本报记者 王泓 北京报道

    G大龙(行情,论坛)(600159),从宁城老窖借壳而来,立足于北京顺义的房地产开发商,在房地产上市公司群体中似乎名头不大,规模也属中下,但其“立足顺义、面向北京、走向全国”的发展战略以及进军二、三线城市的差异化经营策略,使我们与公司高管交流时,颇有些独特的话题。

    定位中档 做“透”顺义市场

    “各地住房的档次、规模和习惯都不相同。拿北京来说,主力户型从90年代初的七、八十平米,到10年后的100平米,到现在的一百几十,变化很快。就拿眼前看,在哈尔滨,90平米算大房了,而在顺义,年轻人的婚房普遍要在120平米以上。”

    G大龙(行情,论坛)董事长兼总经理赵川谈到房地产新政时首先聊到的是家常。“对于90平米以下户型要占70％的政策,我们当然坚决服从,有些项目的设计图纸为此修改多遍。”他介绍,大龙与其他房地产公司的历史有些不同。首先是国有控股公司,1987年成立,以顺义旧城改造为主要任务,至今完成近300万平米,本身就以小户型居多。大龙还承担一定的社会职能,如旧城改造、小区物业管理等。由于顺义是北京三个卫星城之一,又有“绿色国际港”发展战略,汽车业、展览业、临空产业、奥运水上项目等因素使得顺义工业基础雄厚,人均文化水平相当高,顺义财政收入年增30％以上,今年将突破90亿,雄居北京各郊县首位。顺义城中村改造的余地今后依然很大,每年要拆十多个村。

    根据规划,顺义城区的人口要从现在的10-20万扩大到90万人。与此相对应,顺义房地产销售形势相当不错,简单说就是“三三三一”———30%卖给新成家的年轻人,30%卖给富裕起来的农民,30％卖给那些已拥有小户型住宅而有意愿换成大房的居民,另10%则卖给从北京市区来顺义买房的人,包括二次置业或到顺义工作的人。与原先的少数几家房地产公司相比,目前已有几十家房地产公司在顺义开发或伺机而动,其中不乏地产大鳄。

    大龙的住宅始终定位中档,面向百姓,从不做高端毫宅,所以总体而言受新政影响不大。“我们的房子价格不高,首先,公司的成长离不开顺义老百姓多年的支持,追求暴利不是我们的风格；其次,要尽量提高资金周转率,若价高,销售周期就长。通常情况下,我们当年房当年竣工,当年售完,最多延期5到6个月。一步步稳扎稳打下来,大龙从500万起步,目前总资产达到26亿。”赵川说。

    尽管如此,包括顺义在内的北京房价不断上涨。赵川的分析是,房价上涨主要有三个因素。一是拆迁补偿成本大幅提高。2001年顺义包含拆迁和土地出让金的熟地价格是20万一亩,现在已经涨到150万；二是建筑原材料和人工费的提高。现在一个大工工资每天一百以上,涨了一倍。建筑材料从黏土砖变为钢筋水泥,建安成本由每平米900多元涨到1600到1800元；三是配套服务的完善,如地下车库的建设成本2000多元一平米,就拿大龙即将开工的裕龙花园三区来说,其地下车库15万平米,就要3个多亿。土地、建安、车库三项成本相加,裕龙三区每平米房屋成本已经超过4000元,还没有算财务和管理费用。

    资金需求高峰和销售高峰将接踵而来

    正如公司的定位,G大龙(行情,论坛)目前多数项目位于顺义,包括裕龙五区、六区、三区,以及五里仓、西辛、滨河项目等。在顺义之外,主要拥有王府井(行情,论坛)西部会馆项目和宣武区大龙新都项目。在北京之外,则有满洲里20万平米商业项目。今年上半年公司主营业务收入2.4亿元,净利润946万元。其中,裕龙五区销售额2亿元,为各项目之首；其他如西辛高层住宅、滨河东区高层、裕龙六区、裕龙六区商业楼,销售额均不超过1000万元。上半年另有建筑施工收入1912万元。

    记者注意到,公司房地产业务利润率从去年年报的28％降至今年首季季报的25％,再降至今年中报的19.99％。赵川表示,其主要原因是由于今年没有新开工面积,只拿地而没有产生实际效益,相关成本也无法摊薄。

    到目前为止,今年没有新开工项目,这也许是大龙的难处。但从另一个角度看,似乎又是持续发展的征兆。赵川介绍,目前公司每年商品房销售额5到6亿元,相当于10多万平米,2至3年后每年要突破10亿,即25万平米左右。记者盘算,由于裕龙五区计划今年底售完,六区及其他商业用房还有两个亿左右待售,加上上半年2.4亿的销售,虽然没有新开工项目,但今年大龙销售额稳步有升,再加上建筑业务的利润贡献,G大龙(行情,论坛)今年净利应在2000万至3000万元。

    记者仔细盘算：广为关注的裕龙三期60万平米项目若今年底之前开工,将于后年上半年竣工,需要建安资金近10亿,并将产生30亿销售收入；宣武大龙新都13万平米项目拟于近期启动拆迁,拆迁费用约4亿,希望明年年底建成,将产生约10亿销售收入。满洲里一期已经开工,拟于明年年底竣工,该项目利润率高于顺义项目,今年将投入1个多亿。王府井(行情,论坛)项目或自己开发,或进行转让,后者可能性更大。因此,仅裕龙三期加上宣武项目,将从明年底或后年初开始,共产生40亿销售额,以每年10亿计,可持续4年。

    由此可见,从今年底明年初开始,G大龙(行情,论坛)将进入资金需求高峰期,再过一年,则进入销售收入确认周期。赵川认为,在土地储备上应有备无患,下一步准备着手参与顺义其他村的拆迁,征地600亩左右,搞一级开发。至于二级开发,将根据市场情况进行投标。

    尽管自有资金比率均达到50％,远超过房产新政的要求,银行授信也没有问题,但随着业务快速发展,项目储备的增加,G大龙(行情,论坛)对资金的需求不断增大。除了正常融资渠道外,赵川表示,公司不排除采取对战略投资者定向增发等融资手段,改善股权结构,吸收资金和管理。据记者了解,由于看好顺义的房地产市场,也看好G大龙(行情,论坛)的成长性,有来自房地产业内外的国内外数家机构有意向成为G大龙(行情,论坛)的合作伙伴。