编者按

    又是一年“金九季”。但今年房地产业不仅没有迎来传统的销售旺季,却兀自遭受了自5月以来最为严厉的调控政策。市场反应最为迅猛。各地楼市成交状况同比来看,几乎乏善可陈。而房地产上市公司中报显示出的业绩普遍下滑也为这个理应让房产商们开怀的9月蒙上些许阴影。未来还会怎样？在“金九季”适逢严管的房地产业似乎需要明白——调控大势

    既往不退,即便冷却市场也在所不惜。

    随着宏观调控的深入,如果这种情况持续,则一直保持高利润率的房地产上市公司业绩出现下滑将成为可能

    本报记者 翟宇 发自上海

    9月13日,国家统计局和发改委联合发布8月份全国70个大中城市房屋销售价格统计数据显示,深圳、北京两个城市的新建商品住房销售价格仍然位居涨幅榜的前两位,上涨幅度分别达12.8%和11.4%。70个城市中,仅上海的新建商品住房价格同比下跌,幅度为2.2%。

    与此同时,国内各上市公司2006年中期报告的发布已近尾声,与房价的持续上涨形成鲜明对比的是,不少知名的房地产上市公司,今年上半年的业绩均出现不同程度的下滑,与市场的预期存在不少出入。

    目前已发布中报的地产上市公司中,除G万科(000002.SZ)的销售收入和净利润仍持续增长外,金地(集团)股份有限公司(600383.SH,下称“金地”)在2006年中报中宣布,今年上半年的主营业务收入出现下降。而北京的天鸿宝业(600376.SH)则出现大幅亏损,且今年第三季度仍然预亏。

    市场情况似乎也不妙。相关统计数据表明,今年供求比一路下降。到6月末,全国房地产开发企业商品房空置面积12147万平方米,同比增长17.2%。

    随着宏观调控的深入,如果这种情况持续,则一直保持高利润率的地产上市公司业绩出现下滑将成为可能。金地在2006年中报里已不无忧虑地表示,未来房地产开发项目的毛利率水平将呈下降趋势。

    利润普遍下降售价仍在上涨

    从已发布中报的上市公司看,不仅仅是内地的地产公司出现业绩下滑迹象,在香港上市的内地房地产企业也有类似现象发生,即在营业收入增长或小幅减少的情况下,利润出现较大幅度的下滑。复地(集团)股份有限公司(2337.HK)2006年上半年营业收入较去年同期获得60%的增长,但利润却出现16.16%的下跌。

    最近终于结束“零成交”的汤臣一品,其开发商汤臣集团有限公司(0258.HK,下称“汤臣集团”)日前公布的中报也显示,公司今年上半年的业绩出现大幅下滑,其中主营收入约1.92亿港元,较去年同期下跌38%；同期仅录得5217万港元的利润,比去年同期跌去74.6%。

    汤臣集团在中报中解释,主营收入下跌是因为期内来自集团物业发展及销售的收益减少。“由于集团旗下已完成物业项目中仅余少量单位可供发售,而公司主要的物业发展项目——汤臣一品仍未竣工,本集团于2006年度上半年来自上海之物业发展及销售的收益及溢利均有所减少。”

    此外,在香港上市的内地开发商中,富力地产(2777.HK)的中报业绩也不尽如人意。富力地产今年上半年的营业额为12.7亿元,较去年同期下跌36%,毛利润也同时出现下跌,仅录得4.05亿元,同比下跌41%。

    据富力地产的解释,本期业绩出现变化是因为2006年上半年营业额较低,而毛利率相比2005年同期稍降。

    据了解,富力地产今年上半年仍获得销售收入47.35亿元,完成年初的预定计划。同时,反映销售成本变化的毛利率则出现下滑,由去年上半年的34.6%降至今年上半年的31.9%,但相对2005年全年的毛利率26.3%仍有所改善。

    有意思的是,在这些上市公司的业绩分析中,除金地提到本期较上期结算项目的平均销售价格有所下降外,其余公司提及的结算项目销售价格均为上涨。

    金地在中报里对眼下市场形势的判断亦是对上述情况的一个佐证：报告期内,全国商品房平均销售价格同比上涨16.5%,其中,商品住宅平均销售价格上涨14.8%。6月份受新政影响,大部分城市房屋销售价格同比有小幅的回落,其中上海同比下降5.4%,而部分城市如北京、深圳则逆势高位上扬,拉动整体涨幅。虽然价格总体上仍维持上涨态势,但是涨幅已经开始趋于平稳。

    盛富资本国际有限公司高级副总裁刘国宏认为,一些上市公司的中报业绩与实际情况并不相符,有公司为了响应政策而刻意做低业绩的可能,因此也不是公司业绩的真实反映。

    刻意迎合政策？

    刘国宏的依据是,从实际情况看,尽管政策出台后,确实出现了买房意愿减弱的情况,但房价仍然持续上涨。而且房价的上涨并非开发商有意为之,而是由购买力推动的。因此,地产上市公司的业绩下滑并没有反映现实的市场情况。“尤其是深圳,只要是有楼的地方,就没有卖不出去的。”

    从开发商的成本来考虑,目前正在开发并销售的楼盘,其土地大多为一年多甚至两年以前拿下的,其成本在两年前就已确定,因此也不受现行政策的影响。“所以,地产上市公司的业绩没有理由出现下滑”,刘国宏认为,2006年中报地产上市公司业绩普遍出现下滑“仅仅是为了‘做姿态’”。

    实际上,以地产上市公司的会计结算制度,只有已经完工并交付使用的楼盘才可计入当期营业额,这意味着,今年上半年的期房销售收入,并不能在今年的中报中反映出来,其营业额更是反映前几年的销售情况。

    广发证券地产分析师徐子庆表示,地产上市公司在宏观调控最猛烈的去年和今年的业绩都不一定能在2006年的年度报告里有所体现,“明年中报或许才能见到”。

    事实上,目前的市场情况并不乐观。今年上半年,在商品房空置面积持续增长的同时,全国完成房地产开发投资仍同比增长24.2%至7695亿元。此外,全国土地开发也持续快速增长,共完成土地开发面积10973万平方米,同比增长34%,增幅比去年同期提高31个百分点；完成土地开发投资459亿元,同比增长86.5%,增幅比去年同期提高82.8个百分点。这意味着,未来几年内,商品房的供应量将持续增加。

    刘国宏表示,今年宏观调控的最大特色,是从土地供给上进行调控。从这一点来看,“新增土地的成本大幅上涨是肯定的”。实际上,从去年或更早之前开始,上海、深圳、广州以及北京等城市公开招投标的土地价格一直呈不断攀升的态势。

    去年宏观调控后,市场短时间内陷入浓重的观望氛围,一些城市担心这种市场气氛将影响土地出让价格及其结果,因此选择暂缓放地。上海更是从去年下半年开始,基本停止住宅用地的出让,直至今年8月才开闸放地。

    刘国宏表示,不排除明年开始,因成本上涨而导致地产上市公司利润空间下降的情况出现。也许,不仅仅是土地成本将压缩地产上市公司的利润,未来房价的可能走低,也将对其利润进一步挤压。

    日前,在上海勇夺数周楼市销售冠军的香港嘉华国际集团有限公司(0173.HK,下称“嘉华国际”)发布的2006年中报显示,公司今年上半年的利润较去年同期减少83%至1.08亿港元。其开发的冠军楼盘——慧芝湖花园,销售均价已由去年的每平方米15000元降至目前的每平方米10000元左右。利润空间的降低已在业绩层面显现出来。