土地资源的话题永远是国人最关注的话题。在眼下中国城市化的进程中，各方面对于土地资源紧张的担心再次成为焦点。正是基于这样的担心，宏观调控也包括房地产调控的一个主导方向便是限制土地的非农化使用，限制土地用于城市建设的增长速度。“新国六条”及实施细则还严格规定，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积建设的70%要限于单套住房的建筑面积在90平方米以内的住房。

　　90平方米，究竟能否满足人们居住的需要？过去，我们强调得比较多的是这样面积的普通住房和经济适用房能够保障大多数人有房住。主流的理由是说，日本和香港大多数人就住在这样面积的住房中，尤其是香港，虽然市民非常富裕，但据说90%以上的市民都住在90平方米以下的房子中。既然如此，收入更低的大多数中国百姓如果能够有一套90平方米的住房，不也是个很难解决的问题吗？

　　除此需求方面的考虑之外，政府也强调供应方面的考虑。主流的意见认为，中国的土地资源是非常稀缺的，如果从国土面积上来比较，我国(960万平方公里)与美国(930万平方公里)相当，但是如果按照人均拥有平原看，我国其实更像日本，中国平原面积只占国土面积的12%，而这12%平原面积里又有90%集中在沿海地带，比如东北松辽平原、华北平原、长江三角洲平原等，所以中国人均平原面积比日本多不了多少，总体而言，中国的人均可居住面积与美国相差很大，与日本较有可比性。因此，日本节地型住房解决办法及其主流套型应该是适合中国的，中国必须及时叫停大户型建设，果断地扭转土地资源的粗放使用和浪费使用的局面。另据中国宏观经济学会的一项长期规划研究中对占用土地的安排指出，计划到2010年，由于工业化、城市化道路建设等每年大概只能占掉200多万亩，10年大概是2000多万亩土地。但实际上，过去的4年被占掉的土地已经到达了1600万亩，每年差不多是400万亩。这一研究似乎表明过去几年土地的占用过快，形势紧迫，调整是必要的。

　　在过去几年中，土地稀缺论和城市化必然造成土地紧张的观点，同时也经常被开发商强化，与需求上涨论一起用来为房价攀升说事——因为土地供应紧张而需求上涨，所以房价上升就是必然的。

　　质疑土地资源紧张说

　　只是我对这一看法一直有所疑虑。最根本的一点怀疑在于，城市相比于农村，是更加集约型的土地利用方式，既然如此，那为什么我们要担心城市化会带来土地资源的紧张而不相信城市化反而会带来土地资源的宽松呢？

　　根据国土资源部公布的数字，2003年全国城市用地大概是5600万亩，相当于全国国土面积的0.3%；相比之下，农民占2.6亿亩，是城市所占用土地的五倍。简单的测算可知，城市的人口密度为农村的3.4倍。显然，如果城市化将7亿农民都转移出来的话，那么全国只要用1%土地就能解决全部人口的居住问题。也就是说，在城市化的过程中，人和土地的矛盾应该是越来越缓解的。那我们为什么还要担心土地会日益紧张而不是乐观地相信大量的土地将会被释放出来呢？

　　从土地资源的长期供应条件看，中国宏观经济学会为国家发改委“十一五”规划所做的另一项研究表明，如果到2030年中国的粮食进口规模保持在5000万吨，国内耕地的单产提高速度保持在改革开放以来的水平，那么，在目前的18亿亩耕地资源中，国家还可以拿出1.5亿亩来转移到非农产业发展，平均到25年中每年约600万亩，这比改革开放以来年均耕地转移规模还要高，也比过去几年的用地高峰还要高，意味着全国的土地供应虽然紧张，但其实是有一定保障的。

　　另外，我们知道，有许多办法可以提高土地资源的产出效率。比如通过采用新的种植技术可以更高效地使用耕地，通过使用生物技术可以提高单位面积的产出效率，通过类似于日本都市圈的土地规划模式、发展城市高层建筑的模式，再通过将非平原面积引入城市和居民建筑，也可以大大缓解中国的人地紧张格局。在这种情形下，我们会发现，土地供应实际上是有弹性的，是随着土地使用方式的改进以及技术的进步日益“增长”，是“无限”而不是有限的。因此，中国的土地供应从城市化和技术进步的角度所得出的结论只能是，中国的土地资源将变得越来越宽松而不是越来越紧张，中国的人地矛盾也将变得越来越减缓而不是越来越加剧。

　　笔者有一个很深的印象就是，在辽阔的新疆，需要极其宽广的土地才能养活一个牧民，在我的老家江西农村，大概需要一亩多地才能养活一个农民，但到了浙江，几分地就能保证当地的百姓过上富裕的生活，而到了东莞，一个小小的长安镇，居然容纳了60万人，并创造出巨量财富。显然，是因为东莞的工业化、城市化的出现，才减缓了中国的人地矛盾。假设没有东莞的工业化，则新疆也罢，江西也罢，到处都会面临更大的人对土地的压力。

　　中国的“伪城市化”

　　但是，仍然有许多人认为中国的土地资源是会越来越紧张的，还有人举出数据来说，中国的耕地日益减少。为什么会出现这样矛盾性的结论呢？笔者的猜测是，中国的城市化可能含有“水分”：一是城市化率的提高更多的不是靠城市自然的发展，而是靠宣布某个地区划归到城市来实现的。这样的城市化，是“挂牌”式的城市化，是换汤不换药(至少在一段时间是如此)，因此无法带来土地利用效率的提高。二是城市化过程中，农民进城了，但由于户籍制度等限制，社会保障制度无法覆盖，因此大多数农民还是保留了农村的住房，甚至将在城市赚的钱带回农村建房。这样，一方面城市土地使用在增加；另一方面，农村土地使用未见得减少，总的土地使用便日益增长。

　　假如上述推测为真，那么，中国的城市化就是有“水分”的城市化，甚至在一定程度上带有“伪城市化”的特征。因此，政府需要努力去做的，不是严格限制城市土地供应的增长，而是消除“伪城市化”的根源并以此推进中国的城市化。

　　基于上述分析，笔者认为，政府的90平方米的限定主要的意义仍然是保障中低收入者在近期有更多的住房供应，并以此稳定普通住房的价格，缓解社会矛盾。至于节约土地资源的说法其实未必是确切的，甚至节约土地的想法与不让房价上升的做法是矛盾的。从长远看，在经过一段激烈的调控(三年到五年)后，在房价上升变得平缓、中低收入者住房问题逐步解决后，政府也许有可能放松70%的比例以及90平方米的硬性规定。

　　(作者系北京科技大学管理学院教授）

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