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半小时观察：“反商业欺诈行动”之八：“变性”的房产
最近两天，我们连续跟踪报道了北京伊婷公司利用虚假宣传骗取加盟费的事件。与此同时，北京市朝阳区工商局也一直在对伊婷公司进行相关调查，并且已经对该公司处以10万元行政处罚。在我们节目播出后，不少受骗的伊婷加盟商连夜从全国各地赶到北京，向朝阳区公安局报案，目前公安部门已经立案，工商部门也正在对这一事件进行深入的调查。
其实，除了加盟连锁，房地产市场也是一个商业欺诈的高发地带，开发商虚假宣传，房地产合同欺诈，房屋质量低劣、面积缩水、物业不配套等问题，历来是消费者投诉的热点。 中国消费者协会统计，房地产行业的投诉数量一直名列各类投诉前三位，而由于房屋投诉的涉案金额多，涉及面广，所以房地产投诉解决起来难度也更大，解决率一直排在倒数第一位。在2006年上半年中消协未能解决的20706件投诉中，房地产投诉占有相当高的比例。
今天我们要关注的就是这样一起发生在浙江的房产欺诈事件。去年绍兴市民王金富，花了67万元买了套新房子，可到了年底拿房子的时候，眼前的新房让王金福傻眼了。
住宅房竟然没有基本的住宅设施？
跟随王金富，记者来到了他买的房子，记者注意到进出房子的唯一通道是一扇电动卷帘门，此外再无其它出口，一旦停电或发生火灾，后果将不堪设想。
王金富：“像现在的窗户，如果是停电的事情我也可以跳下去，如果我真的住这的话，我可能要装防盗窗的，那你如果做防盗窗做下来了以后，那你一发生突发性的事情，防盗窗又开不出来，跳又跳不下去，只有等死。”
而一旦遇到停电，卷帘门无法打开，购房户就只能借助梯子这样爬到楼上的窗户才能进屋，由卷帘门进到房间，记者看到能够上到楼上的竟然是一把木梯子。
记者：“这个梯子开发商当时就留下来啦？”
王金富：“当时我买房子的时候，一开门就有这个梯子的。”
通过窟窿，记者顺着梯子爬到楼上，楼上一层的房屋只是简单的一开间分隔的格局，普通住宅必须具备的厨房、卧室和卫生间在这里全都没有，根本没法住人。
王金富：“这里根本一点都没有的，车库是三个灯，一楼是四个灯，其他的都没有了。”
记者试图上到楼上二层去看一下时，王金富却告诉记者根本上不去。
王金富：“你看，这个梯子放上去，根本就够不着，根本不够长的，你怎么放都放不好的，你这样子放也不行的，那这样子放更不行。”
王金富：“去年5月份买的房子，12月份给我钥匙，到今天我还没有爬上去过。”
王金富告诉记者，楼上2层的格局和1层完全一样，因为没有楼梯，这里60多名人家上下楼都是靠这把木梯子。
记者：“你怕不怕？爬楼梯上下？”
小孩：“不怕！”
记者：“习惯了是吧？”
小孩：“天天都是这样爬的。”
王金福没想到，攒了一辈子辛苦钱，买来的竟然是一套根本无法住人的房子，他的这套新房位于绍兴市天静南苑小区1期，在这个小区的1至5号楼里，像王金福这样收了房却住不进去的购房户共有60多户，因为奇怪的户型给他们带来了千奇百怪的难题。
在拿到这些奇怪的房子之后，购房户们最初的愿望就是开一扇能够正常进出的大门。
王金富：“开发商就上口头答应我们的，这个门后来肯定给你开出的。”
但因为格局不合理，门不是开到了别人家里就是开到了自行车库里，而一些往楼道里开门的住户，也因为自己没有公摊面积，被有关部门多次查封，这也引发了他们和三楼以上住户的纠纷。”
王金富：这个房子基本开不出门来，因为我这个房子这边开出去也是邻居，这边开出去也是邻居。
孔秋华：“这边全是车棚嘛！我根本不能开门的。”
更令人奇怪的是，像王金富这样的购房户拥有房屋的产权，却没有属于自己的门牌号，他告诉记者，楼道里的信箱都是三楼以上住户们所拥有的，而他们根本就没有信箱。
李勇：“我们所有邮件都是这么贴着来的，你要是万一就有一个失误收不到怎么办？”
像王金富这样购房户，小区的1-5号楼共有60多户，因为没法使用，记者看到有些购房户已将大门紧锁，而另一些购房开始试图改造室内设施，但进展缓慢。
