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房贷新政后遗症 小户型最低二成首付并未实现
时间:2006年09月13日10:56 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:广州日报

  ◇国六条实施、人行宣布加息,国家有关部门针对个人住房贷款的规定逐一落实。

  ◇不过,近期记者却屡屡收到读者投诉,指银行并没按照国家新政策90平方米以下小户型自住房可享受最低二成首付,以及个人房贷最优惠利率的规定去执行。

  ◇记者对此进行调查和采访,发觉读者投诉情况确实存在,而银行方面则称另有苦衷。

  新政:小户型自住房可享受最低二成首付

  买房人:

  银行应该开绿灯

  准备购买新港中路某楼盘的许先生一筹莫展。他看中了该小区某个88平方米、总价为70万的小户型单位,按国六条有关规定,购买90平方米以下的小户型自住房,符合享受最低两成首付的银行按揭优惠政策。许先生手头上能够筹集到现金为15万元,刚好够付两成首期,满心欢喜的他正准备在楼盘销售中心下定金,但此楼盘指定的银行按揭代理中介却“警告”他,国六条正式实施后,在银行申请两成首付很难获批,就算是90平方米以下的自住房也未必能申请到八成贷款。一旦向银行申请八成住房按揭未获通过,意味着许先生不仅拿不回自己的买房定金,而且还必须办理退房手续,就算许先生愿意追加首付,也不能再购心仪的这套单位。因此,中介极力劝说许先生,还是申请七成按揭比较保险

  许先生认为,国六条的出台,是为了遏止楼市盲目投资造成房价虚高,但对于居民购买用于自住的中小户型,是持鼓励态度的。银行和开发商应严格执行有关规定,对购买90平方米以下的小户型自住房购买者八成贷款放绿灯,而不是给购房者设置障碍。

  银行:

  贷款人还款能力是关键

  接到投诉后,记者走访了广州近期推出的新盘,获悉自国六条出台后,大部分楼盘指定按揭的银行都没批出过八成的贷款。记者从市内各大银行也证实了这一点。广州某银行近一个月来新放的房贷中,90平方米以下的自住房贷款约占三分之一,但当中九成以上贷款都是贷款七成的。

  不过,银行认为,这并非由于银行设置障碍,银行也没有违反国六条原则。按国六条规定,90平方米以下自住房的确最高可贷款八成,但并不是借款人一定可以获得的贷款成数。借款人能获得多少贷款,还受楼盘借款人和楼盘等因素影响,特别是借款人自身的还款能力。

  以许先生为例,其申请金额为房款八成也就是贷款56万元,期限为20年,等额还款每月需4668元。而许先生夫妇月收入合计1万元,月供款接近收入一半,这是银行判断借款人是否具备足够还款能力的临界指标。而且,许先生还没子女,预计在贷款后家庭支出还将大大增多。所以,类似这样的个案,银行拒绝贷款八成也是很正常。而作为代理按揭的中介和楼盘销售人员,提醒购房者注意万一被银行拒贷而被迫退房的风险,也是其职责所在。

  新政:个人房贷最优惠利率下浮幅度扩大到15%

  买房人:

  贷款已签未放

  不能享受最优惠利率?

  张女士向记者投诉,在8月19日加息前,她在广州某银行获准以当时的最优惠利率即基准利率下浮10%的房贷,并和银行签订了贷款合同。由于该笔贷款8月19日才发放,该银行便声称加息前发放贷款的基准利率须按新利率来计算,“遇调整息即按新的利率来计算,这是无可厚非的。”张女士表示,但银行原来可以按最优惠利率来贷款的承诺,在加息后却“出尔反尔”。原来,该银行合同原条款上注明“贷款利率执行同期同档次基准利率下浮10%”,而8月19日加息后,央行将个人住房贷款执行的利率下浮幅度从过去10%扩大到15%。

  张女士转述这家银行的解释,是由于合同已签订,若将执行利率下浮的幅度改为15%,银行需和借款人重新签订补充协议并作公证,为免麻烦,统一将该类贷款合同执行利率下浮幅度定为原规定的10%不变。也就是说,张女士即使符合新政策最优惠利率的条件,也只能按原政策最低下浮幅度执行。

  银行:

  按原合同约定操作

  或改变原利率下浮幅度

  记者从市内广州各大银行获悉,对于8月19日前签订合同的借款人,银行主要有两种做法。一是贷款利率按原合同约定进行操作,例如工商银行。而另一种是根据客户资信情况,可以与客户商定是否签订补充协议,改变原来利率下浮的幅度,比如农业银行。

  不过,工商银行也率先对存量贷款到明年调息期执行的利率作出明确规定:对于享受旧政策最优惠利率即基准利率下浮10%并且处于供款期的借款人,到明年调息期时可以享受新的最优惠利率即基准利率下浮15%执行。这意味着,8月19日前已签订合同但在19日后才放款的个人房贷,明年可以按此规定统一从执行基准利率下浮10%改为下浮15%。除了工行之外,其他主要商业银行对此仍没有作出明确规定。

(责任编辑:王燕)


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