房地产用地出让价格将基本持平,工业用地出让价格将提高40％－60％

    随着《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的发布,土地“闸门”将进一步收紧。受此影响,我国土地价格预计将提高近50％。国土资源部部长孙文盛表示：“地价的变动幅度是可以承受的。”

    孙文盛介绍,当前我国地价主要由三个部分构成：一是取得成本,这包括给予被征地农民的征地补偿安置费,以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益,包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费,以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。

    “从这次出台的土地调控政策看,以上各主要成本都将有所提高。”国土资源部政策法规司司长甘藏春日前表示,“如相关措施全面推开,征地补偿安置费将提高1倍,新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍,城镇土地使用税将提高2倍,耕地占用税征收标准也将有所提高。”

    “这将对地价的影响有多大？我们进行了测算,地价总水平将增长三分之一到二分之一。但不同用途地价受到的影响也不尽相同,房地产用地出让价格将基本持平,小城市有所波动；工业用地的出让价格将提高40％到60％,恢复到基准地价的水平。”甘藏春说。

    为什么新政策对不同用途地价会产生不同的影响？国土资源部土地利用司有关负责人表示,目前房地产用地主要采用招标拍卖挂牌方式出让,土地价格由市场供求决定。在实际操作中,土地出让价远远高于其成本价,因此用地成本的提高不会对地价产生太大影响。

    “但就工业用地而言,情况则完全不同。

    目前,工业用地出让最低价是按基准地价的70％确定的,而在实际操作中,各地为了招商引资,往往推出超低地价,甚至‘零地价’。因此,这次地价成本的提高,对工业用地价格影响较大。”这位负责人指出,今后统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准,使其不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和,工业用地价格上涨已成定局。

    早在2001年,国土资源部就先后在上海、南京、苏州等19个城市组织开展了征地制度改革试点。“从一些试点城市的测算看,相关政策调整后,被征地农民的征地补偿安置费用提高,地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降,地价的变动幅度是可以承受的。”孙文盛说。

    尽管这次政策调整从理论上讲对房地产地价的影响不大,但有专家指出,在实际中还是会带动房地产价格的上涨。这是因为,我国土地调控新政根本宗旨在于进一步紧缩“地根”,这将从预期上减少新增建设用地供应量,目前可谓“闻风即涨”的房地产市场不可能不有所反映。

    来自中国人民大学的土地管理学专家严金明教授认为,一些房地产开发商还会利用新政策的出台,再次抛出所谓“地荒论”,把房地产价格上涨归因于国家严把土地“闸门”,甚至利用国家土地调控政策的变化恶意抬高房价。