在住宅市场受到政府部门调控的情况下，转战深圳商业投资市场的客户增多，随着区域建设不断完善，深圳商用物业的投资价值逐渐体现出来。

    投资客转向商用物业

    深圳中原深港研究中心总监张伟表示，随着深圳城市经济持续高位稳定运行、城市规划与建设快速发展，客户都继续看好深圳的投资前景，资金源源不断注入深圳商业地产市场。

    新政实施后，很多投资者对住宅市场多持观望态度，而政策空间宽松的商业地产显得十分活跃。

    根据美联地产的统计，上个月从住宅部转到商铺部门的客户有100多单，比以往多出了一倍。

    美联物业工商部总监江少杰介绍说，由于商铺投资比较专业，影响因素多，普通的投资者很难评估。美联地产的客户中有相当一部分从未涉足过商业地产投资，因此目前大部分仍处于咨询阶段，真正成交不多。

    置业国际商铺项目负责人表示，商业地产本身就是一个重要的投资品种，而此次宏观调控中的各项限制性政策主要针对住宅，比如在税收方面,就没有明确规定商铺投资不足5年的要全额征收营业税。

    从深圳中原提供的成交数据来看，二手商铺买卖成交中，投资所占的比例越来越高。今年1~5月，投资占买卖成交总量的七成，处于高投资状态。

    在二手商业投资中，国内客户占的比例也越来越大，说明在新政影响下，确实有不少住宅投资者转战商业市场。

    港澳台客户一直是深圳二手商业投资稳定而重要的客源，据中原统计，今年第一季度前，他们稳定维持在六成左右；但新政出台后，结构出现变化，目前国内客户比例已经超过港澳台，达到52％。

    有业内人士认为，大量投资者转向商用物业，其中一个重要原因就是，与价格不断攀升的住宅相比，商用物业的价格相对偏低。

    目前，深圳二手商业物业的价格比二手住宅物业的价格还低，这种现象在经济发达城市是不多见的。物业价值被低估，只有充分的投资才可以使其价值进一步被挖掘出来。

    商铺与写字楼市场行情走高

    根据置业国际的统计数据，今年以来，深圳商铺与写字楼的价格都有较大升幅。从2005年以来，商铺售价增长较快，涨幅为21％，租金年回报率也较为可观，达到7.1％。

    另据深圳中原写字楼分析报告显示，今年6月份，一手写字楼均价约为每平方米14500元，比5月份上升7.4％。6月的成交写字楼主要集中在新供应量上，由于新盘的销售价格较高，直接拉动了总成交价格。

    写字楼租金保持稳定水平，除中心区外其他区域鲜有波动。中心区写字楼已经全面进入价格高水平时期，除了江苏大厦、信息枢纽大厦、会展时代中心、投资大厦等少数几个较早投入使用的楼盘的月租金低于每平方米100元外，其他的物业月租金均超过这个价格。

    “深圳写字楼市场现在的供应非常充足，需求也同样非常旺盛，许多知名外资企业纷纷选择福田中心区的甲级写字楼设立区域总部或者办事机构。”

    张伟预测，写字楼在今年下半年依旧会热销。深圳中原写字楼总监杨创慧介绍说，深圳中原今年上半年写字楼方面的业务量同比增加了60%~70%。

    炒作空间不大

    尽管新政后深圳商用物业存在一定的升值空间，但业内人士普遍认为，商业投资进入门槛相对较高，只是少数投资者之间的博弈，不会影响市场的稳定与发展。

    杨创慧认为，现在的深圳市场有部分写字楼具有炒作的空间，但是像住宅领域那样形成大规模的全民炒房现象是不大可能，这是由于写字楼市场自身的特性决定的。

    一手的写字楼自用和投资比例约6∶4，但是就算以投资为目的，所有者也绝大多数以出租收益为主。如果商品的实际价值在使用，那么这个商品所处的行业产生泡沫的可能性就比较小。

    住宅市场产生泡沫的另一个很重要的因素是供应和需求失衡，很多人利用手上的资金买入有限资源，然后再高价转手，而深圳商用物业的供应是非常充足的，供需在一种平衡的状态下，炒作就很难有空间。

    “投资商用物业的成本显然比住宅要高得多，”杨创慧分析，“商用物业的投资者一般是比较有实力的企业或个人，一些国外基金也将商用物业买来之后用于收租，这些投资者追求的是长期稳定的回报，不像住宅的炒家，低成本运作数套房产，在短期内一旦超过20%的增幅，就出手套现走人。现在深圳的商用物业市场回报率稳定，在短期内不会大起大落。不管是外资还是国内炒家，想通过搅乱市场获取高额利润的可能性都不大。”