城中村改造：一块新蛋糕

　　□ 经济视点报记者 刘春雷

　　不少业内人士认为郑州市可出让的土地越来越少，土地成本越来越高，今年6月份龙源和新长城拍下西区两块天价土地，更是令不少开发商望地兴叹。

　　但是，这并不意味着郑州已经没有土地，据资料显示，郑州市共有119个城中村，如果以每个村100亩地来计算，大约有1万亩可开发的土地，而且大都占据着市区的黄金地段。然而，数量这么庞大、地段这么优越的土地，在多数开发商眼中，曾经被看做是食之无味、弃之可惜的“鸡肋”，现在随着土地资源的日趋紧缺，再加上政府对城中村改造政策上的支持，越来越多的开发商开始进“村”了。

　　一块新蛋糕

　　据记者了解，其实在2003年9月份郑州市就出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》。城中村要改造，就离不了开发商。在郑州，有些开发商正是从城中村改造开始的。郑州长江置业有限公司与华诚集团联手开发了大上海城步行街；信和（郑州）置业有限公司开发了千亩大盘信和·普罗旺世；河南新田置业有限公司拿下西关虎屯；郑州市长城房屋开发集团有限公司更是城中村改造的“专业户”，一举拿下中原区、二七区7个项目；郑州布瑞克房地产开发有限公司开发的3110亩帝湖花园，也是从城中村改造开始的。这些公司在城中改造中走在了前面，为郑州市的城中村改造立下了汗马功劳。

　　城中村改造不仅意味着可以拿到地，而且可以拿到含金量很高的土地。众所周知，由于历史原因，郑州的城中村不少都集中在繁华地段。比如，西关虎屯在郑州核心位置；焦家门村位于郑州大学旁边；燕庄位于金水大道的黄金位置。

　　在已经启动或即将启动的城中村改造项目中，很多地方周边发展已经相当成熟。在未来5年时间里，这些城市最繁华的地段上将会出现一批批新的住宅、商铺和写字楼。尽管现在没有准确的统计数据，表明城中村改造将为市场贡献多少建筑面积，但可以预计，随着改造工程的深入，郑州的房屋供应量将会大增。据金水区城中村改造指挥部总指挥陈耀伟讲，在下半年，仅金水区就有6个城中村项目面世，并且都位于城市核心的黄金位置。

　　土地好开发难

　　城中村改造潜藏巨大商机，政府也希望开发商参与，但是，这块“大蛋糕”虽诱人，想吃下去并不容易。

　　在 “进村”的过程中，开发商到底能不能挣钱，能挣多少钱？

　　郑州市长城房屋开发集团有限公司董事长申仕禄告诉记者：“城中村改造能挣钱，不然我怎么会接7个城中村改造的项目？至于说能挣多少钱，我没有底气，因为不参与城中村改造，不知道其中的酸甜苦辣。”他不认为城中村是城市的最后一块蛋糕：“那就是食之有味、弃之可惜的‘鸡肋’。”

　　申仕禄这样说，不无道理。从2003年中原区开过城中村改造动员大会后，长城公司一下接下了中原区5个城中村项目。当时他们的想法很简单，没有把利益当作第一出发点，而是把“为社会主义搬砖添瓦”放在第一位，欣然接下1000多亩的改造项目。从2004年到现在，两年多的时间已经过去，开工建设的项目达到3个，但是前期预算之外一个村的投入已经近3000多万元。

　　像老申这样的情况，其他开发商也体会很深。

　　据统计，2006年下半年开工建设的城中村项目多达15个。比如：枫华（郑州）置业有限公司拿下郑东新区八里庙270亩的城中村改造项目；深圳市淞江投资担保公司拿下白庙331亩的城中村改造项目；河南信宇房地产有限公司拿下金水区十二里屯210亩的城中村改造项目；郑州正大房地产公司拿下高砦918亩的城中村改造项目……

　　但是，郑州市需要改造的城中村有近100多个，大部分开发商还处于观望状态。既然商机如此巨大，为何地产商们难以大量进入呢？在记者的采访过程中了解到，一些房地产公司之所以望而却步，就在于拆迁中出现的种种问题，将极大考验开发商的资金实力、法律操作水平、协调关系能力，以及应对突发事件的能力。有的项目不要说拆不动，就是拖上一年半载也可能把开发商拖倒。

　　在城中村改造中，最大的难题就是村民的补偿。村民们补偿期望值过高和恶意抢建增加补偿，已成为城中村改造工作的最大障碍。另一方面，参与城中村改造的开发商都是市场化运作的企业，高额拆迁过渡费补偿使企业不堪重负，村民过高的补偿期望值让开发商感到有心无力。

　　城中村村民的反映又如何呢？笔者走访了中原区几个计划中改造的城中村的村民，大部分都支持改造，但核心问题在于补偿。城中村的村民收入大部分来源于出租房屋，一栋7层的民宅靠出租房屋就可以养活几代人。因此，如何协调好双方的利益关系，创造双方共赢是改造城中村工作是否顺利进行的关键。

　　金牌视点

　　从啃骨头到抢香饽饽

　　□徐 靖

　　当城市的人口越来越多，住房需求越来越大，就需要充分合理地利用好市区里的每一寸土地，城中村的改造即被提上了日程。

　　目前，已经有越来越多的房地产开始见缝插针，这是大势所趋。

　　这种见缝插针与上个世纪90年代初不同，那时候是因为郑州的房地产市场刚刚起步，太大的“骨头”啃不动，只有开发零星的小块项目。而现在，则是因为市区内可供开发的土地稀缺引起。

　　自去年以来，国家的各项宏观调控政策不断出台，土地供应比较紧张，地价也一直在上涨。开发商依靠大量圈地等手段发展已经不太现实，但对城中村拆迁改造，进而获取开发用地，却是从中央到地方鼓励的，即立足于存量土地资源的开发。

　　而郑州稀少而又昂贵的地价，从招拍挂的机遇中获得土地已经不够现实，竞争激烈的市场促使开发商开始认真核算城中村改造的利润空间。

　　据资料显示，郑州市共有119个城中村，如果以每个村100亩地来计算，大约有1万亩可开发的土地。这对于目前资源紧缺的土地市场，意味着什么，不言自明。

　　鉴于此，开发商的观念也在逐步转变。

　　以往被开发商认为是"鸡肋"、"烫手的山芋"的城中村改造项目，开始招来诸多青睐。

　　“连深圳金地、万科集团都竞赛圈地城中村了，肯定是很大利润空间的。”一位房地产公司的老总说。按照他的分析，在全国由这些著名房企掀起的新一轮圈地运动，最大的利润空间在于通过旧城改造，可以利用区位优势形成新的商圈，从而为企业带来新的经济增长点。如果在商业运作上有所突破，对于房地产公司的发展来说，无疑是一举多得。

　　有关专家也指出，在固定的建筑、管理成本以及地价较低的基础上，由于旧改项目拥有成熟的片区优势，其房屋均价很高，开发利润将会十分惊人。

　　鸡肋也好，香饽饽也罢，总之，能够在改变城市面貌、改善市民居住条件的同时，又能够促进社会经济元素的重新组合，并释放出来更大的崭新力量，就是顺应了历史潮流。

(责任编辑：单秀巧)