看中中国内地楼市升值潜力　认定人民币升值趋势———

　　俄罗斯的《俄罗斯报》9月10日刊登了一篇名为“俄罗斯人在中国购房”的文章，文章称中国正以其舒适的环境、低廉的生活费用、相对安全的治安环境吸引着俄罗斯百姓前来安家。该文章称，虽然“最近六部委出台的新规定对外资购房有了新的限制，但新规定并不是要禁止外国人在中国买房，主要还是限制外资在中国进行房地产长期投资。因此，新规定的出台丝毫没有减弱俄罗斯人来中国买房的热情”。

　　“限外”政策出台后，俄罗斯人如此，那么，其他包括港澳台人士以及华侨在内的“外资购房人”在这段时间又是如何呢？记者就此进行了调查。

　　■北京暂停外资购房人办理购房手续

　　“真的很抱歉，还是没有消息，请您再等一等，如果能签约了，我肯定第一个告诉您。”前天上午，当记者走进阳光上东售楼中心的时候，就听见售楼小姐在耐心地接电话。“又是一个询问能不能签合同的香港客户。他已经是第四次打来电话了。”原来，从7月21日起，北京市建委事实上已经停止办理包括港澳台人士在内的外资购房人购房备案。

　　7月24日，北京市建委市场交易管理处根据建设部、商务部等六部委下发的文件出台了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》。按照这个《紧急通知》，市建委要求从7月21日开始，各开发企业不得与不符合相关条件的外资购房人进行网上签约，违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续，而其他实施细则按照建委今后下发的相关规定执行。

　　“事实上，从这个《紧急通知》出台之日开始，市建委以及各区县建委相关部门都已经停止了包括港澳台人士在内的外资购房人的购房手续办理———不管是符合条件的还是不符合条件的。原因据说是要等着北京市‘其他实施细则’出台。”

　　一大批此前已选好房子甚至已经完成网上认购的港澳台人士、外籍人士、华侨都暂停了购房手续办理。而具体人数有多少，因采访中涉及外资购买的30多个楼盘如星河湾、新城国际、银泰中心、阳光上东等声称“涉及商业秘密和购房人的权利”不便透露而无法作出精确统计，粗略估算不下2000套。北京三家外资按揭银行———东亚、渣打、花旗侧面证实：本来已经成为其重要利润增长点的外币个人住房按揭，近期随着外资购房人购房手续的停办而出现快速下滑。

　　■“限外”政策没有限住外资购房热

　　“我可以保证我是第一次在北京购房，请您帮我去政府部门说一下，赶紧给我办备案手续吧。”昨天下午，在长安街国贸对面的银泰中心公寓售楼接待处，马来西亚籍的海

　　伦女士已经是第四次前来为买房的事情和销售人员协商了。在记者采访过程中，星河湾、阳光上东、观唐、新城国际二期等楼盘这样的客户都不少。阳光上东的销售经理袁奇告诉记者，“以往在我们每月的成交楼盘中，包括港澳台在内的外资购买的比例占20％-25%；如今因为手续停办，这部分购买形不成销售回款，但来的人还是没有明显减少。7月以后，这些外资购房人改买房为看房，看完登记联系电话，然后等通知。”

　　港澳台人士或者外籍人士、华侨在购房的时候也有“扎堆”的习惯，记者走访或者致电调查了星河湾、新城国际、银泰中心、万科东第等30多个外资购房相对“扎堆”的楼盘，了解到的情况和阳光上东基本一致。9月9日刚开盘的万科东第，81套认购的房子中，有近20套是外资购房人预订。

　　■三大原因吸引外资购房人

　　据上述楼盘的负责人介绍，北京住宅类的物业外资购买大概分三类人群：一是外资公司购买住宅物业，既为公司自用或员工自住，也期待未来升值；二是境外人员（包括港澳台）在内地工作、生活，需买房自住；三是境外人员或公司买房作为投资，待楼盘升值后，转手卖出图利，这其中有不少投资者的做法就是俗称的炒楼。

　　这三种情况都基于两个基本因素：一是中国内地楼市未来升值潜力大，二是中国的人民币升值。

　　据了解，目前外资购房人在北京购房，可以向北京的外资银行花旗、东亚、渣打、汇丰、南洋申请外币住房按揭。而外币个人住房按揭贷款的利率是依据国际市场而定，目前的利率在4.8%左右，低于国内购房人的利率。除此之外，他们用外币还贷款还可以规避美元和人民币之间的利率差带来的损失。

　　而对今年7月出台的“限外”政策，相当一部分外资购房人认为该办法限制的是短期炒作或者基金炒作的外资购房行为，最重要的是自己有办法解决“居住一年”或者“首次购房”的证明———因为他们在国内认识很多“有关系的人”。正像很多业内人士分析的：“高档楼盘在港澳台企业和居民以及境外人士的购买下，高房价以及房价的上涨所产生的示范作用不仅是对周边楼盘房价的带动，甚至对北京房价的整体上扬也产生了推动作用。”这种示范作用不能不注意。

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　　高档二手房成外资购房目标

　　在等待了近两个月后，很多有自住需求的外资购房人开始把眼光转向了京城高档二手房市场，金地国际花园、富力城、新城国际一期等东部的高档公寓以及京顺路、温榆河一带的别墅项目成了不少急需自住的港澳台人士或者外籍人士的购房目标。这是记者从中原地产、戴德梁行等机构了解到的。

　　出现这种现象的原因是：限外新政中没有明确适用于二手房。“既然限制的是一手房，没有明确也适用二手房，就可以视为北京的外资可以买二手房。”一位业内人士称。而据了解，截止到目前，尚未出现二手房外籍人士购买办理手续受阻现象。外资购房人只要先去恒基中心办理北京市涉外国家安全审批表就可以买卖房产，建委核查安全审批表后就可以办理相关手续。

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　　海外楼盘趁机争抢购房人

　　在包括“限外令”在内的系列房地产宏观调控政策令包括港澳台人士在内的外资购房人和国内部分购房人陷入观望之时，海外的“狼”却趁机进来抢夺市场来了！昨天，记者从有关渠道了解到，本周四分别来自西班牙和泰国的两个楼盘将在国贸亮相，“争抢”北京的国内外购房人。即将在国贸进行展示的西班牙项目为金玛丽娜海岸度假城，位于西班牙瓦伦西亚大区卡斯特利翁市，地处瓦伦西亚大区的黄金海岸区域。西班牙金玛丽娜集团北京公司总经理王颜告诉记者，这也是西班牙最大的旅游地产商金玛丽娜集团首次登陆中国。

　　无独有偶，境外楼盘近期也开始瞄准了上海楼市中持币观望的投资者，澳洲、新加坡、泰国、欧洲、马来西亚等地楼盘纷至沓来做展销，台湾楼盘也不甘落后———“亚洲未来城”已登陆上海，近日正在积极推广销售。

　　相比之下，瞄准上海楼市中持币观望投资者的境外楼盘数量更多。据上海的业内人士介绍，澳洲、新加坡、泰国、欧洲、马来西亚等地来沪楼盘的共同特色是具有高投资回报率的许诺。如泰国的别墅楼盘售价为21万美元和29.5万美元，预估投资回报率在8％—12％。近日登陆上海的台湾楼盘“亚洲未来城”，显然有“借机入市”的意味。

(责任编辑：孙可嘉)