搜狐首页-新闻-体育-娱乐-财经-IT-汽车-房产-家居-女人-TV-ChinaRen-邮件-博客-BBS-搜狗 

财经频道 > 国内财经
征收土地增值税引发上海房地产税收锐减40.5亿
时间:2006年09月10日10:51 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:经济观察报

   本报记者 刘兆琼 上海报道

  上海为遏止持续放缓的财政增收步伐开出了新的药方:征收土地增值税。据悉,针对部分房地产公司的调研和抽查已经展开。

  今年上半年上海市财政收入825.5亿元,增幅减少19.7%。
原因之一是, 房地产税收锐减40.5亿元,这影响地方财政收入5.1个百分点。

  由于房地产税收及土地相关收入占了上海财政收入的25%,在经历了两轮地产调控之后,上海土地财政风险开始露头。

  征收土地增值税?

  “如果上海市开始强制缴纳土地增值税,那么大部分的房地产公司都得关门。”一家民营房地产公司的总裁说。

  土地增值税,是转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人,对土地增值部分缴纳的税收。现行税法规定,土地增值税实行四级累进税率,根据增值额超过扣除项目金额的比例,土地增值部分的收入将缴税30%-60%不等。

  目前,房地产公司一般采用预提的方法,按照开发项目总价的1%,计提土地增值税,但是在过去10多年中,这部分一直没有上缴。上述房地产公司总裁称,房地产公司的利润主要来源于土地增值部分。如果对这部分征税,等于剥夺了房地产公司的利润。

  据悉,上海市财政部门正在就征收土地增值税一事,对部分房地产公司进行调研和抽查。

  在上海房地产企业50强中,一半以上是市区两级政府的国企。上海市市中心的地块几乎都被这些企业控制,有的是因为拆迁困难,有的是因为他们坐等土地升值,一位地产业人士因此认为,对这些企业收土地增值税是合理的。

  房地产感冒 财政打喷嚏

  对房地产企业征收土地增值税,可以说是上海市财政的“无奈之举”。上海市财政收入当中,有25%来自房地产及相关行业,包括土地出让收益、房地产企业营业税和所得税等。

  2001年,上海政府先后出台《上海市土地使用权出让办法》和《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》,明确六类经营性土地使用权的出让,都应通过招标拍卖方式进行。

  还有一种说法是协议招标。“具体操作就是房地产企业和政府事先商定价格,基本算是内定。”一位业内人士说。

  据悉,协议招标是上海市国有房产企业拿地的主要方法,价格要比竞拍低很多。

  有数据表明,上海市2003年公开招标的1200多公顷土地,每亩的平均价格达到105.4万元,比2002年上涨了124.3%,溢价部分成为政府的重要收入来源。

  此外,工业用地“变性”为商业用地,也给上海市财政带来了进账。

  一般来说 工业用地“变性”为商业用地来自各个区政府的招商承诺。政府在招商引资的过程中,对企业要求的工业用地以低廉价格出让,而企业通常以出租厂房回收成本。而在工业用地转换为商业用地的过程中,企业通常要按照商业用地价格增补地价,即使如此,仍然比公开拍卖价格低得多。“这中间的差价常常是几倍。地方财政也从中获得了很大的收入。”一位业内人士称。

  复旦大学房地产中心副主任华伟说:“地方能用于建设的资金只能靠预算外资金,而土地收入又是预算外资金的主要来源。”今年上半年,在上海房地产市级税收当中,营业税为29.7亿元、所得税为16.3亿元,契税为4.5亿元,剩下的大约140亿元大部分是土地出让金。

  从2000年开始,上海房产成交量大幅上扬,也使上海财政获得可观的收入。房地产公司一般需要按照销售收入的5.5%缴纳营业税。

  变化始自2004年,首轮地产调控使上海成为风暴中心,此后,上海房地产及相关收入增长开始放慢。

  首先是土地出让金。从2004年起,上海大量推出市郊土地,并严格控制市区土地出让量,进入2006年,几乎没有市中心的地块出让。据上海中原研究咨询部统计,2006年1-5月,新增经营性项目土地出让面积为677万平方米,与去年同 期相比减少了22%。

