周一正是因为地产和金融两类个股的持续走强,抵御了有色金属集体大幅回落的负面影响,带动沪深指数稳步上行,由于人民币不断升值,房地产行业作为人民币升值受惠最大的行业之一,必然受到主力资金的重点关注。尤其是《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的发布,使得我国土地价格预计将提高近50％,这将对原有土地储备丰富的公司形成直接利好。二级市场上地产股动已经显示出王者归来之风,G嘉宝(行情,论坛),G新梅(行情,论坛),G东华(行情,论坛)一举涨停,G城建(行情,论坛),G人福(行情,论坛),G亿城(行情,论坛),G广宇(行情,论坛)放量大涨,主流地产股也有调整到位迹象,G万科收出光头阳线,G金地(行情,论坛)、G招商局(行情,论坛)稳步走高。房地产板块已经成为市场的重要风向标,因此,价值严重低估的优质房地产股值得重点关注。G张江(行情,论坛)(600895):上海本地地产股,高新技术园区的地产增资潜力巨大,公司房地产重估增值约 40 亿元。重估后企业净资产增值 2.93倍,每股净资产为 6.4 元,目前帐面每股净资产仅有 2.13元,大幅度低估将近60%。公司06年业绩预计将爆发增长,2007-2010年将增长20%以上,保守估计06年EPS为0.28元,07年可实现 EPS 为 0.35元。公司当前股价为5.35元,我们认为其合理定价应在 6.5—7.5元之间,目前该股仅5.35元的价格离合理估值空间巨大,价值存在低估严重。

    11亿元网罗经营性房产 公司未来盈利能力大幅度提升

    G张江(行情,论坛)(600895)主攻房产销售与租赁, 2005年公司的主营业务房地产毛利率为60.75％,比2004年增长了31.67个百分点,主要原因就是公司房地产业由以往批租土地为主变更为以房产销售和房产租赁为主。批租土地的毛利率一般为6%,但房产销售和房产租赁的毛利率高达57.82%和66.98%。公司2005年房产行业总体主营利润比上年增加2934万元,增长20%。2006年G张江(行情,论坛)为增加房产储备,充实优质资产,获取稳定的投资回报,公司拟分别向控股股东上海张江(集团)下属控股子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司、上海八六三信息安全产业基地有限公司和上海市银行卡产业园开发有限公司收购部分经营性房产总计约13.6万平方米,购买总价预计不超过11亿元。此次G张江(行情,论坛)收购的三处房产包括位于张江集电港二期东块的SOHO办公楼、社区中心和地下车库,位于八六三信息安全产业基地的3幢办公楼,以及位于银行卡产业园的2幢科研楼和一幢综合服务楼。上述房产总计136028.65平方米,购买总价10.9亿元。据了解,除银行卡产业园的三幢楼尚未全部完工外,其余房产都已完工并可投入使用。按照约定的付款进度,2006年G张江(行情,论坛)须支付相关物业购置款(含购置税费)5.4亿元,2007年将支付购置款(含购置税费)5.9亿元。而物业租赁带来经营现金净流入(所得税后)分别为2006年3300万元,2007年7149万元。在不考虑货币时间价值的情况下,物业购置支出将在第14年内得到全部回收,整个交易项目的内含报酬率(所得税后)为7.89%。由于这些房产目前已经有一批意向客户,为了保持招商工作的连续性,同时保证上市公司在购入房产后即能获得稳定的租赁收益,G张江(行情,论坛)和出让方签订了协议,对上述房产销售部分采用售后包租方式。张江集团并为此做出承诺:在包租期后五年内,如上述房产经营内含报酬率(所得税后)达不到7.89%,集团将补足差额。G张江(行情,论坛)表示,本次关联交易实施,公司物业总量将增加逾13万平方米,价值增加约11.3亿元(含购置税费),按目前张江园区招租价格及未来租赁趋势合理预测,上述物业在2006年将为公司经营带来增量租赁收入3877万元,主营业务利润2229万元,主营业务利润率为58%；近三年(2006至2008年)带来增量租赁收入21,591万元,形成主营业务利润13,747万元,平均主营业务利润率为64%,交易的实施大大增加公司在园区的空间分布,提升盈利能力,为G张江(行情,论坛)成为园区的开发运营商和服务集成商打下坚实的基础。

    06年业绩将爆发增长,2007-2010年增长20%以上

    我们考虑到公司房地产业务转型到以物业经营为主,优质的产业集群客户将使公司物业 95%的出租率得以维持,而存在连续收购集团公司大量优质物业资产的潜在基础又使得公司未来发展潜力十足,保守估计未来五年内张江高科的优质经营型物业的保有量将达到200 万平方米,06年我们预计毛利率在 50%以上的出租和销售收入将使得公司房地产收入同比增长90%以上,估计可实现EPS 0.28元。2007由于租金和租率提高,收购的 13 万平米物业的物业租金收入和利润结合创业源、高科苑等新增物业将提供业绩增长的坚实条件,预计07 年主营业务和净利润将可能达到 11.6 亿元和 4.5亿元,实现 EPS 0.35元。在出租物业的稳定性和公司租金提高的趋势之下,2007－2010 年公司业绩有望保持20%左右的增长速度。因此,我们认为RNAV 溢价18%的股价较为合理,其合理定价应在 6.5—7.5元之间。

    股价低估严重 机构、公司职工争抢难得投资机遇

    按照市价重估法,公司房地产重估价值为 65.67 亿元,增值约 40 亿元。重估后企业总资产为 84.92 亿元,净资产 77.47 亿元,净资产增值 2.93倍,重估后每股净资产为 6.4 元,目前帐面每股净资产仅有 2.13 元,低估将近 65%。在此基础上2006年3月张江(集团)有限公司及其下属公司员工,以自有资金委托上海国际信托投资有限公司发行指定流通股(G张江(行情,论坛))投资资金信托计划,信托计划累计信托资金总量为1371万元,用于购买且仅购买公司流通股股票。信托计划期限为6年,信托计划成立之日起2年内委托人不能赎回其持有的信托份额。这些举动,无疑增加了资本市场对公司未来成长性的稳定预期,资本市场也不断调高了对上市公司的估值水平及价值空间。2006年中报也公司继续得到机构投资者的大幅增持,前十大流通股东中有8家基金和1家信托1家保险公司,合计持有5972万股,占流通盘比例的10.25%,金鑫证券投资基金持有1733万股,上投摩根双息平衡混合型证券投资新进802万股兴和证券投资基金、上投摩根中国优势证券投资基金分别购入610万股610万股流通股,广发策略优选混合型证券投资基金,广发稳健增长证券投资基金合计买入741万股。机构,公司职工面对难得投资机遇争相出手显示了对公司未来发展的坚定信心,特别是公司职工积极购买公司流通股股票在中国股市实属罕见,其本身就体现了公司的价值。

    G张江(行情,论坛)(600895)作为上海本地地产股在当前房地产板块成为市场主流热点的趋势之下显得异常突出,由于公司房地产重估增值约 40 亿元,重估后企业净资产将增值 2.93倍,每股净资产为 6.4 元,而目前帐面每股净资产仅有 2.13元,大幅度低估将近60%。公司06年业绩预计又将爆发增长,2007-2010年将增长20%以上。周线上看,股改后出现密集放量的建仓迹象,大级别行情在人民币升值以及我国土地价格预计将提高近50％的背景下呼之欲出,二级市场上该股主力做多意愿强烈,技术上该股已酝酿加速拉升态势,短期爆发行情一触即发,建议重点关注。