备受瞩目的上海退房案终于有了说法：日前,上海市宝山区人民法院一审判结20例,允许购房人解除购房合同,开发商应退还房款,收回价格已大大“缩水”的房屋。

    法律专家指出,这起近5年来上海首次出现的退房集体诉讼,无疑给宏观调控下渐渐吃紧的开发商亮了一张黄牌,楼市有涨有跌,开发商在博弈楼市、节节推高房价之时,是否也应该对房价下跌的风险有所预期？

    疯狂房价跳水 业主集体退房

    2005年12月底,位列上海地产十强的大华(集团)有限公司遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的89名业主,将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司,强烈要求退房,并声明将集体停止偿还房贷。一时间,上海楼市“风云”乍起,十几个楼盘先后发生集体退房事件。

    房价下跌是退房风起的真实原因。今年9月22日,上海市宝山区法院判决的案例显示,购房者黎敏(原告)在2005年2月从大华公司购买了“水岸蓝桥”一期一套约106平方米的房屋,总价144.15万元,平均每平方米单价高达13590元。

    一位退房业主说,2004年下半年,这里房价每平方米还只有五六千元,2005年春节前后,“疯涨”到13000元甚至更高。可到了2005年下半年,楼市宏观调控趋紧,上海中外环线周边地区房价下跌,同类房价最低跌到过每平方米8000多元。如此一来,买房人房子还没到手,每套价格就“缩水”了三四十万元。

    而在当初购房合同的补充条款中,开发商为约束购房人,特别约定：“若乙方(购房者)因自身原因提出解除合同,乙方(购房者)应承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的3％,并承担由此产生的一切相关费用。”孰料,正是这一在卖方市场中购房人只有签字认可、根本无法置疑的“牛气”条款,在房价下跌时,为购房人选择退房减损提供了依据。

    疯狂总得付出代价

    据悉,因为此案是群体性诉讼案件,法院统一受理、审判。目前,除3名业主因诉前已接收房屋钥匙最终撤诉外,法院在2005年底立案编号的20例已全部判决,另有66例在2006年初立案编号的案件,也将在9月底前宣判。判决结果将与已有判例无异。如此一来,败诉的开发商面临收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1.2亿元购房款的巨大压力。

    易居中国房地产研究院的一位人士说,在银根日益收紧、资金链普遍趋紧的行业大背景下,这对于开发商而言,无疑是雪上加霜。

    但“疯狂”总得付出代价。对于这起近5年来上海首次出现的较大规模退房事件,上海知名物业律师、退房业主的共同代理人杜跃平律师说：“这是一次诚信教育、一次市场经济的洗礼。”开发商之所以遭受如此惨痛的教训,是因为在楼市一天一个价的疯狂日子里,他们压根儿不愿预见房价下跌的风险,更没有做好经营风险的准备。既然房价上涨时,开发商乐意业主退房,既可得违约金,又能赚取将房子卖出更高价格的暴利；那么,房价下跌时,按约退房理所应当。

    楼市博弈未消 困局犹在

    从通宵达旦排队抢购到对簿公堂集体退房,上海楼市之变其实正是过热的房地产市场最终必然走向回归的缩影。眼下,全国房地产业宏观调控的成效开始显现,但楼市博弈未消,困局犹在。

    微观上看,一面是买家对于后市的预期下降,一面是卖家在为坚守价格甚至酝酿涨价而“厉兵秣马”。普华永道和美国城市学会最新发布的《2007亚太房地产未来趋势》报告显示,只有32％的被调查者建议购买上海的住宅地产,这反映了人们对“房价下跌”的预期强烈。但开发商在9、10月份传统的楼市销售旺季到来之际,仍在利用“金九银十”大做文章。9月份的第二周,上海一手房市场内环线以内公寓类住宅成交量上升22.1％,均价不降反涨1.3％。近期,上海部分地区二手房挂牌价也有所提高。

    中观上看,全国其他地方的房价也涨势依旧,甚至出现向二三级城市蔓延的趋势。发改委和统计局的数据显示,二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％,涨幅比上季度高0.2个百分点。不仅深圳、北京涨,连呼和浩特、包头的涨幅都在9％以上。业内人士预计,涨势在第三季度仍会延续。

    宏观上看,尽管中央政府频频出台加息、规范进入房地产市场的外资管理、整饬楼市交易秩序、调整土地收益分配等政策,足以显示政府全面规范房地产市场的决心和力度,但一些地方仍然不能接受楼市降温、房价下跌所必然带来的“土地财政”锐减的事实,态度暧昧。其典型表现是,现在离九部门要求各地在9月底前拿出90平方米以下的小户型占开发面积70％的具体规划的期限越来越近,但有些地方至今仍少有“动静”,拖延、观望的心态比较强烈。