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　　限价房的定价和分配问题，都有很高的技术难度，都面临很多市场困难

　　★ 本刊记者/谢良兵

　　9月3日中午，从柏林爱乐看完样板间，董飞继续往一街之隔的万象新天售楼处走去。在往北行走的过程中，他发现柏林爱乐的东边有一大块空地被一圈围档圈住，围档上写着很多“政府储备用地”的字样。

　　“这块地是用来干吗的？”董飞问陪他看房的黄国强。“这块地是用来盖限价房的。”作为地产记者，黄国强多少知道一些。“真的吗？这个限价房什么时候开盘？大概多少钱？我能买吗？”董飞问。

　　董飞看到的这块“政府储备用地”，正是北京市政府“限价房”规划中的“朝阳区常营乡地块”。目前该区域主要在售的商品房销售价格在5500元～6500元/平方米左右。而根据政府预计，此地块的“限价房”销售价格将会在4500元/平方米左右。

　　政策有待“进一步完善”

　　面对董飞的一连串问题，黄国强并不能作答。事实上，即使是北京市相关政府部门，也暂时解答不了董飞的所有疑问。到目前为止，“限价房”相关细则仍未出台。曾有媒体报道，北京第一块“限价房”用地将在9月初入市。但是直到8月22日，北京市国土资源局还在就相关问题组织召开“两限普通商品房”(即限价商品房)政策研讨会。

　　在这次政策研讨会上，有关领导透露，目前北京市“两限普通商品房”备选地块的确定原则、供应方式等已经基本确定，定价原则、销售方式、购买对象的界定以及对开发商的管理措施也已基本成型。“但政策还要经过进一步的完善和修改才能最终出台。”

　　根据早前北京市土地储备中心公布的情况来看，目前的“限价房”备选用地依然还是此前已确定的7块地：即丰台区东铁匠营地块、朝阳区常营乡地块、朝阳区广渠路地块、石景山区老古城地块、石景山区五里坨地块、石景山区刘娘府地块以及奥北南沙滩东路3号地。

　　根据本刊了解，作为第一批“限价房”用地，这七个地块都是从北京市政府储备用地里进行选择的。其中东铁匠营地块曾为市国土资源局年初公布的8块经济适用房备选地块之一；南沙滩地块5月份曾被挂牌出让，但在最后一刻交易突然叫停，而被转为限价地块。

　　“主要是为了保证供应的速度，也考虑到政府储备用地包含的经济因素较少，适于提供(开发)价格相对较低的住宅。”在谈到地块选择的原因时，北京市国土资源局矿管处处长陈一昕对本刊说。

　　根据政策研讨会上显示的信息，这些土地的供应将在限套型、限房价的基础上，采用竞地价、多部门联合招标、统一监管的方式。在开发建设单位的选择上，实行开发商准入制度，对参与开发“限价房”的开发商予以鼓励，在税收、政策等方面予以支持。

　　在房价的确定方面，将根据实际情况，分区域设定不同的价格范围。在目前的七块地块中，平均价格基本都在5000元/平方米左右。其中按区域分，奥北南沙滩东路3号地将达到7000元/平方米以上的价格，而石景山区五里坨地块则会低至2500元至3000元/平方米。

　　在购买人资格的确定方面，也是令政策制订者最为头疼的事情。此前曾有消息称，北京“限价房”购买对象的原则有三个：一是限定购房者经济水平；二是北京市户口；三是首次购房。但关于“户口控制”的消息一出，公众哗然。

　　一位参与研讨的专家向本刊透露，就这一点最后的妥协是，一方面利用“户口控制”的资格审核模式；另一方面以在京工作年限进行限制，在京工作年限则以缴纳个人所得税的时间记录作为判断依据。

　　至于“限价房”的定性问题，北京市建委相关负责人告诉记者，经济适用房、廉租房等保障性房屋只针对排险解危、文物保护区、城中村改造项目、奥运市政重点工程项目。而“限价房”与经济适用房有所不同，“它的性质还是商品房。”

　　　质疑之声不断

　　在北京，“限价房”自年初从北京市相关部门负责人的口中传出之后，便一直有消息不断见诸报端。媒体上传言“限价房”入市的时间从7月推迟到8月，再从8月推迟到9月，而时至今日，在人们的望眼欲穿中，“限价房”依然未见其庐山真面目。

　　于是，8月22日的“两限普通商品房”政策研讨会便变得异常的低调。“眼睛都盯着北京呢。再加上此前北京的经济适用房现状曾广受批评。”一些分析人士非常能体会有关部门的难处。而政府的这种低调和谨慎，本刊记者在采访中也能感受到。“细则在制订中”“不方便透露”等语焉不详的辞令便是最通常的答复。

　　而伴随着这种低调和谨慎的，则是业界对于“限价房”的不断质疑之声。

　　厦门大学不动产金融研究中心郭晓武在接受记者采访时认为，限价房问题可以分为两个主要部分进行思考，一个是限价房的供给问题，定价是供给的核心；一个是限价房的分配问题，公平合理是核心。

　　“这两个问题都有很高的技术难度，都面临很多市场困难。因此，限价房的弊病根源于现存的市场难题，由于政府在实务操作中无法解决，因此可能造成诸如分配不公、寻租等问题。”郭晓武说。

