近来，自土地出让实行严格的“招拍挂”程序开始，开发商已经很难从便宜的土地中获得利润。据了解，新近拿地的开发商利润已下降至15％左右。

　　开发商测算项目成本

　　目前，大部分开发单位对于这些费用的投入是可以测算的，大致来说，高档商品房的总成本控制在每平方米4000元左右，而配套商品房的成本则控制在每平方米2500元以内。

　　在土地出让价格公开的情况下，由于利润水平下降，房地产商的生存越来越需要依靠规模效应。

　　以普遍采用的熟地出让模式来看，开发商对于一个项目的开发成本除了土地出让金外，大致包括项目设计、前期调研、建安成本、配套建设费用、环境、维修基金、财务成本、销售费用以及管理费用等环节，除此之外，还有后期的税费以及公关费用等。

　　同时，在自住时代，购房者对于房产的要求已经不再仅仅局限于此前的地段和价格，购房者对楼盘和开发商品牌要求正变得越来越高。专家表示，同一地区的竞争，知名房地产商占有绝对的优势。这种情形下，未来房地产行业将会变得更加集中，小型房地产商的逐步淘汰正在发生，大型地产商规模将会更加集中。

　　土地天价连续出现

　　今年9月，是最近两年来上海土地市场难得的“大月”。除了房地局推出的20幅国有土地外，陆家嘴集团也推出了浦东花木地区难得一见的大型住宅地块。

　　从2004年年底推出一批住宅用地开始，上海近两年基本没有大批住宅用地推出。于是，这些土地在很多人眼中成了宝贝，一些热门的地块更是引来数十家开发商的眼球。激烈竞争，价格走高在所难免。金地集团报出的59．89亿元天价让在场的所有业内人士大为吃惊。如果金地集团能够拿下该地块，这个价格将是自上海市开始实行住宅用地“招拍挂”以来的最高价。此前，上海

　　住宅地块成交最高价格是由新鸿基获得的浦东潍坊新村地块———31．85亿元。按照59．89亿元的价格，以土地规划最大上限53万平方米总建筑面积计算，楼板价达11300元／平方米，如果加上建安成本等费用，项目成本价将超过15000元／平方米。

　　上海今年第一批国有土地出让现场，闸北大宁地块、闵行颛桥地块分别经过了35轮和50轮的竞价最终以4．05亿元和5．3亿元成交。其中颛桥194号地块计算下来，楼板价达到3900元／平方米，但这一地区目前的在售楼盘，低的价格不到5000元／平方米，高的也只有7000元／平方米左右。

　　土地拍卖结束后，一家专业地产研究机构有关人士表示，我们测算过宝山淞南地块的成本，如果土地成交价格超过9亿元，就肯定不能拿，因为基本就没有利润了。他们以未来8200元／平方米左右的成交价粗略测算，以目前8．8亿元的土地出让价格，未来建成项目的利润率在12％左右，这样的利润水平和高位阶段的利润相差甚远。

　　实际上，利润水平下降已经在这两年的楼盘运作中体现出来。2005年1月12日，新江湾城C1地块曾因其16亿元的身价成为上海“地王”。当时根据测算，楼盘开发成本在9000元／平方米以上，而由于开盘初期市场正处于低潮期，当时楼盘开盘价不到万元，楼盘基本只能保本。而在拿地初期，开发商珠江投资一度表示楼盘将卖出12000元／平方米的价格。

　　从最近开发的楼盘销售情况来看，开发商的利润水平已经回归到了15％左右，有的甚至更低，虽然这一利润率依然高于其他行业，但相比之下显然比以往任何时候更加接近市场平均利润。

(责任编辑：铭心)