本报记者 龚小磊 北京报道

    早就听北京的朋友说起,G东华(行情,论坛)(600393)的天鹅湾项目在北京名气不小,卖得很好。

但公司原是广州市东山区政府控股的一家小型房地产开发商,即使是2004年被广州粤泰集团收购后,它在广州的地产界也没有太大作为,甚至今年中报还亏损；虽然2004年G东华(行情,论坛)置入北京东华基业投资有限公司83%的股权,一举进入北京房地产开发市场,可公司的股票却长期被市场冷落。

    日前一纸公告将此情况逆转,连续四个涨停吸引了市场众多眼球。9月13日,G东华(行情,论坛)公告称,拟定向增发10亿股,募资29亿元,用于收购大股东资产,关联方广州粤泰集团、广州城启集团同时实现房地产业务的整体上市。股价应声而起,是昙花一现,还是要价值重估？在房地产新政下,G东华(行情,论坛)又如何应对？为此,记者决定到北京项目现场去看看。

    天鹅湾未来三年可年均收入十亿元

    北京天鹅湾其实就是北京“青年路安居小区”项目的商品房部分。该项目位于北京市朝阳区平房乡黄杉木店路,总建设面积为576600平方米。记者从首都机场乘车不到半个小时就到了项目工地,接受采访的是北京项目的负责人之一刘湘,G东华(行情,论坛)在北京的项目他基本上都参与过,对项目的情况非常熟悉。刘湘介绍说,在小区北边的3栋楼是经济适用房,总建筑面积14.7万平方米,1116户,其中1号楼、2号楼已经交付使用,3号楼已开工建设。正在开发的商品住宅楼就是天鹅湾项目。

    记者关心的首先是天鹅湾的房价。在天鹅湾售楼部,记者了解到,目前该楼盘的均价已经卖到13000元/平方米,而G东华(行情,论坛)在2004年重大资产置换时做收入预算估计的价格是6400元/平方米,足足高出一倍。价格为什么能卖这么高呢？首先当然是地段。据介绍,天鹅湾项目地理位置优越：毗邻CBD、燕莎商圈,周边朝阳公园、红领巾公园、兴隆公园三大公园围绕,构成了良好的居住氛围和自然环境；日渐成熟的高档居住区,已逐渐形成良好的人文气息,据说旁边的星河湾还是北京最贵的楼盘之一。交通便利,社区横跨朝阳路与朝阳北路之间,两条主干道直通三环、五环。配套齐全、超市、学校、饭店、写字楼、医院、康体等设施一应俱全。

    记者还参观了天鹅湾的样板房,发现这里的“三叠式”户型非常独特,在北京是独家,是天鹅湾的卖点。这种户型一进门是个大堂式的客厅,高大气派,楼上是起居室,客厅错层下去是厨房、卫生间等,面积约200平方米。此外,还有普通的复式和平展式户型,据说预售状况都很好。在沙盘前,销售人员介绍说,整个小区在北京也算是较大的社区,规划中总共有34栋商品房,已经预售的这一期有10栋左右,已经收到预售款近10亿元,但目前还没有竣工,无法结转收入。刘湘估计,天鹅湾项目今后三年每年将给公司贡献10亿元的销售收入。

    而对于天鹅湾是否会受房地产新政的影响,刘湘认为影响极小,因为北京市规定对新立项的项目才需要符合“90平米以下的户型不低于70%”硬性规定,天鹅湾早已立项,后面都是续建,不需要更改规划。另外,前期预售情况的火爆给公司提供了后期开发的资金,刘湘说,土地出让金已经全部交完,剩下的施工款完全有保障,资金应该也不是问题。

    虹湾国际 CBD的商业旺地

    “北京虹湾国际中心”是此次定向增发募资开发的项目之一,位于北京市朝阳区百子湾路,东至西大望路,南临百子湾路,西北侧临京秦铁路线。项目占地约3.6公顷,建筑高度100米,总建筑规模约20万平方米,其中地上16.2万平方米,土地性质为商业金融用地,土地出让合同已于2005年11月与北京市国土局签订完毕。据介绍,这里处于北京的CBD区域,准备建成写字楼并配备一家大型高档酒店,商业开发的前景可观。

    据悉,该项目是与北京建贸永信玻璃实业有限共同合作开发,由建贸公司提供土地,G东华(行情,论坛)负责项目的全部资金投入。本次定向增发完成后,将投入募集资金25000万元用于虹湾国际项目的拆迁资金、前期开发资金、缴纳土地出让金等。项目建成后建贸公司拥有项目的30%权益,折合建设工程竣工后相应的面积。

    记者在项目现场看到,目前这里还是一片厂房。刘湘介绍,该项目的拆迁工作将马上开始,如果增发顺利,这个项目将在三年后产生利润,那时天鹅湾的项目也差不多开发完毕,可以保证公司利润的连续性。

    北京成为重要战场

    从公司披露的信息看,未来几年公司的发展战略是做强做大房地产主业,逐步提升公司的主业核心竞争实力,由区域性的房地产开发企业,向全国性的房地产开发进发。其中最重要的一步就是向国内的其他人口超过1000万的特大城市扩张,重点进入经济发展水平较高、房地产开发市场前景看好的地区,力争未来实现一定规模的跨区域开发。公司董秘李宏坤表示,预计公司2007年净资产因增发将由6亿元左右增至40亿元左右,公司的资产规模迅速扩张,增发成为实现公司战略关键的一步。

    据悉,目前公司的主要开发项目分别位于北京、广州、江门三地。增发成功后,广州将增加广州天鹅湾(广船机械厂地块)、广州荔湾南湾(南区)、广州十三行广场和广百新翼大厦四个项目。但刘湘认为,北京的发展空间更大,北京的消费力不仅是北京人的消费力,而且是全国人的消费力,甚至是世界的消费力,房子不愁卖。此外,北京的某些房地产规定细则,相对广州还要宽松,比如说广州需要封顶后才能发售,而北京却没有这么严格的规定,这有利于开发商的资金周转。刘湘表示,G东华(行情,论坛)的子公司北京东华基业投资有限公司在北京还会找机会拿地,北京已经成为G东华(行情,论坛)的主战场之一。