从公共管理的角度来看，廉租房建设和融资需要政府的制度创新：实行优惠政策吸引民间资金；经营城市与BOT模式相结合；直管公房产权转移收入；住房保障税。

　　巴曙松

　　国务院发展研究中心金融研究所

　　廉租房制度一直是中国房地产市场中一项重要的住房制度，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约，发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关键问题之一。廉租房建设作为调整住房结构的重要举措，首先需要满足其融资需求。从现实情况看，廉租房的融资方式单一以及融资渠道不畅已成为我国廉租房制度建设的金融方面的瓶颈，需要根据廉租房的运行特征，采取多元化的融资创新渠道来满足其融资需求。

　　从公共管理的角度来看，廉租房建设和融资需要政府的制度创新。

　　实行优惠政策吸引民间资金。根据日本、新加坡和香港等地的经验，政府公共住房建设逐渐引入民营企业参与是一种普遍趋势，这有利于缓解政府的财政压力，通过有效的优惠政策吸引民间资金可以保障廉租房建设的长效性。可以以建设廉租房为条件向开发商增发一定规模的贷款，同时政府给予地价优惠，开发商划出部分土地做廉租房，对于专门建设廉租房用地应由政府向开发商无偿拨付。可以说引入民间资金是给廉租房建设安装了持久的发动机。

　　经营城市与BOT模式相结合。经营城市是指政府运用市场经济手段，将城市土地、特许项目经营权、冠名权和广告设置使用权等资源盘活、出售，所得资金用于城市建设发展。经营城市这种融资模式比较适合于廉租房实物补助方式的资金筹集。所谓BOT是指建设（build）、经营（operation）、移交（transfer）的过程。这是一种特殊的投资方式，其实质是一种特许权。这种方式以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务，以赚取利润，偿还债务，收回投资，当特许期限结束时，私人机构按约定将该设施移交给政府部门。根据BOT的特点，具体来说，可以先由政府委托项目运作机构SPV运作整个项目，SPV以私人投资的模式投资建设廉租房，并在特许期内经营廉租房项目，特许期满后将整个廉租房项目移交给政府，政府通过经营城市资产的方式获取的收益用来补偿SPV的前期投资，并接管廉租房项目，由政府进行经营。

　　直管公房产权转移收入。直管公房是在旧的住房管理体制下解决居民住房问题的主要途径，是住房领域的社会公共资产，出售直管公房所归集的住房款实质是对社会公共资金的回收，建议从其净归集资金和拆除旧公有住房的补偿资金中提取一定比例，纳入到廉租房专项基金，形成有益的资金补充。但由于直管公房的出售有数量制约，资金来源增长空间有限。

　　住房保障税。根据国际货币基金组织统计，目前世界征收不同形式社会保障税的国家已有80多个，住宅保障税是其中一种。借鉴新加坡兴建公屋时征收高额所得税和中央远大基金的经验，我国的住宅保障税可以面向城镇在职居民，按照其工资收入水平实行累进税率制，为使我国住宅建设结构逐渐倾向满足多数人的基本住房需求，可以考虑向购买、居住别墅、高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税。该项税收专门用于廉租房建设、修缮和廉租房租金补贴。

(责任编辑：崔宇)