已成为房地产价格走高的利益相关体。

　　首先，恰如在反洗钱领域中的一句格言：“银行不是站在反洗钱一方，就是站在洗钱一方，‘不知情’仅仅是借口”；同样，在虚假住房抵押贷款案件中，银行不可能对贷款申请的真实性不知情。在森豪的住房贷款申请人中，有华运达公司为借款人开具了大量其关联公司的收入证明；有许多借款人系华运达公司员工；还有许多借款人为下岗工人或无业人员。任何具备正常的心智的人都能判断出，大量借款人不是能买得起20000元/平方米的外销房的人。

　　同样，在上海，无论“姚康达”还是“曲沪平”，不间断地重复巨额贷款，不可能不引起银行经办人员的怀疑；其过程只能说明，银行根本不具备怀疑的动机——至少他们相信，在个人住房抵押贷款背后的房地产寡头，比真正的住房消费者具有更强的资金实力和还款能力。尽管事后证明并非如此。

　　其次，银行的资金支持以房地产价格持续上升为预期，而地产寡头群体的形成和壮大无疑助长了这种预期。由于是个人住房“抵押”贷款，如果房产价格持续升值，则抵押品的市场价值和变现能力就越强，这意味着银行信贷资金看起来“更安全”。

　　那么，谁是房地产价格的直接推动者？住房消费者？显然不是。众所周知，房地产具有消费和投资两大功能而成为特殊商品；如果是房地产的真实消费者，则房产必然缺乏足够的流动性，因而价格亦很难真实体现。

　　此外，银行目前追逐所谓富人群体、高端客户的偏好，也往往导致其忽视中低收入的真实房地产需求者。个体炒房者似乎具有推动房价上涨的意愿，但其仅仅是房地产市场的价格接受者而不是真正的价格决定者。由此，惟有房地产开发商和中介商才是房地产市场的“做市商”，由此才会出现银行对森豪项目中的华运达公司虚假个人贷款、上海滨江世茂豪宅销售案中的“曲沪平”上亿元贷款开绿灯的现象。

　　以上事实充分证明，银行站在了地产寡头一方，甚至成为地产寡头操纵房价的助手。

　　金融暗流支持下的

　　地产商无限膨胀

　　华庆所体现的，恰是地产寡头与金融资本相结合后造就的资产成倍扩张的帝国。它依托的条件只有两点：一是操纵价格，二是操纵资金；前者由地产寡头完成，后者由银行配合完成

　　华运达公司操纵地产价格并成功套取银行信贷资金后，加之在2001年，邹庆将森豪公寓共计18688平方米的两层底商及地下一层卖与北京神华公司，套现1.3亿元，本有充分的现金流确保项目“安全”运转——当然，前提是把所获得的信贷专款专用于森豪项目。但是，正是因为邹庆尝到了银行支持房地产开发商的甜头，于是决定乘银行信贷政策的东风，继续在金融暗流上弄潮。华运达公司自森豪套取的贷款，大部分没有用于森豪公寓的项目运作，而是通过北京华庆时代投资有限责任公司投向了全国各地。

　　华庆公司成立于2000年4月，由邹庆投入2000万元，是其主要投资业务载体。华庆公司的一份投资清单显示，北京华庆之前共向光华里1号烂尾项目投资3800万元，并仿效森豪运作模式，伪造个人抵押贷款套取中国银行1.07亿元贷款；随后，邹庆向全国各地17个项目投入2.7亿元，最终仅收回1亿元左右。

　　在华庆公司投资的众多项目中，不乏地段极佳、极具升值潜力的项目；但华庆对每个项目的投入均仅数百万或几千万元，实际上没有真正投入资金运作其中的任何一个项目。华庆所体现的，恰恰是地产寡头与金融资本相结合后造就的资产成倍扩张的帝国。它依托的条件只有两点：一是操纵价格，二是操纵资金；前者由地产寡头完成，后者由银行配合完成。

　　房地产价格神话与金融危机

　　中国的房地产市场甚至不是虚拟经济，而是影子经济——是地产寡头和信贷资金的影子

　　地产寡头一旦得到无限度的金融支撑，其投资膨胀几乎成为必然，价格操纵能力也随之进一步提高。在地产寡头与金融机构的共谋中，房地产价格泡沫迅速堆积，真实需求被排除在市场之外，甚至所谓“富人”大量购买豪宅也仅仅是一个神话。这是因为，购买豪宅的不是富人，而是开发商或中介制造出的假富人；中国的房地产市场因此甚至不是“虚拟经济”，而是“影子经济”——是地产寡头和信贷资金的影子。

　　在当前的“地产寡头－金融资本”结合的背景下，房地产价格不会发生反转，具有某种必然性。于是，房地产价格神话将继续得以演绎：

　　一方面，面对作为中长期贷款的个人住房抵押贷款，金融资本必然采取只要一息尚存，必将全力支持的策略；这是因为，如果价格下跌导致抵押品价值缩水，银行有可能取代开发商和购房者（无论真实的还是虚假的）成为抵押品的所有者。同样，正是基于对银行上述行为的预期，地产商和中介也必然有恃无恐，采取种种手段继续虚定高价，制造市场稀缺假象。另一方面，在金融资本支持下，开发商才有能力持续囤积土地，实现滚动式发展。

　　在房地产价格神话演绎的同时，富人神话也在持续。虚假个人抵押贷款充分说明，至少中国有一定比例的富人是地产寡头虚拟制造的，少数富人购买了大量房产，实际上不过是一般产业意义上的“产品积压”而已。一个具有讽刺意味的故事是，云南某人在当地申请住房抵押贷款时被告知，中国人民银行的信贷登记系统显示，他已经在上海贷款购买了某处豪宅——一旦其要求履行权利，行使名义上的住房所有权，他倒有可能真的成为富人。

　　地产寡头的畸型膨胀是金融危机的前奏，这是古今中外概莫能外的铁律。但是，对危机成本的担忧和调控手段的不足，都影响着遏制金融暗流的决心和能力。

　　一方面，中央银行和监管当局在金融资本与地产寡头纠葛日深并结成利益共同体的前提下，所有的资产价格调控政策很可能因担心银行不良贷款迅速累积并出现系统性金融恐慌而投鼠忌器。毕竟，1993年－1996年的强势调控虽然最终实现了“软着陆”，但所导致的经济成本并非1.4万亿元不良贷款剥离所能涵盖。因此，如何衡量即期和远期成本，成为当前房地产市场调控的一大难题。如果不实施必要调控，地产寡头的膨胀仍将在一定的时间点燃金融危机的导火线。

　　另一方面，即使管理层有决心实施调控，但金融资本在多大程度上会配合政策执行，也在未知之列。

　　此外，近十年的金融市场发展已非1993年的状态。当初国家作为银行的所有者，能直接干预银行信贷行为，明令规定信贷资金流向；但随着银行所有制改革，宏观调控必将更多地通过间接式的价格调控进行。问题又回到了地产寡头的价格操纵上——房地产价格到底是谁在决定？在供求双方的博弈能力不均衡已成为既定事实的前提下，国家惟一的办法，似乎是通过《反垄断法》的尽快出台，解决房地产价格决定中的操纵行为。

　　有理由预期，在今后的房地产市场上，价格操纵与反操纵、对金融暗流的堵与疏，将构成政策设计与实施的基本难点。■

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(责任编辑：孙可嘉)