  与之对应的是,上海市市中心的土地出让价格大约为2000万/亩,是郊区的几倍。

  房产交易的清淡也使相关税收减少。据房产之窗网楼市行情监测系统显示,仅6月2日至29日的四周内,商品房成交约15432套,面积186.4万平方米,较5月同期跌幅超过1/3。

  “单价下降,成交清淡,房地产企业营业税减少,个人所得税也减少很多。这些都导致了财政收入的减少。”戴德梁行人士称。

  土地财政风险

  上海市政协的调查显示,2005年,上海市征收房地产税收350.5亿元,同比增长31.4%,增幅较上年回落19.8%。2005年第三、四季度,土地出让金、营业税和契税的同比征收额甚至出现了负增长。

  今年上半年,上海房地产税收仅完成191.9亿元,同比下降17.4%。

  而上海地方财政对房地产的依赖并没有减轻。上海市政协今年上半年发布的调研报告显示,即使在房市低迷的2005年,房地产对上海区县财政税收和GDP的贡献也很高,松江分别为18%和8%,徐汇为40%和20%。

  2005年,上海地方财政收入1433.9亿元,比上年增长20.7%,增幅同比回落3.8个百分点。今年上半年,增幅回落近20个百分点。由于第二轮地产调控开始仅4个月,后续政策还在陆续发布,对财政影响到底有多大,还有待观察。

  在这一背景下,上海市开始酝酿征收土地增值税。

  “但是地方财政对房产行业的依赖并没有解决。”上海财大一位教授说,“地方政府对任何单一行业的依赖都可能因这个行业利润下滑,直接导致地方财政危机。”

(责任编辑:铭心)


我来说两句 全部跟贴 精华区 辩论区

用户:  匿名发表:  隐藏地址:
*用搜狗拼音输入法发帖子,体验更流畅的中文输入>>

设为辩论话题      


精彩图片新闻

搜狐财经
玩钞票的艺术
搜狐财经
钞票是如何制造的
搜狐财经
经典香水瓶欣赏
搜狐财经
世界十大待嫁富姐

热门财经特别推荐

相关链接





搜狐短信 小灵通 性感丽人 言语传情
三星图铃专区
[周杰伦] 千里之外
[誓 言] 求佛
[王力宏] 大城小爱
[王心凌] 花的嫁纱
精品专题推荐
短信企业通秀百变功能
浪漫情怀一起漫步音乐
同城约会今夜告别寂寞
敢来挑战你的球技吗?
 精彩生活 

星座运势 每日财运
花边新闻 魔鬼辞典
情感测试 生活笑话


今日运程如何?财运、事业运、桃花运,给你详细道来!!!





月亮之上
秋天不回来
求佛
千里之外
香水有毒
吉祥三宝
天竺少女

上证 沪B 中300 深成 深B

股票查询


频道精彩推荐

·俄客机坠毁170人遇难
·莫斯科市场爆炸事件
·重庆遭遇特大旱灾
·2008奥运会 NBA 科比 F1
·男篮世锦赛 姚明 王治郅
·美网公开赛 刘翔 篮球
·中网公开赛 体育彩票
·派朗 suv 跑车 微型车
·一汽奔腾 福美来2代
·九寨沟 国美收购永乐






约定
爱如空气
离歌
江湖笑
城里的月光
太委屈
迷糊娃娃可爱粉红卡通
四季美眉给你最想要的

搜狐分类 ·搜狐商机

财富八卦

·商品渐丰 走进真实朝鲜
·领导人获赠的外国珍宝
·啥是登峰造极的豪华房车
·叫价2.5亿中国第一别墅
·北京最早出现的美女广告
·领导车队出行的特殊待遇
·教师是怎么买得起别墅的
·最不要命的十种工作(图)
·中国公路奇观令人看傻了
·06最新版央视美女排行榜
·作呕的烧鸡加工全过程
财经专题推荐

·新农村建设 权证 油价
·深圳高峰会 人民币升值
·海外上市 股权分置改革
·重启IPO 医改方向之辩 

24小时点击排行



设置首页 - 搜狗输入法 - 支付中心 - 搜狐招聘 - 广告服务 - 客服中心 - 联系方式 - 保护隐私权 - About SOHU - 公司介绍 - 全部新闻 - 全部博文
Copyright © 2018 Sohu.com Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司 版权所有
搜狐不良信息举报邮箱:jubao@contact.sohu.com