限制国际游资冲击楼市的关键步骤

    ——析《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

    房地产市场外资问题是当前经济生活中的热点问题。

在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下,外资持续大规模流入境内房地产市场,助长了房地产价格泡沫,加大了我国国际收支失衡和人民币升

    值的压力,并提高了国内金融体系的潜在风险。限制外资无秩序流入房地产市场势在必行,也符合全世界大多数国家和地区通行的惯例。

    为了遏制国际游资对我国房地产市场的冲击,六部门已经制定发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下文简称“《意见》”),而要落实这些限制性措施,外资流入及其收益汇出都必须经过的外汇管理无疑是关键环节。根据《意见》精神,国家外汇管理局和建设部于9月1日发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(下文简称“《通知》”),成为落实房地产市场限制国际游资冲击政策的关键步骤。

    要遏制国际游资对我国房地产市场的冲击,我们可以从强化市场准入管理、提高投机成本、阻滞外资融资等三个方面着手制定措施。据此通观《通知》全文,亮点甚多。

    首要亮点当属将外资购买境内房地产从经常项目交易项下改为纳入资本和金融项目管理。

    根据《通知》第一、二、三条,无论境外买家或境外机构在境内设立的分支、代表机构,还是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人,还是港澳台居民和华侨,无论境外买家购房资金是从境外汇入还是从境内外汇账户支付,房地产开发企业的经常项目外汇账户都不能保留买家的购房款,境内代表机构的经常账户资金也不能直接结汇购买境内商品房。第八条进一步规定,“境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金,不得用于房地产开发和经营”。在我国开放经常项目外汇管理而适度保持资本项目管制的体制下,上述调整无疑是大大强化了房地产市场外资的市场准入管理。

    提高房地产市场投机成本,首先就要充分运用货币政策和税收政策工具。其中,提高投机成本的税收政策工具主要包括以下4种：针对房地产转手交易环节的营业税、资产增值税(或资产所得税),以及针对房地产持有环节的物业税(或财产税)、消费税。《通知》第五条规定,“境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金,经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部审核确认以下文件后,方可购汇汇出：(一)购汇申请书；(二)商品房转让合同；(三)房屋权属转让的完税证明文件”,提交房屋权属转让的完税证明文件成为转让收入汇出的前提,是落实上述税收政策工具之举。不过,要进一步提高房地产投机成本,还有必要考虑取消销售期房制度,以及取消对外资房地产企业的超国民待遇。

    有效遏制投机关键在于削弱投机者投机的能力和内在动力。在任何一种资产市场上,投机者如果单纯依靠其本金发起攻击,其冲击力并不足以令人心惊胆战,其可怕的破坏能力主要源于强大的融资能力。因此,阻止房地产市场外资融资,就能够有效地限制其炒作能力。与此同时,此举还能够削弱其投机的内在动力,因为此举通过妨碍其杠杆融资而抑制了投机者的预期收益率,通过阻碍其快速套现而抑制了投机者的投机倾向。为此,我们需要从债务融资和股本融资两个方面着手。《通知》第六、第七条主要是有助于限制投机者的债务融资渠道,9月8日开始执行的《关于外国投资者并购境内企业的规定》则可用于限制投机者的股本融资渠道(即通过红筹途径海外上市快速套现),合并使用,我们就能够有效地阻止房地产市场外资融资。

    其中,《通知》第六条规定,“外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的,或未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的,不得向境外借用外债,外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准”。第七条规定,“境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权,未能以自有资金一次性支付全部转让款的,外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。外商投资房地产企业的中外投资各方,在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的,外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更”。值得注意的是,第七条提及的固定回报或变相固定回报条款。在实践中,如果外资银行与境外基金(独立基金或银行自己下属的基金)、内地房地产开发企业联手,他们可以通过“回购协议”方式规避对借用外债的管制,其流程如下：

    ①内地开发商与境外投资者签订回购协议；②境外投资者按照约定金额收购内地开发商的某项房地产；③到期后内地开发商在原来境外投资者收购金额上加上约定利息向其回购这项资产。

    《通知》第七条投入执行,正有助于防范这种变相债务投资方式。

    (作者为商务部研究院研究员)

    来源：经济观察报网