“很费劲了，后面排污管道也没有的，都是我自己搞起来的。”
“楼梯怎么样？”
“楼梯我自己做起来的。”
那么，这样明显不符合居住条件的房屋，购房户们为什么还要购买呢？
王金富拿出了当地的一份报纸，这是2005年4月开发商促销天镜南苑楼盘的宣传广告，“商铺原始股”，“抢到就是赚到”等促销字眼十分醒目。王金富告诉记者，虽然当时房子还没有建好，但看了这份诱人的广告，他决定购房。
王金富：“车库搞好我想开个小店，楼上一二层我想也可以住人。”
购房户告诉记者，由于开发商宣称房屋的底层可以做商铺，而且价格低于市场价，当时还出现了许多人哄买炒卖“房号”的的情况，不少购房户因此多掏了两三万甚至十多万的“房号钱”。
购房户：“开发商就是要赚钱。”
记者：“他们怎么跟你说的？”
购房户：“他们说已经有人买了，是转给我的，实际上都是房产公司经营的，我都同房产公司打交道的，12万钱也付给房产公司的售楼小姐的，我要他们给我开个发票，他们给我开了个假的。”
然而，等到2005年年底交房时，购房户们才发现建成的房子完全不符合宣传的条件。
绍兴市建管局专业人员张斌：“这个不是住宅。”
记者：“肯定不是住宅？”
张斌：“对！”
记者：“如果这样的房子改造一下能不能改回住宅？”
绍兴市建筑业管理局稽查队主任王建(王建博客,王建新闻,王建说吧)平：“你一开间销售了要改成住宅就很难了，住宅你必须有独立的卫生间，独立的厨房间，卧室上方不能有卫生间，这你说怎么分隔？这难度就很大。”
开发商暴利下的住宅房变成连门都没有的车库
专业人士认定绍兴天静南苑小区的问题房，根本算不上是住宅，但在开发商打出商业旺铺低价销售的旗号之后，这些房子最终还是被火爆地抢购一空，每套单价都在50万元到100万元左右，而很多购房户当时为了筹措购房款，不仅搭进了一辈子的辛苦钱，还四处举债，这给他们带来了巨大的经济压力。
加上车库共140多平米的房子，王金富花去了67万元，因为看准是商铺，又低于市场价，没有正式工作的他东挪西借才凑齐了购房款，因为房屋缺陷开不了店，现在全家的开销只有靠爱人开杂货店每月挣的五六百元勉强维持。
王金富：“我最大的困扰就是房产商不应该把这个房子卖给我们。”
天静南苑小区的开发商是浙江金盾华通房地产开发有限公司，购房户们曾多次找开发商交涉但都没有结果，这天王金富和一些购房户又一次找到开发商。
王金富：“反正我们协商过多次了，反正我们这个房子王总也是看得见的，住也住不进去。”
浙江金盾华通房地产开发有限公司王建山：“老王，是这个样子的，我们多次商量过的，一般是有关部门提出来，我们先是协商，协商成了协商，协商不成就打官司。”
王金富：“我们的钞票是辛苦挣来的，不是随便轻松得来的，你就是诈骗我们，你诈骗。”
在购房时签的合同上，记者注意到开发商填写的商品房用途是“住宅”，而附的却是“生活用房”用途的图纸，事实上生活用房并不是住宅，那么开发商的销售行为我们该怎么认定呢？
“构成了欺诈，它这个合同上面非常清楚，第三条里面它这个实际是住宅，我们可以看到平面图上面，它就没讲住宅了，变成一个生活用房和车库了，而且我们跟实际的现场来看的话，里面图纸上面本身应该有楼梯的，但是现在它楼梯都没有，留了两个洞，所以我觉得这个欺诈应该说是非常典型。”
记者了解到，天静南苑小区是绍兴市的一个拆迁安置小区，小区1到5号楼本来全都应该是住宅，那开发商为什么要把一二层楼，先改成车库和物业生活用房，最后又以商铺的名义出售呢？记者算了一笔帐，开发商如果按安置小区住宅卖的话，每平米售价不超过2千元，与邻街商铺每平米近4千多元的售价相差近3千元，而如果他们改用其他的名头，改变用途，这两层楼总共6千多平米的面积，一倒手就可以至少多赚2千万元。开发商暴利惊人，可是业主们购买的住宅却都变成了连门都没有的车库。如此荒唐的修改，又怎么能逃过有关部门的监管呢？
据了解，天静南苑是拆迁安置小区，当时开发商是以拍卖的方式取得建设用地的，根据绍兴市国土资源局的意见，天静南苑1期1-5号楼属于住宅用地。
