上证第一演播室

    从去年房地产调控开始,受房价下降预期影响,我国一线楼市的退房纠纷大量出现；同时,银行个人购房贷款的违约风险急速上升。本周,上证第一演播室请到业内资深律师,探讨目前楼市潜在的信贷违约风险。

    【嘉宾：倪志刚】

    上海中夏律师事务所房地产资深律师

    活动策划：柯鹏 于兵兵

    主 持 人：于兵兵

    整 理：李和裕

    中高端购房者违约增加

    主持人：今年的房贷违约情况和去年相比有哪些变化？

    嘉宾：从我们接触的一系列案件所表现出的状况看,今年出现了一部分中高端购房者违约的情况。以往更多的是中低端购房者对楼市判断盲目、跟风炒作房产,其中一部分人本来不可能获得房贷的,但他们伪造了部分个人收益从银行拿到了贷款,这些人实际上没有足够的还款能力,这种情况在今年还在继续。

    主持人：您认为产生房贷违约的原因是什么？

    嘉宾：我觉得主要还是以前由于整体上房地产贷款发展速度较快,银行在审核放贷的过程中可能会出现一些问题。往往很多风险因素在经济快速发展的过程中就蕴含其中了,只不过是更容易在市场不好的时候暴露出来。所以,在经济高速增长的过程中,一些银行放松警惕,放宽贷款标准,甚至大量地投入资金。而当贷了款的购房者,其中不少是炒房者,发现调控后房子不好卖了,市场价格下滑了,他们不能通过房产的转手获利来偿还银行贷款了,房贷违约问题就这样产生了。

    控制房贷风险还靠银行本身

    主持人：如果未来炒房者出售房产的利润空间越来越小,主要表现可能是房价的下降,您认为房贷违约的风险会不会有加大趋势？

    嘉宾：我觉得不会有大幅度的上升,至少现在乃至未来一两年,房贷违约的问题应该还是主要表现在中低端购房者身上,或者是在房屋买卖过程中及中介交易中产生纠纷而发生的。而随着调控的深入,炒房者逐步离开,市场更加健康,这个时候我认为房贷风险是会降低的。从购房者角度,很多人会理性地考虑自己的偿债能力,认真地考量房屋的品质及价格；而银行方面的房贷审批严谨程度也在提高,加强了风险防范意识,开始关注借款人的真实情况。

    主持人：目前银行对房贷的真实态度是怎样的？

    嘉宾：我觉得每家银行都认为房地产按揭贷款实际上是一个很优质的贷款。中国的银行业务主要还是靠贷款和利息差,而在贷款业务当中,房地产抵押贷款还是最好的。只要认真执行了贷款审核标准,同时对房屋价格的评估是实在的、准确的,那么总体来说贷款风险会是比较小的。

    退房案例不具备可复制性

    主持人：还要来讨论一下最近受到市场关注的退房事件。从去年的调控开始,房价就有了下调的趋势,如不少处于销售中期的楼盘,一期它是高价出售的,二期、三期价格就下来了,然后就引发了一些购房者哪怕支付违约金也要主张退房的情况。您对此类退房事件有何看法？我们又应有哪些对待和解决的态度？

    嘉宾：日前上海市场上发生的退房成功的案例我想还是属于个案性质。目前跟房价相关的案例主要表现在两个方面,一个是直接从开发商手中购买的一手房,另一个就是二手房买卖,房价下滑已经成为诱发此类纠纷产生的直接原因。这种情况下,如考虑终止合同或者解除合同,主要还要看合同条款是如何约定的。以一手房为例,由于每一家开发商所提供的楼盘情况是不一样的,还有当时交易的时候买卖双方所处的地位可能也存在差异,导致什么情况下可以退房的条件并不一致。所以,一些已经发生的集体退房案件,我认为也是没有可复制性的。合同约定不同,不能笼统说有个别退房成功案例就一定会增加楼市内的退房情况。