上海楼市在国六条及其配套措施重压下形成的观望僵局,在8月悄然打破。
    8月下旬,自国六条出台以来一直冷眼观望的开发商们,猛然展开了一场传统销售旺季“金九银十”之前的销售战,大量新盘通过明折暗扣等方式集中上市促销。 统计数据显示,受此影响,8月份上海住宅新增供应量比7月份大幅增加了30.86%,而同期普通住宅的销售均价却足足下跌了10.3%,这刚好等同股市中的一个“跌停板”。
    天平倾向消费者
    尽管已经有了去年宏观调控的经验,但对政策异常敏感的上海楼市还是在国六条出台,房地产二次调控以更加严厉的方式出现时,再度迅速地陷入了浓厚的观望气氛之中。僵局中博弈的双方,仍然是开发商和消费者,而博弈的核心所在,仍然是居高不下的房价。在此次博弈之初,硬挺过去年宏观调控,并品尝到今年上半年市场回暖甜头的开发商们,丝毫没有向消费者示弱的意思,一些楼盘甚至在国六条出台后逆势涨价,并在媒体上大造“越调控越涨价”的舆论。而即便在6月份成交量环比缩水30%,7月份成交量再度下降12%的情况下,许多开发商仍然没有选择大力促销,而是玩起了惯用的把戏———捂盘,这导致上海楼市商品房新增上市供应量近月来持续萎缩。
    引人注目的是,在此期间,一位楼盘销售不畅的开发商曾公开表示,即便将楼盘项目折价转让也决不对消费者降价,强硬的态度溢于言表。但两个月来中央一连串的严厉政策撕开了开发商们貌似坚固的防线,让他们的幻想变成了泡影。在税收、信贷等一系列直击开发商软肋的政策影响下,上海不少开发商开始意识到,形势已经发生了根本变化,热销、暴利成为历史,至少在中短期内不会再出现今年上半年的那种回暖行情,因此,快速销售回笼资金才是自己最好的选择。在这种思路的影响下,开发商在此次博弈中的态度由观望变成主动出击,这使得上海新盘上市量在8月下旬出现井喷:8月18日,上海一天内推出新上市项目楼盘14个,上市面积达23.8万平方米,当日上市量达到1600多套,为近期罕见;8月30日,上海一天内再度推出8个楼盘,上市面积19万平方米,上市量逼近1600套。而在主动放量的同时,部分新开楼盘也一改决不降价的口风,在暗地里展开了9—9.8折不等的降价促销。
    上海易居房地产研究院研究员杨红旭认为,在去年宏观调控中,上海许多开发商没有意识到调控的持续性,加上受惠于前几年市场的火爆,他们还是有实力暂时顶住资金的压力,因此采取了观望的方式度过去年的市场低迷。在今年的宏观调控之初,仍然有许多开发商抱有和去年一样的想法,再度采用了观望的态度,但一方面,政策的连续出台已经让他们意识到,宏观调控将会有一个较长的过程,房地产市场的形势已经发生了逆转,另一方面,开发商资金链都绷得比较紧,在今年更加严厉的政策下,很难再无视资金压力继续观望,必须尽快回笼资金以保持正常运转。这迫使开发商们不得不放弃观望的方式,在“金九银十”来临之前放量推盘,在销售上抢跑。
    中国指数研究院(华东)副院长陈晟则表示,未来供应量会持续增大,相对应的需求量也会随之增大,二者相比较,供应量的增幅估计会超过需求量的增幅,而这种放量可能要持续比较长的一段时间,可能一直要持续到十二月份。“一系列政策的出台,开发商观望的结束,都说明天平正在倾向消费者。未来,无论是在价格、房型等方面,消费者都将有更多的选择余地。”杨红旭说。
    尴尬的“金九银十”