记者：“那么这个住宅用地上起来的建筑是不是不能有办公用房，一个楼层都不带，一间房子都不能带呢？”
绍兴市国土局监察支队副支队长张佩年：“我们这个土地用途就是这个用途，那变的时候他规划怎么变我们不知道了，我们土地出让出去的用途就是这个用途。”
然而，根据当时绍兴市的房地产行情，天静南苑小区的住房销售价格不高于2000元每平米，但一旦建成临街商铺，价格将达到4000到5000元，于是开发商对临街的1－5号楼的1、2层打起了主意。
浙江金盾华通房地产开发有限公司王建山：“靠街面的可能卖点好一点，办公管理用房用度广一点。”
为了将住宅变为临街旺铺的格局，开发商钻起了《浙江省物业管理条例》的空子，条例规定：建设单位按建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，于是开发商首先将1－5号楼的1、2层列为物业用房，而设计则是按照办公管理和生活用房的格局，面积也远远超出千分之七的比例，奇怪的是，这样的规划得到了绍兴市规划局的审批。
记者：“居住用地上起来的建筑可以不叫住宅楼？”
绍兴市规划局用地管理处处长王建华：“可以是住宅楼和住宅楼与之相配套的用房，公共配套设施是控制下限，不存在超标的文字表达。”
王处长所说的配套用房就是指物业用房，以物业用房的名义对这1、2层进行规划，就有了开发商想要的格局的房屋，按规定，建筑面积为114200平方米的小区里千分之七的物业用房面积应该是799平方米，而图纸的规划面积却是1100平方米，最终实际竣工时这一数字又变成了这1、2两层楼的6000多平米。
记者：“物业用房的面积可以大于1100平方米吗？”
王建华：“应该是大于这个数值。”
记者：“那我在想你们制定出具体的1100平方米，还有什么意义呢？”
王建华：“这是国家规定的！”
浙江大学叶宏伟：如果说这个东西能够做这样的无限自由裁量的话，那我们的《土地管理法》存在还有什么意义呢？
“商铺住宅”两不像仅仅只是瑕疵吗
绍兴天静南苑小区的开发商，用物业用房的名义把1到5号楼的一二层改成了车库和物业生活用房，专家告诉记者，即使算是物业用房，按照国家规定，它也应属于全体业主共同所有，不得出售，那么，绍兴市规划局超标规划出的两层6000多平米所谓“物业用房”，又是如何钻空子，被开发商以临街商铺的名义高价售出的呢？
获得规划局的许可之后，天静南苑小区的开发商就开始加紧施工，2004年12月，小区1―5号楼全部竣工，5栋楼的1－2层就是首先对房屋质量验收的是绍兴市建管局，那么这样连门都没有的房屋怎么会验收通过呢？
绍兴市建管局稽查处主任王建平：“当时验收本身不是住宅，图纸上写的不是住宅，它写的是办公用房、生活用房，1、2层全都没有住宅，我们验收的时候。”
王建平说，他们对这些房屋是按照办公和生活用房验收的，所以这样的格局并没有什么问题，但记者注意到，在竣工验收备案表上写的却是“住宅”，王建平解释说是因为整栋楼是住宅楼的性质，这样，这两层楼的房屋就拿到了住宅用途的竣工验收备案表，这份表格证明这些房子就是住宅；随后规划局又通过了规划验收，拿到了住宅用途的规划验收合格证，加上国土局的住宅用途的土地使用证书和土地出让合同，对这两层楼的房屋而言，所有部门的验收材料就都是住宅用途了，有了这些证明，他们就具备了为这两层楼的房屋办房产证的条件。
周国强：“我们说是住宅，那么是几个东西，一个用地出让的时候的一个条件已经是限制了，这是一个是住宅，，第二个规划出来的是住宅，第三个它质量合格不合格看建管局的备案资料，在这个发证过程当中我们没有错误。”
绍兴市房地产管理处一直认为，他们发放房地产证是完全符合程序和国家规定的，也正因为此，天静南苑小区的开发商才得以反复玩变脸游戏，先把6000平米的住宅变为办公用房，又将办公用房变回住宅，最终以临街商铺的名义销售出去。
在顺利通过各部门的验收之后，开发商开始计划如何将这些所谓的“住宅”卖出“临街旺铺”的价钱，记者注意到，天静南苑1－5号楼一二层的设计图纸几经修改，从原来的一层未做分隔的大开间变成现在的一开间一分隔。
