在正式征收二手房个人所得税之后，上海房地产市场又一次笼罩在重税的阴影之下。记者通过多方了解，目前上海市财政部门正在就征收土地增值税问题，对部分房地产公司进行调研和抽查，这也许预示着上海正开始酝酿恢复征收土地增值税。

    “听说过可能征收土地增值税的消息，但目前关于征收的具体意见还没有出来，还没有看到具体的征收范围及征收税率。”仲量联行中国区董事陈立民告诉记者。

    对于征收传言，记者采访了多家上海的发展商，他们均表示“的确有财税部门来聊过相关土地增值税的问题”。上海一家房地产开发企业的负责人告诉记者。上海市财政局工作人员则以该话题太过敏感为由拒绝回答。

    征收悬疑

    上海也许正在为过去财政收入过度依赖房地产税收而付出代价。房地产税收及土地的相关收入占到了上海市财政收入的四分之一。“房地产对财政贡献太大，一旦市场有变化，影响很大。”上海一家房产公司的负责人告诉记者。

    在不久前公布的《关于上海市2006年上半年预算执行情况的报告》显示，今年上半年上海市财政收入825.5亿元，同比增长4.8%，但与上一个统计年度相比，增幅回落9.1个百分点。《报告》显示，导致增幅回落的主要原因是房地产、钢铁等行业税收大幅下降，其中房地产税收锐减40.5亿元。

    而在今年上半年，在上海房地产市级税收当中，营业税为29.7亿元、所得税为16.3亿元，契税为4.5亿元，剩下的大约140亿元大部分是土地出让金。

    实际上，自从去年宏观调控开始，上海房地产市场一直处于萎缩，成交并不像2004年时那么活跃。“之前有些区的财政收入的很大一部分都来自于卖地，像闵行区这种情况特别突出。”上述人士说。但他并不认为征收土地增值税只是为财政补缺，“税收是把双刃剑，增加财政收入的同时也将影响到整个市场，财政总量能否增加还不一定。”

    上海市著名房地产评论人士顾海波也认为，地方政府迟迟不征收土地增值税是跟他们短期利益不相符的，也就是说，征收了土地增值税未必能为财政收入增加多少。因此，上海市目前还有大量的闲置土地未盘活，放出要恢复征收土地增值税的风声很可能是为了尽快盘活那些闲置土地。

    上海世联地产总经理袁鸿昌认为，该政策出台，更多还是想规范这一税收。“在近期国务院的土地新政前，土地出让金及土地增值税一直是地方预算外收入，如今这部分收入将归纳进地方政府的预算，征收土地增值税也有助于这部分收入的透明化，我认为，这是上海市政府贯彻国务院近期土地新政的组成部分。”

    调控风暴？

    上海市财政局相关人士告诉记者，土地增值税一旦实施，很可能就会按照国家规定的税率，税率以累进制计算，即以“增值额(项目金额减去各类成本)”为税基，再将计算出的税基与项目总金额相除，当结果小于等于50%时，税率为30%；大于50%小于等于100%时，税率为40%；大于100%小于等于200%时，税率为50%；大于200%，税率为60%。

    上海的的土地招拍挂虽然是从2001年开始，但相当长的一段时间之内，上海土地出让主要还是协议出让，协议出让的价格无疑要比招拍挂低得多。与前几年相比，现在价格比当初那些土地协议出让时候增长了很多倍，一旦征收土地增值税，数目不小。“如果真的按照国家规定严格征收，对市场的冲击将太大了，几乎所有的开发商都承受不了这样的重税。”一位开发商告诉记者，“几乎大部分的利润都将变成税收。”

    从去年6月1日开始，针对别墅的土地增值税在上海已经正式开始征收。政策出台之后，上海别墅市场成交量几乎以每个月50%的速度萎缩。

    在上海中星集团副总经理刘承建看来，征收土地增值税其实就是在加强土地管理，最直接的影响是房地产公司成本上升，小公司继续被淘汰。

    袁鸿昌认为，会有短期的影响，而不是长期的影响，短期内会影响到开发商的拿地行为，及整个项目的销售量，但是就像二手房征收个人所得税一样，在两三年后，这个税收会被当作固定成本从心理上加以消化，从而为市场所接受。这个政策的企图就像国家对实木地板和进口高档手表征收奢侈税一样，政府只是想引导供求关系，而不是反映市场上的供求关系。所以它的影响会在一段时间后被消化。

    有关专家也对土地增值税如何实施提出了质疑。顾海波认为，上海如果征收土地增值税，应该会比国家目前规定宽松。去年针对别墅的土地增值税政策并不是对所有的别墅都征收，也有减免条件，当时的规定是：“超过5年转让免征，3年至5年减半征收，而3年内转让则全额征收。”