中国国家外汇管理局、建设部9月4日正式发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。笔者认为，《通知》主要有下面一些意义和作用。

    《通知》是为了配套中国政府六大部门7月11日联合出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》(以下简称《意见》)。

《意见》界定了外商投资中国房地产市场的准入门槛；加强对外商企业房地产开发经营的管理；明确了境外机构的境内代表机构和个人自需购房的规则。《通知》则是针对在执行《意见》过程中涉及的外汇事项的操作细则。

    《通知》和《意见》的出台有两方面的原因。

    一方面，与当前中国正在进行的宏观经济的调控有关。中国房地产市场在管理上一直存在一些无序的现象。从土地资源的配置、银行资金的投放以及房地产的价格形成等方面，有许多非市场化的行为，这是过度的固定资产投资居高不下的主要原因之一，也引起了社会上许多争议和老百姓的抱怨。大量外资房地产资金的进入进一步推高了价格，使资产泡沫更加严重。

    中国政府为了稳定房价和抑制过度的固定资产投资，近期采取了针对房地产的一系列调控措施。《通知》出台可看做是针对房地产资产价格泡沫的进一步调控措施。

    另一方面，《通知》对外资进入房地产的资金进行更严格的管理，有利于缓解人民币升值的压力。最近两年来，海外热钱不断涌进中国，使中国外汇积累快速增加，提升市场的人民币升值预期，加大人民币升值的压力。

    外资大规模进入中国房地产市场，无疑进一步增加了人民币升值的压力。而且外资投资房地产与国内的炒作不一样，一旦外资大规模退出市场，可能成为经济和金融危机的导火索。

    1997年由泰国房地产泡沫破灭引发的亚洲金融危机的教训是值得借鉴的。这可能是《通知》出台加大对房地产外资的管理力度的另一背景。

    《通知》出台以后，房地产项下的外资的跨境流动的规则将有所改变。

    首先，外资购房将接受更严格的审查。

    《通知》规定境外主体办理购房结汇，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料；所购房地产转让取得的人民币资金须经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部审核确认购汇申请书、商品房转让合同、房屋权属转让的完税证明文件后，方可购汇汇出。

    《通知》还要求加强对境内商品房交易外汇收支及汇兑的统计检测。

    这些规定和要求加强了房地产市场的准入门槛和资金进出的控制环节，可能旨在防止不正常的外汇流进流出，特别是防范大规模的资本流出。

    其次，外资购房的投资将面对更规范的管理要求。

    《通知》规定外资境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。因为经常项目下的资金应有实质性的贸易关系，如果这些资金用来购买房地产，将变成资本项目下的资金，这就可能被认为是虚假交易。

    外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。擅自改变专款用于房地产投资，将违反《通知》的规定。

    房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人、港澳台居民和华侨境外汇入的购房款。

    这是对房地产市场的投资资金来源进行的规定，有利于防止借贸易之名的热钱流入，防止通过虚假贸易的方式"洗钱"炒作房地产的不法行为，规范外资房地产投资秩序，便于对外资投资房地产的管理。

    但是这些规定对个人购房外汇或以个人名义购买房地产的外汇的管理可能并不十分有效。个人的房地产投资资金完全可以通过各种关系分散运作，不受这些规则的控制。这些分散的外汇的总量也不可小视。

    另外，外资购房资金流入将受到更严格的限制。

    境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记。

    境外机构的购房结汇资金要直接划入房地产开发企业的人民币账户。

    外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得借用外债。

    这些规定对那些自有资本雄厚的外商来说，可能影响不大。但是对于那些主要依靠低利率海外借钱，分时段付款运作的跨境资本来说，在一定程度上增加购房的机会成本，或者可能不得不改变跨境资本运作的模式。在当前全球流动性过剩，资本拼命全球寻找逐利机会的时候，限制跨境资本的借钱投资房地产的模式，对遏制部分热钱的迅速流入是有效的。

    国际上大多数国家均限制非本国居民买卖本国商品房。国际货币基金组织的187个成员国中，有137个成员国对非居民投资本国房地产进行限制。

    近年来，外资大规模进入中国房地产市场，中国政府在外资房地产投资方面的管理和规则并不完善。比如说准入的标准、外汇资金管理的规则、信息披露的原则、投资经营的监测等，都还没有制定十分明确的规范准则。

    《通知》和《意见》弥补了相关政策和制度的缺失，也是外汇管理制度改革的一部分，近期对恢复房地产市场的秩序和缓解人民币升值的压力应该有积极的作用，长期来说，有利于经济的健康持续的发展，防范由房地产的资产价格泡沫引发的经济危机。