本报记者 刘兆琼 上海报道

    上海为遏止持续放缓的财政增收步伐开出了新的药方：征收土地增值税。据悉,针对部分房地产公司的调研和抽查已经展开。

    今年上半年上海市财政收入825.5亿元,增幅减少19.7%。原因之一是, 房地产税收

    锐减40.5亿元,这影响地方财政收入5.1个百分点。

    由于房地产税收及土地相关收入占了上海财政收入的25%,在经历了两轮地产调控之后,上海土地财政风险开始露头。

    征收土地增值税？

    “如果上海市开始强制缴纳土地增值税,那么大部分的房地产公司都得关门。”一家民营房地产公司的总裁说。

    土地增值税,是转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人,对土地增值部分缴纳的税收。现行税法规定,土地增值税实行四级累进税率,根据增值额超过扣除项目金额的比例,土地增值部分的收入将缴税30%-60%不等。

    目前,房地产公司一般采用预提的方法,按照开发项目总价的1%,计提土地增值税,但是在过去10多年中,这部分一直没有上缴。上述房地产公司总裁称,房地产公司的利润主要来源于土地增值部分。如果对这部分征税,等于剥夺了房地产公司的利润。

    据悉,上海市财政部门正在就征收土地增值税一事,对部分房地产公司进行调研和抽查。

    在上海房地产企业50强中,一半以上是市区两级政府的国企。上海市市中心的地块几乎都被这些企业控制,有的是因为拆迁困难,有的是因为他们坐等土地升值,一位地产业人士因此认为,对这些企业收土地增值税是合理的。

    房地产感冒 财政打喷嚏

    对房地产企业征收土地增值税,可以说是上海市财政的“无奈之举”。上海市财政收入当中,有25%来自房地产及相关行业,包括土地出让收益、房地产企业营业税和所得税等。

    2001年,上海政府先后出台《上海市土地使用权出让办法》和《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》,明确六类经营性土地使用权的出让,都应通过招标拍卖方式进行。

    还有一种说法是协议招标。“具体操作就是房地产企业和政府事先商定价格,基本算是内定。”一位业内人士说。

    据悉,协议招标是上海市国有房产企业拿地的主要方法,价格要比竞拍低很多。

    有数据表明,上海市2003年公开招标的1200多公顷土地,每亩的平均价格达到105.4万元,比2002年上涨了124.3%,溢价部分成为政府的重要收入来源。

    此外,工业用地“变性”为商业用地,也给上海市财政带来了进账。

    一般来说 工业用地“变性”为商业用地来自各个区政府的招商承诺。政府在招商引资的过程中,对企业要求的工业用地以低廉价格出让,而企业通常以出租厂房回收成本。而在工业用地转换为商业用地的过程中,企业通常要按照商业用地价格增补地价,即使如此,仍然比公开拍卖价格低得多。“这中间的差价常常是几倍。地方财政也从中获得了很大的收入。”一位业内人士称。

    复旦大学房地产中心副主任华伟说：“地方能用于建设的资金只能靠预算外资金,而土地收入又是预算外资金的主要来源。”今年上半年,在上海房地产市级税收当中,营业税为29.7亿元、所得税为16.3亿元,契税为4.5亿元,剩下的大约140亿元大部分是土地出让金。

    从2000年开始,上海房产成交量大幅上扬,也使上海财政获得可观的收入。房地产公司一般需要按照销售收入的5.5%缴纳营业税。

    变化始自2004年,首轮地产调控使上海成为风暴中心,此后,上海房地产及相关收入增长开始放慢。

    首先是土地出让金。从2004年起,上海大量推出市郊土地,并严格控制市区土地出让量,进入2006年,几乎没有市中心的地块出让。据上海中原研究咨询部统计,2006年1-5月,新增经营性项目土地出让面积为677万平方米,与去年同 期相比减少了22%。

    与之对应的是,上海市市中心的土地出让价格大约为2000万/亩,是郊区的几倍。

    房产交易的清淡也使相关税收减少。据房产之窗网楼市行情监测系统显示,仅6月2日至29日的四周内,商品房成交约15432套,面积186.4万平方米,较5月同期跌幅超过1/3。

    “单价下降,成交清淡,房地产企业营业税减少,个人所得税也减少很多。这些都导致了财政收入的减少。”戴德梁行人士称。

    土地财政风险

    上海市政协的调查显示,2005年,上海市征收房地产税收350.5亿元,同比增长31.4%,增幅较上年回落19.8%。2005年第三、四季度,土地出让金、营业税和契税的同比征收额甚至出现了负增长。

    今年上半年,上海房地产税收仅完成191.9亿元,同比下降17.4%。

    而上海地方财政对房地产的依赖并没有减轻。上海市政协今年上半年发布的调研报告显示,即使在房市低迷的2005年,房地产对上海区县财政税收和GDP的贡献也很高,松江分别为18%和8%,徐汇为40%和20%。

    2005年,上海地方财政收入1433.9亿元,比上年增长20.7%,增幅同比回落3.8个百分点。今年上半年,增幅回落近20个百分点。由于第二轮地产调控开始仅4个月,后续政策还在陆续发布,对财政影响到底有多大,还有待观察。

    在这一背景下,上海市开始酝酿征收土地增值税。

    “但是地方财政对房产行业的依赖并没有解决。”上海财大一位教授说,“地方政府对任何单一行业的依赖都可能因这个行业利润下滑,直接导致地方财政危机。”

    来源：经济观察报网