虽然政府明确规定没有房地产经纪资格证的人员不得从事房地产经纪业务,但这并不妨碍没有经纪资格证的小张(化名)每月获得几万元的业绩。在他接受记者采访的半小时内,他的手机不断响起,一次电话后,小张说,他又促成了一笔租赁交易,并立刻为公司挣了一万元。

    小张是京城某中介巨头的一个业务员。他说,像他这样没有资格证的人很多,各大中介的许多分店几乎都是只有店长一个人才会有。规避政策的方法很多,譬如在每次签合同时,签了自己的名字后再加上店长的名字就可以了,对于政府检查公司也准备好了对策,公司可以随时和他们解除合同,或自称为店里的清洁人员,但事实上,他们从未遇到过任何部门的任何检查。

    房地产调控似乎并没有对房地产中介中介公司带来丝毫的影响,尽管在国六条出台后,京城各大中介机构的交易量一度锐减了一半,但在接下来的三个月内,北京的主要中介巨头们却新开了120家左右的分店。小张说,政府政策的意图在于消灭小中介,扶持大中介,调控给大中介带来了难得的扩张机会。

    中介公司都吃差价

    最近三部门发出的整顿房地产交易秩序的通知明确表示,未取得营业执照从事房地产经纪业务,未按规定使用经纪合同示范文本,利用虚假信息骗取中介、服务、看房等费用,在经纪活动中赚取差价等违法违规行为将受到打击。

    对于这样的规定,小张漫不经心的说,没有哪个中介公司不吃差价的,这是一个卖方市场,许多客户对中介公司吃差价的行为也早已心知肚明。

    在小张刚刚为公司净挣的1万元当中,主要有以下几个构成。小张从房东那获得房源时,房主给予的45天空置期,这45天中介公司不需要向房东交钱；促成交易收取的佣金,相当于一个月的房租,虽然政府要求佣金不得超过月租的20%；吃取一定的差价,差价的多少主要看客户是否同意交中介费。

    小张说,通常情况下,房主一旦将房子交给中介公司,心理上就已经和中介公司结成联盟,客户很难从房主那获得关于交易的任何信息,政府也很难惩罚这类行为,因为公司可以说这个员工不是他们的,按照他与公司签定的合同,公司可以随时辞退他。

    致富秘笈仍是“钱生钱”

    仅仅靠吃差价或提高佣金并不足以吸引中介公司的扩张热情。小张说,公司“钱生钱”的致富秘笈同样没受到宏观调控的影响,虽然调控带来了一定的观望期,导致意向签约量大幅下降,但这个时候进行二手房买卖的都是实实在在的自身需求。

    小张所说的“钱生钱”是指在二手房交易过程中,在房产过户之前,买方将购房款交给中介托管,中介公司再拿这部分暂时滞留在中介账户上的资金进行投资。小张给记者算了笔账,假设公司有200家分店,一家分店一周成交一笔50万的生意,那么就会有1亿的流动资金进入公司的账户,可以认为是零成本的融资渠道。

    小张说,只要有业务,公司就可以源源不断地获得这笔资金,这笔数量巨大的资金最终被用来拿地、开发楼盘等,这才是中介公司纷纷扩张的动力源泉。

    不过,这种由中介暂时监管买方资金的方式存在很大的风险,经常发生中介公司卷款失踪的事件。但小张说,由于中介公司掌握很多重要的资源并提供陪同看房,撮合价格,签订合同及代办贷款等一条龙服务,因此对买卖双方来说有着很大的吸引力。

    事实上,政府对于中介公司这种“钱生钱”的运营模式也早有关注,早些时候建设部就曾发出关于进一步加强存量房交易资金托管的通知,而就在记者采访小张的前一天,9月18日,南昌市表示将对二手房交易资金实行托管制度,买卖双方在交易房产前必须将购房款存入房管部门指定的银行账号内。

    在北京,为消除存量房交易资金安全隐患,相关存量住房交易资金监管方案也已进入调研阶段,但推行时间表仍未确定。小张说,一旦对这部分资金实施监管,中介将受到沉重打击,但这里面涉及到复杂的利益博弈,很难预测最终的方案是否会不利于二手房中介。

    北京地产调控大事记

    今年7月24日,北京市建委市场交易管理处出台《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》,要求停止包括港澳台人士在内的外资购房人的购房手续办理———不管是否符合条件。

    8月10日,北京地税局下发《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。明确表示,8月1日起,所有地税局开始强制征收房产出售个人所得税,同时特别强调：个人所得税一定要与营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。

    9月5日,北京“90平方米中小套型实施细则”终于出台。北京市规划委规定,6月1日后新审批、新开工的住房项目将严格执行“90平方米中小套型占70%以上”的规定；并将对6月1日之前的项目将进行清理。

    9月18日,北京市建委房屋租赁处处长罗洪京表示,北京正在酝酿出台存量房交易资金监管方案,但无法确定时间表。