领先第二名12亿元,价格因素占比50%,最终结果将在10月底前揭晓

    本报记者 郝倩 发自上海

    在沉寂一年多后,昨日,上海今年首次大规模出让的住宅用地进入开标程序。

    此次开标的是上海浦东新区四大土地商之一的陆家嘴集团抛出的560.1亩花木新民北块土地。在昨天的“价格项”争夺中,金地集团(600383.SH)以59.89 亿元的咋舌天价,在价格上暂时领先其他7家竞标企业。按照这一报价计算的楼面价格已超过附近的房价。

    此次投标并非价高者得,最终结果将在10月底前揭晓。

    金地爆出最高价

    花木新民北块土地位于上海地铁2号线沿线,北面紧邻知名大盘上海绿城,南面靠近金地集团本身的未来域楼盘。该地块靠近浦东新区世纪公园,拥有三面环水的环境优势。

    按照招标公告,该块土地规划用地性质为住宅,土地面积约37.34公顷,地块建筑容积率为1.42,其中住宅用地容积率为1.5。在这块土地出让之前,上海已经有一年多未在一手市场如此大规模地推出住宅用地。

    今年7月初,该地块发布招标公告后,26家海内外房地产企业随即购买了标书。最终的角逐在8家企业间展开。

    昨日下午,该地块在浦东新区一家酒店会议室低调开标,底价为27亿元。中海地产、新鸿基旗下的华祥房地产、上海合生旗下的“南博”,以及之前一直觊觎花木地块的世茂集团报价都在40亿元以下。其他几家公司报价也在40亿~50亿元之间。

    最终,金地集团报价59.89亿元,比“第二名”华润旗下的创实地产高出近12亿元。

    此次招标中,价格因素只占50%比例。按照“招标文件”和参与竞标的开发商透露数据测算,金地集团是唯一有望获得“价格项”满分的竞标开发商。

    除“价格项”之外,“修建性规划设计项”占35分；“可行性研究报告项”占10分。所谓“修建性规划设计项”,指的是“是否最大限度满足政府对招标地块的规划要求及相关规定和政策,以及其建筑方案所创造的居住文化是否最大限度地满足浦东新区经济、文化长远发展方向的原则评定”。

    目前,投标者的标书都已经被密封。接下来的竞争将主要集中在后两项的评标中。是否有后来者会因后两项而超出,目前很难有明确判断。

    对此,金地集团上海公司总经理赵汉忠对本报记者表示：现在针对该地块招标情况不好多说,价格仅占50%的因素,其他50%的因素还不确定。针对“规划项”,赵汉忠认为,他并没有看到其他公司的规划内容,但是他对自己公司的设计能力非常有信心。

    最高报价赶超当地房价

    按照金地集团的报价,该地块每平方米的楼面地价将达到11300元左右。据此前业内估计,该地块楼面地价为8000元/平方米。

    “如果按照59.89亿元的报价,再去掉4%到5%的面积用来做会所与超市等配套,那么楼面地价将上升到1.2万元/平方米左右；如果要做高档住宅,算上正常的建安成本、营业税、所得税和其他税费以及财务成本,总成本更要上升到1.6万元/平方米以上。开发商的可操作空间就将十分有限。”一位参加竞标的开发商对本报记者分析说。

    上述开发商在市场调研中发现,按照花木新民北块土地周边的现状,最有代表意义的高档楼盘上海绿城项目目前的交易价格维持在1.1万~1.3万元/平方米的区间内,而且一年内的价格并没有太大起伏。

    “由于志在必得,所以在估计业内会将报价集中在8000元/平方米左右的基础上,金地集团将自己的报价进行了大幅度的提高。”一位之前与金地集团联系紧密的知情人士对本报记者称。

    业内质疑金地缴款能力

    对于金地集团59.89亿元的高报价,业内也对其如何缴纳地价款提出质疑。

    金地集团最新的半年财报显示,上半年其房地产销售达到10.9亿元左右。该公司在2005年则取得了25.75亿元的主营业务收入。截至2004年底,金地集团公司总资产为58.6亿元。到今年6月,金地集团总资产也不过77.70亿元。

    金地集团2005年年报显示：2005年的宏观调控对于其主要影响,体现在上海项目销售形势严峻。去年,该公司的整体投资额为13.12亿元人民币左右。8月22日,金地集团公告称,与战略合作伙伴ING基金合作投资金地天津格林世界项目,ING基金将共投资约人民币1.88亿元,后者将拥有金地天津48%的利润分配权。