商业地产——2006年以来房地产业内除了政策以外暴光率最高的字眼，是什么导致商业地产持续升温，成为楼市的热点话题？根本原因就是中国经济持续高速增长与房地产业发展日趋成熟的结果。

    根据我公司市场研究中心对商业地产的租金与城市GDP变化关系的研究，结果显示二者的变化规律是极为一致的，商业地产的投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平的增减。从这个意义上说，商业地产的发展就是城市乃至整个国家的经济发展水平的直观体现。

    目前中国商业地产处于发展的初期阶段，从项目开发模式、产品功能设计到整体的运营管理水平，都存在广阔的发展空间。商业地产的发展是以城市商业发展水平为基础的，仅以零售业为例，沃尔玛、嘉德宝、普尔斯马特三个企业的销售额占美国零售业市场的70%，通过这个数字和中国零售市场对比，我们看到了中国商业企业的发展空间，而作为房地产企业，我们更应该看到中国的商业地产正处于一个大变革的开始，并思考如何应对。

    由拆散销售到持有经营

    一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题，在今天看来异常突出，并且到了必须解决的时候。

    开发模式的转变是影响商业地产发展的决定性因素。伴随中国城市化和住宅商品化的进程，由房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SHOPPING MALL、社区底商由于以销售为目的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业，这种地产开发与商业经营完全脱节的模式是造成上述问题的根本原因。由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势，近年来部分大体量商业项目先确定入住企业，再进行规划设计的定单生产模式就是这种趋势的有益实践。

    虽然越来越多的开发商认识到产权式销售对商业项目的长久经营不利，但受到企业实力和经营理念的限制，极少有开发商愿意将巨额资金沉淀在单一的商业项目上，追求长远的持久和高额回报，对此，只有依赖产业与市场的进一步发展来解决。

    由形象为主到功能与形象并重

    商业地产的建筑功能、建筑结构与住宅相比有更高的专业要求，而以往的许多商业项目仍然延续住宅销售的思路，习惯以独特的案名、外立面，以及务虚的理念作为项目开发的核心，这并非不重视经济运营方面的理性数据，而是对商业地产理解深度不够造成的。当今天商业地产供应量增大、商家的需求更为专业、多元的时候，前期产品规划与功能设计的重要性就自然凸显出来。

    市场要求商业地产的价值必须回归本质，针对具体的需求与自身定位，在钢材水泥构筑的空间与结构中寻求最根本的支持，才能赢得市场的认可。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内的互补与协调，客流、物流、的合理组织……设计师既要以专业技术手段满足不同店家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。

    经济合理性是商业地产项目的生命力与核心价值所在，只有从项目规划设计阶段就注重功能合理与投资收益能力的整合，使商业地产开发中的功能与形象达到更合理的平衡，才能推动项目实现最大化的经济和社会价值。

    由开发商包揽全程到产业链专业分工

    众所周知，中国商业地产的运营管理水平与国际发达国家存在巨大的差距，这种差距的根本原因是产业链构成的合理性与专业化程度，并最终表现为商业项目市场竞争力的强弱。

    商业地产经过几十年的发展，在国际发达国家已形成了相当合理的产业体系：投资机构、基金、银行、保险公司投资于持久性商业物业获取收益；开发商从事商业地产的开发工作；专业商业策划公司、招商代理公司、商业管理公司在商业地产开发运营过程的不同阶段起着各自不可替代的作用。而国内的开发商却常常承担一个全能的角色，这是客观的产业发展阶段造成的，但科学的产业链专业分工是大势所趋。

    另一方面，中国入世以后国际商业品牌与国际化资本运做方式的的引进，也要求我们尽快形成更加合理、专业的产业链结构，其中除了国际知名商业企业对物业品质的高标准专业要求以外，REITS的作用举足轻重。REITS在于能给投资人带来持续、稳定的收益，所以它要挑选的装入资产包的对象是具REITS有完整产权出租型的商用物业，虽然目前国内还没有一支REITS，但商业地产的零散产权与管理水平显然难以达到REITS的要求。

    已经进入专业化时代的商业地产正在被越来越多的看好，认识并开始尊重商业地产开发与运营的特殊性，快速的解决好目前商业地产开发中存在的问题，中国的商业地产将会有全新的模式和更加充裕的发展空间。