　　更有人甚至直接归纳出了“限价房七大不正常获利模式”：如提高容积率；降低建筑标准；降低住宅品质；先内部销售，再二次销售；为关系户和内部员工提供炒房获利机会；让投资机构购买，共同获利；降低房屋质量等等。

　　“如果将来的房子都这么做，一个是政府限价，一个是限制面积，这样会使整个房屋的容积率大幅度上涨，将来开发后小区都变成了经济适用房。花少钱只是买了个便宜房而已，而非好房子。”在接受本刊记者采访时，新华联地产副总经理陈海旭不无担忧地说。

　　另一方面，由于政策的模糊性和不确定性，人们往往把“限价房”与“经济适用房”做比较。而事实上，“经济适用房”在一定程度上就是“限价房”的一种。但是与“经济适用房”不同的是，“限价房”尽管也享受一定的政府优惠，但依然要交土地出让金。同时，“限价房”的房价也不是由市场供求关系决定，而是由政府人为划定。其销售不是面向全部消费者，而是面向特定的一部分社会群体，这就表明限价房并不是具有市场意义上的商品房，它具有一定社会福利性质。

　　这令诸多开发商对“限价房”的开发并不感兴趣。本刊接触的开发商中，只有国有地产企业兴趣浓厚，诸多非国有地产企业并不愿意参与。北京城建投资发展股份有限公司总经理王汉军表示，国企城建集团是以开发大众主流的普通住宅产品为主，“做限价房，会非常有经验。”

　　国企金隅嘉业公司有关人士也表示，该公司已专门成立中低价房开发研究团队，对几块限价地进行了调研，制订了中低价位商品房开发模式，“我们具有多年中低价位住宅开发建设、销售经验，在中小套型住宅开发上有自己的优势。”

　　因此，“如果限价商品房的供应量多少、限价幅度多少等这些问题没解决好，贸然实行无疑就是搬起石头砸自己的脚，这对政府来说是一个相当大的考验。”北京师范大学不动产研究学院院长黄兴文说。

　　　保障才是硬道理

　　“限价房”并不是一个新生事物。早在3年前，浙江宁波就已建立起一整套限价商品房建设操作规则，从而成为全国最早探索实施限价商品房政策的城市，到今天更是成为北京、大连等城市的学习榜样。

　　2005年5月，青岛市政府也曾推出3个“限价商品房”楼盘。购买限价商品房需要许可证，要求购买者具备青岛市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到政府规定标准的家庭或单身者。

　　今年春，北京市建委领导在一次内部会议上，通报了酝酿建设一种以限制价格、面对特定销售人群的特殊商品房，即“限价房”。这比今年5月底出台的九部委文件中在全国推广“限价房”的要求整整提前了好几个月。

　　有分析人士认为，为了解决今年房价的控涨压力和中低收入者的住房保障问题，因为一些地方“限价房”的成功实践，令“限价房”顺理成章地成为地方政府对房地产市场宏观调控的重要举措。

　　政府原本希望，“限价房”能在一定程度上拉低房价，扩大中低价位房的供应量。而老百姓也这么期待，焦点房地产网的一项调查显示：40.99%的人认为北京限价房供应量加大，会拉低整体房价走势，将会对整体房价产生一定影响。但在业界看来，拉低房价的实际效果究竟会如何却很难预测。

　　“目前确定的部分限价地块在很大程度上，只是充当了带给购房人‘未来希望’的作用。”新华联地产副总经理陈海旭向本刊记者分析说，只有限价范围比周边房价低25%～30%的情况下，限价房的价格与周边商品房价格差距拉大，才具有操作的可能性，但从目前推出的限价地来看，目标很难实现。

　　上海的“两个1000万工程”(上海在去年新开工1000万平米重大工程配套商品房和1000万平米中低价商品住房，并力争全年可预售面积2000万平米，包括配套商品房在内的中低价位普通商品住房占年内新上市商品房的比重提高到65%)不了了之便是例证之一。一位知情者表示，之所以会如此，是因为购买者的标准很难制订，各方利益不好平衡；同时，这些房源多位于上海偏远地区，生活成本尤其是交通、教育等成本偏高。

　　而另一个失败的例子出现在广州。8月份，“国六条”实施后广州首个“限价房”入市，限价6000元/平方米。但因该地块周边住宅市场均价也不到5000元/平方米，引起媒体和各方人士的强烈批评。有关“限价房”的“抬价”与“闹剧”之说便由此而起。

　　今年第一个推出“限价房”的大连也未能逃脱争议。目前大连的房产均价在5000多元/平米左右，而此次大连推出的“限价房”项目限价在5300元/平米，和城市均价基本上持平。“从这个角度而言，限价与不限价意义不大，购房者享受不到多少限价的好处。”

　　再回到北京，按照北京国土资源局公布的数据显示，今年首次推出的限价商品房规划建筑面积在200万平方米左右，这个数字和每年推出的经济适用房的开发建设数据一致。“可能对某个具体的区域有一定影响，但显然，这200万平方米的供应量，还无法达到抑制整体房价的目的。”陈海旭说。

　　厦门大学不动产金融研究中心郭晓武接受采访时认为，“限价房”只是住房保障政策形式的一种，关键还是要看住房保障制度的整体构建。“作为保护中低收入阶层利益的一项住房保障政策，限价房有助于缓解当前的住房矛盾，但说实话，意义不大。”郭晓武说，因为仅依靠“限价”是无法解决当前房地产的市场矛盾的。 ★

(责任编辑：王燕)