王建山：“那个几百万几百万买的老板不多，我们当时市场考察过，50万到80左右，100万以下的买房子的人比较多，所以这样子按照住宅（分隔成）一间一间的卖。”
不仅如此，车库的高度也存在猫腻，王金富告诉记者，当初开发商为了使将来做商铺的底层房屋以住宅附带的车库名义验收通过，就把地基垫高了40公分，使其符合了车库层高两米二的验收标准。
王金富：“这里到这里两米二。”
记者：“这个是符合车库的标准？”
王金富：“对,这个东西撬掉下面就是平的。”
显然，具备了领取房产证的条件，开发商更是在肆无忌惮的把这些房子当成商铺销售了，那么，明知道住宅用地上建设并销售商铺营业用房是明显违反国家规定的，房地产商们为什么会毫无顾忌呢？
开发商：“按照住宅验收的，我们都是写住宅的，没有写办公管理用房，做的也是住宅的，验收的也是住宅的，材料报上去也是住宅的，他们都给我们通过了嘛。”
在自己的做法得到有关部门认可的情况下，开发商更是在打出了“商铺原始股”和“抢到就是赚到”的广告用语，大肆进行宣传，像王金富这样的购房户们也正是看了这样的宣传才购买了这“商铺住宅”两不像的房子，那么，对于各自的监管职能，相关部门又是如何看待呢？
记者：“开发商给你提供的住宅的图纸显然是不具备这样的条件的？”
周国强：“这个图纸条件具备不具备不是在我这个职能范围来说，房管部门的发证只负责发证。”
绍兴市建筑业管理局副局长张煜：“在这个具体的问题上面，我们是一点失职都没有的。”
绍兴市规划局用地管理处处长王建华：“虽然工作当中有些瑕疵，但是这个不影响整个工作流程的问题。”
记者：“有瑕疵是不是等于有过失？”
王建华：“两回事。”
记者：“有瑕疵没有过失？”
王建华：“没有过失！”
开发商违反规定进行开发建设，但政府部门的缺乏监管却使对方有机可趁，有关职能部门与开发商之间有着怎样的来往我们不得而知，但也许开放商的这段谈话能够说明些什么。
王建山：“我们就这样讲了，我们小错误是有的，我们的经验教训是有的，但是一定是一塌糊涂，一切事情都是我们的，也不是这回事，我心里有底的，采访也好，什么也好，采访的时候我们和有关部门统一说好的，我们不把有关部门推出去，我们好承担我们承担，对不对？但是真的要上法庭，上法院了，我们该推的也要推出去。5万块钱，10万块钱，100万块钱，可以买单不推，可以买进来；如果要1000万了，我们为什么不推，该推的还要推。”
我们看到，在开发商手里这房子变成了魔方，怎么好卖怎么改，格局可以改，房屋用途也可以改。但对60名购房户来说，游戏的结果，是他们只能面对这些没有厨房厕所，没有大门和楼梯的房子，忧心忡忡。类似天静南苑小区这样的房地产欺诈行为，近年来一直是消费者投诉的热点，并且呈现出涉及金额大、投诉人数多的现象。
半小时观察：买房人为何成了房产商的人质？
明明业主买的房子没法住，但开发商和监管部门都一口咬定自己没有错，按照他们的逻辑，那就只能是业主错了。这就是在我国房地产市场常常会出现的一种奇怪逻辑。
房地产市场并不缺少法规，但开放商没有把这些法规当作一种必须遵循的规范，而是把他当作一种必须想方设法穿越的篱笆。穿越高速路防护网极有可能付出丧命的代价，但在房地产市场，开发商不守规矩不但得不到惩罚，还有可能把风险转嫁到业主头上。
由于房地产市场的法制化和市场化建设很不充分，业主一旦把几十万元房款交到开发商手里，就变成了开发商的人质。其实有很多不合理的东西改变起来并不难，比如说，如果取消预售房制度，节目中出现的那种情况就不会出现。另外，对开发商随意改变设计的做法，我还有一个很简单的主意，能不能让开发商在图纸之外，再交一个完全按照实物缩小的模型，房主拿到的房子与模型不一样，有关部门就可以处罚它。
办法总是有的，关键是要有人负起完善房地产市场秩序的责任。
记者：王进
摄像：白羽 (责任编辑：李淑琴) | 
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