开发商不要抱侥幸心理 不应低估制度变革对整个市场的影响

　　据上海证券报报道：最近，顺驰地产神话的终结，上海圣力数码广场资金链的断裂，钱江系从重庆房地产市场大撤退，少数房地产企业的陋象也开始一一显露。这些企业尽管所处的环境不同、条件不同及最后的结果不同，但有一点却是相同的，即面对国内宏观调控及央行的信贷紧缩政策，这些企业脆弱的资金链开始显示出国内房地产企业的弊端。

　　当房地产市场的制度在改变和完善时，像顺驰这种想借助市场的制度缺陷而得以生存的企业就会寿终正寝了从顺驰终结的现象来看，或许人们只会看到，顺驰的发展违背了企业发展的基本常识与规则，无视企业发展的基本法则，无视自身资金和管理能力的盲目扩张。为了追求盲目的高速扩张，顺驰采取了高土地成本、高财务成本和高人力成本等三“高”政策。并且，顺驰以三“高”政策来追求一个“快”字，即尽可能快地缩短项目运营时间，尽可能快地加速资金的内部流转，尽可能快地扩大销售规模等，以建立起一个所向无敌的房地产王国。但是，当顺驰的快速规模扩张无法承受其财力之重时，顺驰王国的终结也就临近了。

　　其实，我们可以想想，顺驰为什么可以违背企业的发展常识在短期内兴起，又怎么会在短期内终结？最为重要的是，房地产企业看到了目前的市场体制弊端为实现它们的梦想创造了条件。可以说，尽管在2005年顺驰的发展已开始举步维艰，但如果没有今年一系列房地产市场宏观调控政策的出台，顺驰还可能借制度缺陷而维持下去。但是，当房地产市场的制度在改变和完善时，像顺驰这种想借助市场的制度缺陷而得以生存的企业就会寿终正寝了。这就是目前国内一些房地产企业资金链断裂后的必然结果。

　　背离金融市场法则的融资模式难长久

　　可以说，在短短几年的时间，国内房地产市场能够迅速繁荣，各行各业的企业都涌入房地产市场，不仅在于房地产业的市场准入门槛低、利润高和技术含量低，而且还在于过去房地产市场有一个背离金融市场法则的融资模式。

　　从这几年房地产市场的情况来说，哪家企业能进入房地产市场，并不在于这家企业的实力(如财力、人力、企业的竞争力等)，而在于这家企业能否拿到土地。在土地没有市场化而协议转让之前，企业拿到土地的能力就在于企业与某些审批权力的远近。但是，当土地交易规则发生了变化，当土地需要市场化方式交易时，能否获得土地就在于企业财力，就在于企业如何利用好现有房地产融资市场不完善的制度。顺驰正好看准了这种房地产金融制度缺陷，并希望操纵这种制度缺陷来力求发展。

　　在房地产市场上，拿到土地就等于拿到了进入该市场的入门证，但在有一定竞争的条件下，要获得土地就得比其他企业出价要高。当房地产企业获得过高价格的土地时，如何来消化这过高价格的土地成本，就得缩短土地项目经营的时间，让其产品尽快地推到市场上。为了实现这一点，其资金从何而来，其比他人更具优势的营销从何而来，就在于便利的融资、就在于销售高端人才。可以说，如果不是目前国内住房预售制度的弊端，顺驰要实现这种高价土地通过高价资金及高收入人才向产品转移是不可能的。

　　因为，在目前的住房预售制度下，无论什么企业，只要它所谓四证齐全，就可以进行住房预售，而且住房预期款项目可以直接进入房地产开发企业账户上。如果说，一家房地产企业预测到其经营的房地产项目能够将住房预售顺利地进行，那么它只要解决房地产运作流程中这一环节就可以高枕无忧了，即拿地后如何把四证办齐，其中最为关键的就是如何缴交其允诺的土地出让金及土地出让金支付期限与方式。

　　当这些企业交齐土地出让金(有能力的企业土地出让金交付往往是多期付款)，就可办到四证。这时，企业就可能进行住房预售了。由于住房预售款项可以直接进入房地产开发商账户，由于目前国内房地产业高利润，这就使房地产开发商只要预售项目的部分产品，就足以归还来自民间信贷市场的高利率资金及应付日常所需要的资金。此后的住房预售款项既可以成为该企业下一个房地产开发项目的滚动资金，也可以成为房地产开发商的净利润。在这种情况下，如果房地产开发商要为下一个项目融集资金，那么它就会以快速销售的方式来实现整个项目的销售，顺驰就是这样做的。如果企业为了获得超额利润，那么房地产开发商就会以对出售项目不断加价的方式来攫取暴利。这就是为什么国内房地产开发商能够捂盘并不断地推高房价的原因所在。

　　当房地产市场政策维持不变时，这两种销售方式为房地产开发商屡建奇功。但是，当房地产市场变化发生后，尤其是当政府出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策后，不仅房地产市场面临了不确定性，而且住房预售产品也面临了诸多不确定性。也就是说，在现房产品面临不确定时，期房产品则更是难以吸引购房人了。一旦早期期房销售出现问题，那些财力不足或根本没有实力且只希望“空手套白狼”的房地产企业资金链就会断裂。

　　房地产市场并不如房地产开发商预期的那样好

　　以上的案例分析说明，国内房地产市场宏观调控已经触动到一些房地产开发企业的神经，也说明了目前房地产市场并不如房地产开发商预期的那样好。

　　我们可以看到，国内部分房地产企业资金断裂并非仅是个别房地产企业的单个事件，只不过目前不同的房地产企业所受到影响的程度不同或可能表现出来的紧张程度不同而已。但是，市场应该看到，随着房地产市场的宏观调控日趋深入，随着房地产市场制度规则在改革，现行房地产市场融资制度弊端也在得到纠正，那么希望利用这种制度弊端想盲目扩张的企业所隐藏的问题也一定会暴露出来。而且制度变革并非一时之事，房地产开发商决不可低估它对整个市场的影响，更不要抱着侥幸的心理以为这只是一时之事，只要暂时把没有销售的楼盘严严捂住就行了。目前北京房地产市场上的一些聪明企业采取打折销售策略，我们似乎已经能看到这一影响。

　　总之，经过两年来的房地产市场宏观调控，房地产市场政策已经发生很大的变化，而这些政策将影响整个房地产市场的未来走势。居民与房地产开发企业都看到了这一点吗？看到这一点给整个市场带来的变化吗？

　　(易宪容(易宪容博客,易宪容新闻,易宪容说吧)：中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任、研究员)

(责任编辑：铭心)