深圳二手房步入理性轨道

    价格处于合理范围，成交数量稳步回升，买卖双方走向均势

    关注二手房，对于深圳的房地产市场以及准备买房置业投资的人来说，具有越来越重要的意义。

去年10月初，本报不惜篇幅，对深圳的二手房市场进行了重点关注。整整一年过去，深圳的二手房市场又发生了怎么样的变化？

    自2002年开始，深圳二手房交易面积突飞猛进，交易量连续3年保持了35%以上的增长速度。到去年底，深圳二手房交易面积达到686万平方米，与一手房的成交量比达到0.8比1。今年第一季度，深圳二手房与新房的交易比例破天荒地平起平坐，达到了1比1。

    深圳各大地产中介传来的信息显示，尽管6月份房产新政颁布后的一两个月，深圳的二手房交易量出现了不同程度的下滑，但是，到了7月底8月初，交易量开始明显回升。

    ——2005年10月10日深圳商报报道

    今年上半年，我市二手房交易面积为383.79万平方米，比去年同期增长32.44%，与新房交易面积的比例为1.05比1,二手房成交套数与一手房比例为1.11比1。二手房均价同比上涨76%。此外，二手房交易依然以特区内为主，特区内二手房交易面积占全市总交易面积的70.77%。另一方面，上半年新房供应量有所减少，客观上也造成了新房交易量低于二手房。二手房交易量首次超新房。——深圳房地产研究中心：2006年上半年深圳市房地产市场发展报告

    自今年上半年国家连续公布宏观调控政策之后，其政策效应通过新房市场上的观望气氛在二手房市场上得到了最直接的反映。

    二手房价先跌后稳

    有关人士表示，连续多年的价量高速增长，对房地产行业来说也许并非完全是一件好事。从今年“五一”黄金周深圳二手房市场成交状况来看，成交面积比去年同期下降12.5%，比4月的1日至7日下降52.3%。价格方面，二手房市场成交均价仍然延续了4月的汹涌涨势，比上月上涨12.6%，同比上升35.4%。这种成交量下跌、成交价格上涨的情况当时在一手市场交易中也已出现，业内人士认为，量跌价涨的情况隐藏着楼市风险。

    到今年7月，深圳二手房价格出现近几年来的首次下跌。该月份的二手房均价为每平方米8682元，比今年6月下跌了2%。

    与此同时，深圳房地产信息网根据其二手房栏目数据库的大量数据整理而成的月度报告显示，7月份深圳全市的二手房挂牌房源均价为每平方米8145元，较上月微跌1.4%。豪宅较多的福田和南山，二手房价格较上月分别下跌1.1%和2.0%，宝安中心区二手房在7月跌幅比较大，为3.5%，成为宝安各片区中跌幅最大的片区。报告分析认为，虽然跌幅不大，但说明政策的作用初现，部分卖家妥协套现。

    到了8月，中原地产公布一份根据其成交数据而整理的一份市场月评报告显示，8月份深圳二手房市场成交量小幅回升，住宅成交面积为54.8万平方米，比7月份增加10%。但全市二手住宅成交均价为每平方米8283元，比7月份下降4.6%。报告显示，8月罗湖、南山、盐田、龙岗二手房成交价均呈下跌趋势，分别比上月下跌17.9%、0.4%、1.8%、3.3%。福田小涨1.1%，宝安上涨6.8%。

    8月28日，央视二套新闻播报了深圳二手房5年来首次量价双跌的消息，下跌幅度达两成。新闻中援引一份某地产研究机构的报告说，最新数据显示，8月上旬，深圳全市二手房成交均价为每平方米7001.4元，价格比7月上旬跌两成，同时交易量也下降，并指出“这是近5年来深圳首次披露二手房价量双双下跌”。到9月，成交量持平，价格开始小幅回稳。有关人士表示，深圳二手房市场的变化，反映了深圳房地产市场上的供需特征，也标志着深圳的二手房市场开始率先步入理性发展的轨道。

    买卖双方地位变化

    业内人士表示，连续两个月的下跌行情使得强势的供应越来越松动，虽然价格上没有表现出大幅的下跌，但其实卖方的议价空间较新政之前大了。可以说，在现在的形势下，买方与卖方的角色与地位正在悄然发生变化，这种变化也正体现着市场正开始朝着一种理性的轨道发展。

    其实市场最近的表现已经比较明朗了。地产中介和各大二手房交易网的信息显示，近几个月的挂牌价均在往下走，给了买房者更多的空间，也让市场有了一丝喘息的机会。

    以中心区为例，该片区是深圳房价较为坚挺的片区。记者在网上发现，8月份，中心区内的多处二手房楼盘都有价格下调的现象。以知名楼盘黄埔雅苑为例，该楼盘一套133平方米的房源挂牌销售信息，单价为每平方米13383元，总价格为178万元。挂牌信息中标明：“本楼盘上月挂牌参考价16056元／平方米，本套房源单价比本楼盘上月挂牌参考价低2672.54元／平方米。”中海华庭一套87平方米的两室两厅，单价每平方米13218元，总价115万元。该挂牌信息旁同时也附说明：“本楼盘上月挂牌参考价14088元／平方米，本套房源单价比本楼盘上月挂牌参考价低869.61元／平方米。”这种价格下调现象在中心区片区内的深业花园、中海华庭、中银花园、黄埔雅苑都有出现。

    专家表示，供需双方开始走向均势，正是市场走向成熟和理性的一种表现。

    成交进入平等状态

    进入9月，市场开始步入平稳。

    中原地产深港研究中心日前公布的9月份研究报告认为，进入新政后的第4个月，政策及其执行都相对明朗，二手房市场已经变得较为理性，既没有新政前一哄而上的追涨心理，也没有新政后买卖双方僵持不下的紧张气氛，买卖双方心态较为平和，成交大都在平等的状态下进行。

    报告显示，9月上半月成交量基本与8月同期持平。在政策已经明朗的情况下，9月成交量本应比上月同期有一定的增加，但事实上却并无增长，新政后市场成交量的回升被压制。福田和罗湖是受影响最大的两个区，9月上半月罗湖成交量同比下降了两成，福田也减少了一成。这两个区是受房价下跌影响最大的区域，政策敏感性很强，这主要是因为罗湖、福田是香港人买房投资的主要区域，而香港人是对信息反应最快的群体。

    价格方面，9月上半月全市二手房成交均价为8428元／平方米，比8月份上涨1.8%，整体上来看，价格稳中有升。六大行政区中，除龙岗因为几个高价大盘成交活跃带动均价提升了11.2%外，其他五区的价格都比较平稳，新政后均价的涨幅已经明显回落，政府用调控来平稳房价的效果已经体现出来。

    这份报告认为，综合来看，深圳的二手房市场已经度过了新政前后的动荡时期，买卖双方恢复了理性，价格涨幅也已经处于一个比较合理的范围内，成交量也稳步回升，整个二手房市场处于一个健康发展的态势之中。