    打破了观望僵局的开发商们,无论是已经推出楼盘的,还是蓄势待发的,都将期望投向了传统销售旺季“金九银十”。8月下旬上市量的骤增,就被许多业内人士视为替“金九银十”打前站之举。但今年的“金九银十”会成为开发商的好日子么?在杨红旭看来,答案是“NO”。“开发商会很重视‘金九银十’,但这并不意味着消费者也会重视。事实上,经过一年的调控之后,很多消费者已经开始犹豫了,以前可能说再看两三个月,现在可能要等半年,甚至一年以上了。尤其是今年调控政策出台后,他们更加不会匆忙入市,而是会看政策形势和市场走势后再做决定。”杨红旭认为。而统计数据似乎也佐证了这个观点。尽管8月下旬新盘上市量猛增带动了一定的成交量,但从住宅成交情况来看,成交量的增加远远不如供应量的增加。8月份,上海成交商品住宅176.3万平方米,环比涨幅14.3%,但同月上海商品住宅新增供应量达到232.44万平方米,环比增幅30.86%,当月商品住宅可售面积新增了56万平方米之多。而值得注意的是,在8月份的住宅成交面积中,普通住宅成交量为103万平方米,与前一个月持平,并没有因为新盘上市的放量而有所表现。新盘的迅猛上市和小幅的折扣并没有激发消费者的消费热情。
    尽管许多业内人士认为今年的“金九银十”可能遭冷遇,但对于开发商而言,“金九银十”仍然是必须全力一搏的机会。一位开发商向记者表示,今后市场的走势现在谁也说不清楚,但有一点是明确的,中央这次宏观调控是下了决心的,至少短期内上海楼市不会有大的起色。因此,再拖下去对自己没有好处,最好是借“金九银十”尽快销售,规避风险,毕竟,这样的机会次数不会很多。上海方方房地产工作室分析师包灵芝透露,8月份上海获得预售证的楼盘很多,但在8月份开盘的楼盘并不是很多,大部分楼盘都计划转入9、10月份销售,这将会使9、10月份的供应量放大,成交量也可能会相应的有一些上升。她预计,出于尽快回笼资金的考虑,9、10月份将会和8月份一样出现放量下跌的局面,一些开发商会通过降价等促销手段来提高自己的销量。
    不过,在陈晟看来,虽然上海楼市从总体上来看,9、10月份出现放量下跌的可能性很大,但如果具体到区域,仍然会有不同的表现。他认为,上海的内环地区由于地段的稀缺性,区内可售的楼盘并不是很多,在未来价格上仍将会保持坚挺;但作为上海刚性需求聚焦的中外环地区,未来价格可能会呈现一个反复探底的过程,价格会有一定幅度的下调;而大量楼盘聚集的外郊环和郊环以外的地区,将会呈现阶梯式的下跌,价格逐步走低。陈晟同时强调,对上海楼市未来走势的判断,主要看中外环地区未来的走势,因为,这里是刚性需求最多的地区,这里能否恢复足够的有效需求对上海楼市未来能否走好至关重要。
    消费者的困惑
    开发商观望期的结束,也给消费者面前摆出了一个难题:面对越来越多可供选择的楼盘,和一些小幅降价的诱惑,是不是应该出手买房呢?杨红旭认为,随着二次调控各项政策的落实,消费者根据不同的消费需求,会出现分化,其中的分水岭就是购房面积是否大于90平方米,消费者应当根据自己的消费需求来确定自己购房的时机。对于初次置业,购房面积需求在90平米以下的,在目前买就非常不合适。因为对90平米以内户型占总量70%以上的政策,上海目前还没有出台实施细则,并且这些政策效果至少要在半年甚至一年以后才会出现,因此,目前消费者还看不到90平米以内中小户型下跌的趋势,但这种趋势在半年或一年以后肯定会体现出来的。因此,如果这类消费者不是急于买房,建议暂缓入市。但对于那些想购买90平米以上,要求地段也比较好的消费者,如果这类房子在未来开发商决定降价,则是个买入的机会,因为这种房型未来会相对稀缺。
    另一位业内人士则表示,中央出台的一系列政策效果还有待落实,但这些政策的影响力都很大,尤其是对二手房交易征收个人所得税,会在将来直接对市场产生重大影响。他认为,金九银十不失为消费者淘房的一个机会,但如果不能淘到自己中意的房子,也不妨等一等,到了年底或者明年年初市场形势更加明朗一些再出手购房。
|